关于物业设备经济化运行的思路

    摘要:工程设备设施管理一直是物业管理工作中的重点、难点,设备维保的成本付出在物业管理成本中也占据主要地位。为了设备管理现代化的目的,必须明确设备管理在物业管理中的地位;树立现代化科学管理的思想,结合物业设备的特征和具体实践,完善科学的管理组织机构和管理制度;改进设备管理流程和管理技术手段;设计符合技术人员工作特点的的薪酬设计体系,以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。

    关键词: 经济化 技术责任制 档案管理 过程改进 激励措施 价值取向

    现代物业对设备的需求和依赖程度越来越高,对物业设备的管理要求也日渐水涨船高。现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢,而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。工程设备设施管理一直是物业管理工作中的重点、难点,设备维保的成本付出在物业管理成本中也占据主要地位。  作为企业管理的重要组成部分,设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。随着网络技术的运用和建筑智能化的推进,“3A”“5A”智能化设施迅速进入各类建筑,使物业的动力设备形成庞大而复杂的系统,即使传统产品也由于结合了信息技术而出现很大的变化。集成设备精密度高、联系紧密、配件更换成本高、维修周期长的特点,使设备设施的运营成本和风险成本加大,所占物业管理成本的比重也越来越大。如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态,直接影响整个物业的功能发挥,使物业的使用价值大大降低。作为物业管理企业来说,就无法再取得业主的承认,也将丢掉市场,丧失生存的根本条件。

    传统的设备管理侧重于现场管理和应对性服务,以设备的正常运转作为工作目标,设备维修保养计划也紧紧围绕“保障性”的目标制定。 “维持”意义上的设备管理,不适应物业管理智能化、信息化进程发展要求的问题日益突出;单枪匹马的项目分散管理模式,使设备维持运行已是相当吃力,出现的能耗高、自控不能实现、设备损耗加速等现象在所难免,也就无法实现经济运行目标,致使管理成本无法降低,直接影响到物业服务的成本和企业资金的合理利用。

    为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的,必须明确设备管理在物业管理中的地位;树立现代化科学管理的思想,结合物业设备的特征和具体实践,完善科学的管理组织机构和管理制度;改进设备管理方法和管理技术手段;提高管理人员的素质水平,设计符合技术人员工作特点的的薪酬设计体系,以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。

    一、树立现代化科学管理的思想

    企业必须重视工程技术管理,明确设备设施维护不仅是项目部或技术部门的工作,而且是整个企业生产经营的一部分。设立专门的技术部门,负责新设备的技术攻关、管理方案审定、故障会诊及技术人员的继续教育,形成有效的技术决策和支持体系,走集中研讨、区域管理的技术责任制管理模式;。

    二、完善管理技术手段

    设备档案的管理是设备管理的一部分,担负着设备技术资料收集,记录、填写、积累、整理、鉴定、归档、统计、提供利用的价值。因此,做好设备档案与维修记录,是设备管理连续性、经济性运行,减少运行隐患,并为设备维保计划提供依据,不断完善工作流程的必备措施,同时也是增强管理者责任心,提高管理效率,降低管理成本。设备档案主要包括设备安装、调试工作记录,验收记录、设备使用说明书、维修养护要点记录、设备磨合运转参数,以及编制项目设备管理名录,运行周期、运行负荷测算等。

    运行记录是设备档案中的重要一部分,包括设备维修保养计划与维修记录。其中,维修保养计划是根本,是设备实现正常运转,承担物业功能发挥乃至设备经济化运行的基础。传统的设备管理围绕设备的正常运行,侧重于

www.dichanshequ.com 现场维持管理,已不适应智能化、集成化设备的运行要求,现代化的维保计划,包含了现场运行、日常检修、计划维保、应急方案等多个内容,体现出预测性、前瞻性的特点。主要分为日巡明细、工作交接记录、周工作计划、月工作计划、季节性工作计划、年工作计划的几个方面。维修记录是开展预防性维修,进行可维修性研究的基础,是实现维修科学化、定量化、信息化的重要环节。维修记录涉及的范围很广,凡是属于与维修有关的数据、资料都应包括在内。从层次上讲,它包括设备的论证、改造、使用、报废等各个阶段的维修和改装的各种各样数据及资料。主要有设备管理方面的记录。这方面的记录包括:日常保养和测试记录,定期检查记录;设备检查和使用登记簿;故障事故方面的记录;修理方面的记录;维修过程记录等。设备档案管理的最终目的是运用科学的方法,坚持合理、效能的原则,促成设备档案的高质量和高利用价值。

    三、设备管理过程改进

    设备管理同房屋管理一样,包含了验收和管理两个阶段,严谨的设备验收程序是减少设备运行隐患的重要环节,除此之外,重视物业前期介入时期时,对设备安装、调试的现场观摩、性能了解、质量监督、设备资料收集、维修养护要点记录,及做好设备磨合期运转的参数控制,使设备随时处于良好的技术状态;其次,在日常管理中,编制项目设备管理名录、运行时间与期限的管理,比如楼宇的灯光、电梯、供暖、供冷可根据需求时段控制,编制需求波动曲线,并进行纵向分析,可降低设备损耗特别是设备空转、空耗等现象的发生几率。再者,及时对运行记录进行整理,建立设备运行记录制度和维修统计制度,健全登记表格,及时收集、检查各个班组的维保记录情况,公司技术部门人员按期、按时、按班组、按设备和故障种类、事故周期等分门别类地进行统计;建立维修分析系统。定期地按问题性质进行分析,提出专项的维修报告,以改善设备的维修管理。最后,对设备闲置期的定期检查、保养,设备停、用初期的试运行与检修工作对消除隐患、减少故障率同样重要。

    四、重视设备技术人员激励措施

    工程技术人员是设备运行的执行者,其技术水平、工作热情、敬业程度,直接影响了设备运行的质量和成本控制;因其专业性强、受主观因素影响大、量化考核较难的特点,使工程技术人员的激励措施,成为实现设备经济化运行的核心内容。因此,根据技术人员的特点,选择价值取向型薪酬激励模式,是行之有效的。

    所谓价值取向型薪资体系就是企业将体现专业技术人员的技能和业绩因素价值化,员工按其所拥有的技能和业绩因素的多少或者等级确定其组合薪酬待遇。专业技术人员薪资的基本模式为:薪资总额=基本工资+技术补贴+考核工资。其中,基本工资为公司规定专业技术人员的基本生活保障,每个员工都一样;技术补贴是针对技术优先的原则而设的专项津贴,由学历、职称、技能水平等三因素由企业技术部门考核测评确定;考核工资是指按照不同的职务和承担不同工作任务的月薪资档级,薪资档级以个人具备的基本能力、工作内容和工作成果来确定。可实施 “双量”考核制度,分别考核工作量、技术含量,根据员工的技术水平,承担任务的难易程度,承担任务的数量、返工率等设立不同的权重,综合考核。对不同技能水平的员工来说,都能通过各个分项考核指标进行努力,既考虑了公平原则,又兼顾了技术优先,使拙者勤快,精者更优。

    另外,将专业技术人员纳入企业长期激励体系,使其与企业结成命运共同体,是符合物业管理长期利益重要举措。

    总之,设备管理概念的革新,设备管理过程的改进, "尊重科技,尊重人才"的良好氛围的营造,是提高设备有效利用率及风险预测能力,实现设备经济化运行有效手段