小区停车位产权归属问题的分析

小区停车位产权归属问题的分析提要：小区车位交易遵循“限内原则”，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位

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　　小区停车位产权归属问题的分析

　　一、市场最新动向

　　1、政府主管部门的态度

　　由于车位涉及到的问题比较多，目前相应的行政主管管理部门和具体管理部门有房地管理部门、物价部门、小区物业管理企业、小区全体业主以及人防管理部门等等。房管部门认为，目前国家和地方均未对住宅小区机动车停放和管理问题进行明确规定，规划部门对开发商配建停车位一般都有要求，所以按一定比例配建停车位是开发商的一项义务。如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，这类地下车位属于全体小区业主所有，对于由业主共同享有的车位应当由业主委员会管理，所得收益由业主享有。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积，开发商有完全产权并获得销售许可证的话，开发商可以销售或出租，既可以销售或出租给小区内的业主，也可以销售或出租给小区外的人。如果车位已经纳入房价，开发商一般是不能取得销售许可证的，不能再出售或出租。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。”地下车库作为共有部位，若其建筑面积已在销售面积中进行了分摊，此时车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有，开发商不能销售或出租。根据相关规定地下车位不单独发证。如果从开发商处和新建商品房一起购买的，有关地下车位的车位号、面积等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记。如果先购买了房子并取得房地产权证后，然后再购买地下车位的，则应由房地产登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库（位）的车位号、面积等情况。

　　2004年11月1日起实施的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，就是主要针对住宅小区有闲置车位，开发商却只卖不租，为牟取暴利恶炒车位价格等问题进行规范。根据规定，停车设施尚未出售的应当出租，不得闲置不用；一套住宅的业主不能拥有两个或两个以上车位。

　　2005年1月17日，南京市房产局产权市场处公布了商品房附属车库预售和产权登记办理程序。根据规定今后占应配建车位数15%的业主共用车位允许在人防设施范围内划定，人防车位剩余部分开发商可出租受益，但不能出售，也拿不到产权证。据产权市场处有关人士介绍，开发企业须根据人防批文核定的面积，在规划核准的地下室平面图1 1的复印件上用红笔整块划出人防设施的范围，被划定的人防设施范围的建筑面积应扣减已被本幢分摊的共有共用设施部分。在审定的人防设施地下室平面图上，开发商应当依照《商品房附属房屋转让等问题若干规定》，按交管局核定该项目应配建车位数的15%比例用蓝笔划定业主共用车位范围，剩余部分用绿笔划出业主专用车位的范围。业主共用车位可在人防设施范围内划定，所有车位均标注车位号。在建工程要销售车库必须先取得车库的商品房预售许可证。而《规定》颁布前已竣工交付并符合办理产权登记条件的车库，开发企业须持经审定的人防设施范围及划定的业主共用车位和业主专用车位的平面图、人防批文、交管局批文、建设工程规划许可证、人防面积测算报告以及该建设项目以往申办车库预售或产权登记的情况报告和车库销售窗口表至商品房市场管理科办理初始登记。开发企业不得出售人防设施范围内车位及业主共用车位。

　　2、新《物权法》对车库租售市场的影响

　　2.1、草案的新规定

　　全国人大将在2005年3月讨论审议《物权法》草案，草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于业主共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。  对于《物权法》草案中建筑物权利区分所有权，中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任杨立新教授认为在实践中还存在困难。比如对窗前绿地、楼顶空间、停车位的权属等还存在争议。

　　2.2、草案关于车库的实际操做

　　由于我国一般新法出台后都不溯及既往，所以对已经出售的车库的楼盘影响并不大。按照《物权法》草案，小区的许多公共部分的物业管理费，业主是不需要买单的。为了规避风险，不少物业管理公司一改常规，近期纷纷提出优惠措施，吸引业主一次性缴纳全年的费用。

　　二、小区地下停车位的法律属性分析

　　所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。本文要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。依建筑物区分所有原理，其客体可以分为单独所有部分和共有部分（王译鉴着：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页。）。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑物构造上的独立性和使用上独立性的一部分房屋，同②）。⑶共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。那么小区停车位到底应属于哪一部分客体呢？由于我国法律还未建立起建筑物区分所有制度，故对该问题也无明确的答案。从我国目前的实际情况来看，商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼

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