(一)工程建设期间的介入
虽然我们说房地产开发与物业管理是两个不同的行业,是建房与管房。但物业管理毕竟来源于房地产开发,要想做好后期的物管,就应该在开发建设阶段提早介入。一方面对工程质量进行监控(除甲方、监理单位之外的第三方监控),为开发商负责;另外,也可提前了解项目情况,做好基础工作。
(二)内部交验房
一般在交房前三个月左右的时候,物业公司应该对单体楼进行检验。此时物业公司应该代表业主,检验标准按照建设部的标准或者地方政府制定的相关的标准。对房屋的门窗、上下水、电路、有线电视、卫生间防水等方面进行初步检验,有的项目因工期原因只能提前二个月开始此工作,最晚不能短于一个月的时间。因初步检验需要时间让建设单位整改,并进行二次三次复验,有过两三次内部检验及整改,再向业主交房时就不会有大的问题了。
(三)交房阶段
按规定此阶段是由开发商给业主交接房屋,物业公司正式开始物业管理的具体工作。目前流行的方式是开发商除办理手续外,其他工作大部分都要委托物业公司代行其责。这个阶段的重点工作是交房后的维修整改及装修管理。
物业公司在交房期间,对验房时发现的问题,应积极协助业主督促开发商、建设单位及时整改维修。此类问题的责任方虽然是开发商及建设单位,但业主主要是与物业管理人员接触,物管人员应该努力帮助业主解决好此类问题。如不能积极解决,业主会把牢骚怨气都发泄在物业公司方面,容易产生与物业管理的对立情绪。反之,积极处理、努力沟通,既解决了问题,又在这个过程中建立了业主与物业公司的相互信任、相互理解的友好关系,为以后开展物业服务工作打下了良好的基础。
装修是大部分业主交房后要进行的一项工作,时间主要集中在交房后的半年内。如何在相对集中的时间内把装修工作管理好,避免少数业主的私搭乱建、野蛮装修是对一个物业公司管理水平高低的检验,同时也是对全体业主利益的维护及开发商品牌延伸的重要体现。
三、成熟期物业管理阶段
业主交房装修入住一年后,已经进入成熟期物业管理阶段
,开发商的身影已渐行渐远,剩下的主要是业主与物业公司之间的关系了。物业管理在此阶段的核心工作是如何为业主服务,按物业管理的根本定义来说主要有两方面的内容:一是管理好物业,使其保值、升值;二是为业主提供良好的生活环境、氛围。好的物业管理工作将给业主带来优质的服务,在业主享受生活的同时,其拥有的物业也不断升值,增加了大家对开发商的赞誉和对品牌的忠诚度,那么开发商的品牌也得到了提升。所以,此阶段虽然主要是物业管理方面的内容,但其实对开发商的声誉、品牌都有很大的影响,甚至直接影响到开发商以后项目的开发行为,应该予以重视。
综上所述,我们可以得出结论:虽然房地产开发与物业管理是两个独立的行业,但在房地产开发过程中两者的结合贯穿始终,并相互帮助与支撑,一个好的房地产项目、一个成功的房地产项目一定是房地产开发与物业管理结合得比较好的产物。
参考文献:
[1]刘洪玉.房地产开发[M].首都经济贸易大学出版社,2001(7).
[2]陈友铭.物业管理[M].高等教育出版社,2003(7).
[3]方芳,吕萍.物业管理[M].上海财经大学出版社,2003(1).
[4]朱爱华,张彦等.物业管理[M].社会科学文献出版社,2005(10).
[5]王在庚,白丽华.物业管理学[M].中国建材工业出版社,2002(7).
[6]施建刚.房地产开发与管理[M].同济大学出版社,2004(8).
《房地产开发经营中物业管理的意义》相关文章>>>