物业管理作为一种全新的业态形式,今天它给人们所提供的服务,已经得到了全社会的认同。伴随着我国房地产业发展的大好形势,人们已经开始十分注重提高生活特别是自身居住环境的质量,这使得物业管理因为有了如此难得的“天时、地利”而被人们喻为“朝阳”行业。这样一个被人们普遍看好的行业,除个别企业自身的素质问题外,众多的物管企业在市场中无疑都是大海之鱼、高天之鸟。
然而,记者最近对湖北省武汉市物业管理行业所作的一次初步调研,结果却让人感到非常意外。物业管理服务的市场执行价格偏低和物业管理费收缴难等问题,已经在今天成为众多物管企业遭遇到的共同难题。
记者在调研中发现,武汉市目前的物业管理虽然较之1998年前,其社会化、市场化、专业化进程都有了长足的发展,行业督导和法律规章、管理体系的完善也已经处于全国的中上水平,但与此极不协调的是物管企业中特别是从事住宅物业管理的企业,实际上普遍处于亏损。而造成这一尴尬现象的主要因素并不是企业本身,物业管理企业今天的市场生存与发展环境确实让人难以乐观。
记者在这次调研中了解到,武汉市物管企业目前的“难”处,突出地集中在如下一些具有共性的问题上:
一是住宅物业的综合管理服务费市场实际执行价格偏低。
武汉市的住宅物业综合管理服务费的定价,实行的是在政府指导价下的企业定价,政府给出的最高限价是多层住宅每月每平方米0.90元、高层住宅每月每平方米1.60元,给出的执行原则是企业根据其所提供的服务质量档次不得擅自提高相应的收费价格。武汉市物管企业目前的住宅物业综合管理服务费在市场上的实际执行价格,多层住宅一般均在每月每平方米0.30元~0.60元,其间也有极少数的住宅小区收到了每月每平方米0.80元,但也有为数不少的住宅小区价格甚至低到了每月每平方米0.20元以下。在这样一种现实状况下,物管企业很难在保质保量地为业主提供完善服务的同时,满足自身的赢利需求。有个别老总对记者明确表示,像武汉市这样一种价格标准,他们根本就不愿意到市场上去拓展业务,原因就在于这类住宅物业的服务单子一般也都是接一个亏一个。
二是当前在物业管理费的收缴上缺乏一套完整的、可操作性强的、行之有效的保障体系。
由于法律、法规在制定上的相对滞后,使得物管企业在面对一些无正当理由拒交服务费的业主时,显得力不从心。物业管理服务费收缴难的问题,尤其在一些已建多年的多层住宅小区中相当突出。一些物管企业的老总为此呼吁,希望国家能够在现有的《物业管理条例》的基础上尽快出台《物业管理法》,并以此制定市场操作性较强的相关的物业管理法律、法规的实施细则,在促进行业发展、维护业主合法权益的同时,也能起到切实保护物管企业的合法权益。
三是作为一个新兴的业态形式,物管企业在税费负担上并没有得到与之相应的优惠。
由于物业管理的服务收费牵涉到千家万户,政府在制定物业管理服务费的指导价时就充分考虑到了业主的经济承受能力,武汉市也与全国其他城市一样都给出了相关物业的最高限价。应该说,这是城市政府在关乎民生方面所做的好事。但问题是这样一来,物管企业与其他同属于第三产业的单位相比,其作为经济实体为谋求企业发展和实现利润最大化的空间,无疑受到了不公平的制约。据记者了解,武汉市物管企业目前上缴的企业所得税税率为33%、营业税及附加税率为5.8%,与其他能够赚取高额利润的服务业并没多大的区别。这明显影响了物管企业的资本积累和市场化进程,政府对于物管行业的政策激励应该通过税收杠杆的作用得到体现。有一个数据或许能够说明点什么,武汉市物业管理截至目前的从业人员已达12,700余人,其中有近1/3均为该市的下岗再就业人员。对此,物管企业至少应该在其主营收入方面享受政府的税收优惠,以促进企业和行业整体的快速发展。
四是物管企业常常十分冤枉地被业主作为投诉的对象。
业主作为接受物业管理服务的消费者,在今天能够自觉地起来维护自己的合法权益,理应受到肯定。现在的问题是业主的日常投诉中,相当部分的责任并不属于物管企业,而是属于开发商、社会其他部门和单位。
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