论房地产企业开办物业管理的利与弊

    物业管理做为房产开发的延续,在房产开发中起着非常重要的作用,国家相关法律法规规定,房产开发必须预先解决物业管理问题,其开发的房产方可取得预售证等。物业管理在提高开发的楼盘质量、创造楼盘品牌方面对房开公司也有重要的意义,应该来说,目前房产公司普遍重视了物业管理工作,但是由于国内物业管理水平尚不高,物业管理公司良朽不齐,以及物业管理市场化还远未深入,房产公司出于多方面原因考虑,纷纷自己置办物业管理,成立物业管理部或物业公司来处理开发的楼盘的物业管理工作。

    房产开发公司置办物业管理有利于开发公司在开发楼盘中的各种协调工作,物业公司还可以真正承担房产公司的售后服务工作,协助及时解决业主的各种问题,对维护房产公司的良好形象有好处;房开公司在开发楼盘时的设计思路和整体定位,在楼盘销售后需要由物业公司来延续,无疑自己的物业公司能够更好的完成这个工作,而外聘的物业公司处于自身经营宗旨和理念的不同则往往把一个楼盘的策划思路在售后得不到延续。所以,我认为,除了 “自己的人好管”这个原因外,房产公司置办物业管理的好处主要在于自身形象方面的考虑。大型的专业的开发公司多数采用本系统的物业公司来接盘,比如万科公司,物业公司对开发的楼盘进行良好的物业管理,延续设计楼盘时的定位和思路,完成开发公司的售后服务工作,创造所开发楼盘的良好的信誉和完美形象,当房产公司开发其他楼盘时,过往开发的楼盘的良好信誉积聚的市场口碑就成为业主置业的理由。

    除此以外,房产公司置办物业管理还有“肥水不流外人田”的考虑,管理的好的、规模大的物业是可以创造可观的效益的,物业管理还可以安置大量的富余人员,这无疑是现在大多房产公司置办物业管理的原因之一。

    其实,个人认为,现在房产公司置办物业管理应该是由于物业管理市场的不成熟、找不到合适的物业公司来合作而不得已为之,相对于楼盘销售利润,物业管理的利益无疑是很微小的,似乎还对房产公司构不成诱惑。正因为是无奈之举,所以,存在很多的弊端。

    首先,房产公司下属或系统内的物业部或物业公司对所开发的物业顺理成章的承担物业管理工作,在开发前期和销售期与业主的接触中势必代表房产公司的利益说话,一方面强化了业主的逆反心理,在物业管理过程中不予合作,另外业主对物业的品质不满或房产公司的承诺得不到兑现时,就会把帐算到物业公司头上,这样的话物业公司就会很难开展工作,收不到物业管理费用,得不到业主的配合,与业主在很多方面发生纠纷,与业主的关系紧张甚至引发社会问题…这是目前房产公司自办物业管理的主要弊端,也正成为房产公司和所属的物业公司头疼的问题。

    物业公司成为房产公司的二线单位接纳房开公司的富余人员,而富余人员往往在素质方面存在问题,人际关系复杂。由此造成物业公司内部管理混乱、服务水平低下,经营成本过高,过高的成本终究转嫁给业主或则由房产公司来买单,物业管理水平不高直接影响楼盘形象和开发公司的市场信誉,没有口碑的开发公司在市场的表现后果就可想而知了。这也算是房产公司自办物业管理的最不好的弊端。