对关于物业管理区域划分问题的思考

对关于物业管理区域划分问题的思考提要：物业管理区域与土地登记制度改革物业管理区域的确定与划分是一项系统工程。涉及到的方面很广，最重要而又被忽视的，莫过于土地使用权的变更登记

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　　对关于“物业管理区域划分”问题的思考

　　物业管理条例第九条第二款规定，“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由此来看，《条例》把物业管理区域的划分作为一个行政管理的问题，主要考虑了行政管理的便利，而偏离了物权保护这个最重要的前提。这显然不符合物权法有关保护业主区分所有权的宗旨，从现实情况来看，也不符合物业管理的实际，不能为物业管理区域划分的实务提供有效的指导。

　　“物业管理区域”是物业管理中的一个基本概念，在物业管理条例中，出现了27处，可见其重要。物业管理区域的划分关系到业主物权的保护，关系到业主自治与住宅小区的秩序，关系到行政管理与民事活动的关系，是一个尚未受到应有重视的问题。

　　1、物业管理区域本质上是业主共有权的范围

　　物业管理是由业主的建筑物区分所有权产生的一项权利。建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权以及共同管理的权利组合而成。对共有部分共同管理的权利，就是业主物业管理的权利来源。可见，物业管理的区域有多大，取决于业主的共有范围有多大。一个两百套房屋的小区，占地两万平方米，那么业主共有的范围也就只限于这两万平方米；而一个占地一百万平方米的小区，每一位业主共有权的范围，可能达到一百万平方米。不考虑共有权，只考虑“三项因素”（共用设施设备、建筑物规模、社区建设）；不考虑业主的区分所有权形成的过程与权利范围，只认为行政机关有权划分物业管理区域，不但不能促进物业管理，反面会增加混乱。

　　从业主共有权的角度来看，较大的小区，意味着业主较大的共有权范围。但小区越大，业主权利越难行使，反面是较小的小区，容易实现业主自治。所以对业主而言，大有大的利益，小有小的好处。从物业公司经营的角度，越大的管理区域，越有规模效应，所以物业服务企业通常希望管理较大的小区。从政府管理的角度，自然也是希望相对集中，管几个大的小区，比管无数小的小区，要容易得多。这里就出现了利益上的冲突。在物业管理区域划分时，究竟以何为出发点，就成为一个现实问题。我认为，既然物业管理区域的本质是区分所有权的范围，那么，一是不能轻易变更，二是如果重新划分，根本的出发点，还是保障业主的区分所有权。

　　2、“三项因素”不是划分物业管理区域的科学依据

　　既然物业管理区域与业主的建筑物区分所有权密切相关，就不应由行政机关任意划分。物业管理条例中所规定的“三项因素”，并不科学。

　　——“共用设施设备”范围很广，供电供水供热供气，道路通讯绿化消防，哪种设施设备是划分物业管理区域的因素？就以供热设备来说，是不是共用一个锅炉房的，就应当划分为一个物业管理区域呢？显然没有必要。通过有偿使用，不是一个物业管理区域，也可以共享一个共用设施设备。

　　——“建筑物规模”，多大的规模适合作为一个物业管理区域呢？现实中，规模小的小区一两百套房子；规模大的小区有一两万套房子，都可以成为独立的物业管理区域。如果以规模来划分，是不是要确定一个“标准规模”，小于它的就应当合并，大于它的就应当分割呢？

　　——“社区建设”，一般是指居民区的社会事务管理，这种管理是公法意义上的，而物业管理是业主对自己不动产的管理，是纯粹的财产事务，是私法意义上的，两者可以说毫不相干。打个比方说，甲的院子里打一口井，造个围墙，乙的院子里也打一口井，造一个围墙，从资源角度，是一种浪费，但从所有权角度，是必须的。政府可以要求两家参加一个居民小组，但不应该强迫两家人合并院子，共用一口水井、一个围墙。

　　物业管理条例授权省级人民政府制定划分物业管理区域的具体办法，如果基本原则都没有明确，地方政府不可能制定出合理可行的办法。

　　3、实务中的难题

　　当前在实务中，确定物业管理区域，通常以开发项目的红线为边界，一个项目，就是一个物业管理区域，类似于自然村的形成，这时，一般不大需要行政机关来确定与划分物业管理区域。但有些“自然村”存在潜在的共有权范围模糊的问题，存在权利争议的隐患。比如，一个楼盘开发之初确定占地五万平方米，分为两期开发，对于一二期购买的客户而言，其区分所有权的范围应当在这五万平方米之内。但之后开发商又取得了周边接壤的土地，连续开发了第三、四、五期，总占地面积达到十五万平方米，交付后作为一个小区统一管理，这时问题就来了：对于第一、二期业主来说，他们的共有权，是否扩大到后三期即总共十五万平方米的范围？假如后三期是别墅，那么前两期业主的共有权，能否达到别墅区？

　　现在许多住宅小区存在着不同类型物业混合的现象，别墅与公寓、高层与多层、商品房与保障房同在一个物业管理区域内。经济条件迥异的人居住在一起，利益难免冲突。生活习惯、对物业费的态度、对公共事务的关心程度、对小区重大改造维修事项的看法都有所不同。而这种冲突，通过业主共同决策是很难解决的，因为中低端物业的业主人数远远超过高端物业，一旦表决，必然形成“多数人的暴政”。比如，解决小区停车难的问题，中低端物业的业主由于没有专有车位，倾向于利用小区内的道路、绿地增加更多的车位，而对于高端物业的业主来说，自己已经有了专有的停车位，故更希望维护小区现有的规划格局。

　　解决这个问题的根本出路，在于细分物业管理区域。一个住宅小区，不一定作为一个物业管理区域，特别是超级巨大的住宅区，动辄一两平方公里，业主达到数万人，要实现业主自治，实在是超级难题。这时就出现了不以开发建设的范围，而以物业类型重新划分物业管理区域的需要。在有的地方，一个小区中，不同层次业主的矛盾已经相当尖锐，重新划分物业管理区域已显得十分急

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