摘要:管理者具有对法律和行业法规相当的理解和掌握程度,以形成物业服务中的法制意识,从而降低经营风险。这其中包括了明确私有财产与公共财产的界定,安全责任的界定,相邻权的应用,公平责任原则的法律运用,管理中的事实与默认等,需要管理者与业主共同掌握。
关键词:法制意识 责任界定 免责 警示 恪遵职守 新型合作
在物业管理企业大力提倡“服务当先”,“业主至上”,“顾客总是对的”等人性化服务理念下,使物业各级管理者在日常服务中,委曲求全、妥协、唯唯诺诺成为司空见惯的事情,长此以往,更不利于工作的开展,“以合同为依据,以法律为准绳,动之以情,晓之以理”,才是每一级管理者应有之举。这就要求管理者具有对法律和行业法规相当的理解和掌握程度,以形成物业服务中的法制意识,从而降低经营风险。物业管理中的法律关系,主要有以下几点,是管理者必须熟练掌握并运用的。
一、私有财产与公共财产
民法中的解释是以排他性作为界定原则的,故而物业公司必须明确物业管理服务范围中,私有财产与公共财产的详细划分,还有明确物业包括设施的产权归属,因为只有明确了所有权归属,才能区分权利与义务,这是物业管理工作开展的前提,目前好多小区都存在管理范围模糊的现状,只有在出现事故责任界定时才去明确,已是亡羊补牢。
二、安全责任的界定
根据《中国物业管理条例》规定,物业管理的保安责任仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,不具有对业主私有财产、人身的保全责任,除非另有专门合同规定。比如震惊全国的笔架山入室杀人案。就依据了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十条第二款的规定:“物业管理公司所收取的管理费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费。”
同样,在车辆管理方面,也存在看管费与车位费的理解误区,看管费是对车辆承担了保管义务,即对车辆的损毁承担一切义务,因此要求要约人双方必须履行一定的交付手续,使保管人具备对车辆停放后实际控制权。车位费是一种承租行为,出租人必须承担对车位的维修、清洁等场地管理工作。
当然,物业管理公司虽然不具备保全责任,但是,如果因物业管理企业的过错或重点工作失误造成的业主生命财产损失,物业管理企业必须承担相应的责任。比如小区浅水池导致的意外伤害,按照合同规定,物业公司不具有对业主人身安全的保全责任,但是如果因浅水池的深度设计及护栏高度设计和安装不符合有关标准,物业管理公司也未对业主进行诸如“严禁攀越,后果自负”的警示牌,即尽到了采取安全措施和设置明显警示标志的义务与责任。那么,物业管理企业同样不能免责。
这就要求物业管理企业,在接管物业管理区域之后,首先要对物业管理区域内进行全面认真的安全检查,将一切可能导致意外发生的不安全因素消除在萌芽状态。同时,物业管理公司应该在平时的日常物业管理服务工作中真正抓好安全防范工作,提高工作人员的责任心,制定值勤流程和查岗制度,完善各项登记、收据、录像等,并及时履行告知义务,这样,既提醒了住户强化安全意识,是物业企业免责的最有力手段。
三、相邻权的应用
在日常工作中,经常碰到诸如楼层跑水、空调外机位置、经营扰民等牵扯到相邻双方的纠纷,如果处理不当,不但会使当事人双方伤了和气,甚至会迁怒物业公司协调不力。下面这个楼上跑水案例具备综合性,值得借鉴:二楼住户在三楼外出期间发现天花板漏水。于是向物业管理公司反映情况,公司称:三楼住户不在家,不能入室检修,结果物品受损相当严重。后二楼打110求救巡警,物业管理公司砸开三楼
因此,牵扯到相邻权的案例在物业管理工作中经常出现,由于责任的区分问题,容易造成住户之间的纠纷和矛盾,这就需要物业管理从业人员明确区分责任范围,加强与双方业主的沟通,妥善处理好上下住户长期和睦共处的相邻关系。
四、公平责任原则的运用
目前,随着高层建筑的增多,高空坠物造成的危害也越来越大,高空坠物危害大,取证难的特点,使各物业公司颇感头痛,除了,物业公司针对高空坠物采用一系列预防措施时,如宣传高空坠物危害,呼吁住户阳台摆放物品小心,切勿开窗丢物,加强风雨天的提醒服务和巡楼制度外,还应明确处理高空坠物时的公平责任原则,以备在事故发生时的调查取证和善后处理工作。高空坠物中的《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外”。
鉴于高空抛物伤人危害性极大,物业管理企业要联合业主委员会,经常加强防止高空坠物方面的建议和高空抛物危害的宣传力度。同时,物业管理企业也将事故的法律责任警示业主,增强告知的力度和避免业主侥幸心理。
五、管理服务的事实存在与默认原则
近年来,小区业主欠费问题普遍存在,催缴费用已成为物业管理企业的主要工作之一,牵扯了管理者的大多数精力,严重困扰了物业企业的健康发展。业主还以不签物业合同为由,自认为物业企业对其毫无办法。那么物业管理企业到底能不能起诉这部分业主,物业公司作为原告主体是否合法。
根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。因此,只要物业管理公司对业主小区物业按照合同约定实施了统一的维修和服务活动,即使双方虽没有签订书面的物业管理合同,也因业主事实上接受了物业管理公司的物业管理服务,形成了事实上的物业管理合同关系,当然应履行缴纳物业管理服务费的义务。
因此,物业管理公司在日常管理与服务中,只要恪遵职守,按照承诺向住户提供服务,就不必再对欠费业主实施法律手段犹豫不决。
总之,在当前《物业管理条例》、《物权法》纷纷出台的大好形式下,物业管理企业只有在不断加强履约能力,兑现承诺方面多作努力方为上策,而在提供服务时,任何偷工减料的行为,都应视为违约,长此下去,必将使自身陷于被动。管理处主任在开创新举措,应对各类物业纠纷时,始终遵循依法办事的契约服务原则,自身始终处于主动地位。
另外,在业主普遍法律专业知识欠缺的情况下,评判是非的标准往往以自身利益和传统的概念,很大程度上造成了物业工作的被动。因此,管理者在掌握物业管理法律法规的前提下,适时举办法律讲座,设立法律宣传专栏,对公民的行为和意识进行引导,也是实现物业管理依法办事的关键环节。只有这样,才能形成互动,建立基于平等合同关系,达成法律理解一致的新型合作关系,物业管理的工作才会迈上新台阶。
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