谈物业管理企业资金运行

本文提要：物业管理的资金运行是一个动态的流程，物业管理企业在资金运用中的公开的原则。物业管理关系千家百户,资金运行、维修基金筹措,以及管理服务费的收支都与人们生活密切相关,因而必须按照民主与公开的原则办事。

    我国的物业管理正在蓬勃发展,资金作为企业生存与发展的命脉对于物业管理企业来说尤为重要。但现实情况说明,不多物业管理企业在资金的运行上不规范、不成熟,从而引起了许多矛盾,给企业的生存与发展带来不利因素。笔者尝试从资金运行的四个原则出发,阐述一些关于企业资金运行的经验与体会。
    物业管理的资金运行是一个动态的流程。物业管理企业要严格遵守和执行政府关于物业管理服务收费的规定,果断抵制乱收费、乱分摊,要精打细算,实事求是,调集和使用好各类资金。而首要前提是必须把握资金运行的各项原则。

    一、“以业养业”的原则
    物业管理企业是一个以经营管理为特征的服务行业,它在经济上是一个独立核算、自负盈亏、自主经营的企业法人。公司在运行中,一方面要尽量减少业主的负担,做到收费与服务质价相符;另一方面又要努力开拓与物业管理相关的多种经营、广开财源,以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。当然,物业管理具有其非凡性。实践证实,物业管理的资金运行往往与规模经济、规模效益有密切关系。就物业管理公司本身来讲,管理、经营与服务应该融为一体的。
    以业养业原则的基本要求是:在物业管理中要坚持“取之于民,用之于民”,逐步实现“以房养房”、“以区养区”。物业管理中各类费用的测定、收支,均应考虑“业主至上,方便住户,服务周到,合理合法”的原则。

    二、“合理公平”的原则
    由于各类物业管理收费是根据所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。国内物业管理市场尚处于起步和发展阶段,在核定各类收费标准时,应充分考虑物业管理企业及业主委员会、产权人、www.dichanshequ.com住户的利益,既要有利于物业管理企业的价值补偿,也要考虑业户的经济能力。具体收费标准,因地制宜,以物业管理服务发生的成本为基础,结合物业管理企业的服务质量、服务深度进行合理核定;还应根据物价水平的变化适时进行调整。
    “合理”即在物业管理实际操作中,各项费用分摊要合理,测算合乎实际,不能有水分,要一视同仁。
    “公平”,即要平等协商,委托方和管理方的权利义务要对等。在实际操作中需要注重以下几点:
    1 .管理服务费收取标准应进行科学合理测算评估,使业主的能力与物业管理实际水平、服务深度相平衡;
    2 .要充分考虑不同档次、不同类别的物业,不同对象、不同消费层次的需求,体现优质优价、公平合理,不可相互攀比;
    3 .在住宅区内的办公或商业经营用房,可在原收费标准基础上按 150%-200% 来征收其管理费。这是因为在这类物业管理中相应发生的劳力投入(如保安、清洁)及费用有所增加。

    三、“民主管理”的原则
    民主管理的原则,包含着物业管理企业在资金运用中的公开的原则。物业管理关系千家百户,资金运行、维修基金筹措,以及管理服务费的收支都与人们生活密切相关,因而必须按照民主与公开的原则办事。
    这一原则的基本要求是,物业管理企业要公开服务项目和收费标准,规范物业管理企业对用户提供的特约有偿服务,并实行明码标价,定期向业户公布收支情况,接受业户监督。
    民主管理就要尊重业主和业主委员会的意见,使管理费、维修基金等费用收支、使用、保管有一个规范的操作程序。物业管理企业要接受物业所有人和使用人的监督,各类收费应通过契约或协商,并报经物价部门审核,作好年度的会计审计及定期向业主公布账目。
    在实际操作中,物业管理企业筹措维修基金,收取管理服务费,均应有收费的依据,并将其向业户公开,以便取得业户的支持和配合。在物业管理的资金运行中,对管理者酬金的确定,也应取得业户的理解。如发生上年度管理费亏损,需在下一年度的物业经营管理服务中调整收费标准,更需按民主管理的原则进行系列工作,争取广大业主的支持。

    四、“专款专用”的原则
    资金运用中,坚持“专款专用”的原则,一是能规范物业管理企业资金的运作,二是能确保业户的根本利益不受损害,对业户、对企业、对国家均有利。
    目前,在物业管理市场上,尚存在着一些不够规范的资金运行现象,非凡是对维修基金的管理。
    1 .有的开发公司不按时缴交代收的维修基金;
    2 .有的物业管理企业自主将维修基金移作他用;
    3 .有的业主委员会未经讨论,挪用维修基金用作融资等等。
    物业管理的资金运行中必须坚持“专款专用”的原则。这一原则要求