再议物管的“包干制”与“酬金制”

再议物管的“包干制”与“酬金制”提要：包干制的商业原理有两种解释：一是把物业管理服务看成是一种商品。卖方（物业服务企业）提供“物业服务”商品

来源自合同范文

　　再议物管的“包干制”与“酬金制”

　　有关物业管理的“包干制”与“酬金制”的定义，也许《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）中的定义是最权威的了：

　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　但这个定义其实只是从财务（即资金的归属）角度说明了两种制度的资金属性，但其实并未真正说明他们的本质区别。而对酬金制的不合理定义，更让物业服务企业给业主群体安置财务陷阱提供了理论依据。这个问题稍后会论述并提出解决方案。

　　包干制的商业原理有两种解释：一是把物业管理服务看成是一种商品。卖方（物业服务企业）提供“物业服务”商品，买方（全体业主共同）支付价金的一种商品买卖关系。其交易规则适用《中华人民共和国合同法》第九章的法律规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”；二是吧物业管理服务看成是一种工作成果，由承揽人（物业服务企业）完成，由定做人（全体业主公共）给付报酬的活动。其交易规则适用《中华人民共和国合同法》第十五章的法律规定：“第二百五十一条　承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。”

　　用这种法律关系来解释物业管理活动，无论是把物业服务企业的劳务活动看成是“服务商品”还是“工作结果”，看似都很合理。甚至还“起到鼓励物业服务企业采取技术手段提高劳动生产率（怎么就不可能是偷工减料的手段呢）降低成本的积极作用”。

　　但持这种观点的人们（主要是早期的物业管理企业和支持物业管理企业发展的政府官员和一些不了解物业管理活动本质的学者、媒体记者们）们或故意、或不知的忽略了两个重要的因素：

　　一是“商品规格”描述或“工作成果”描述在物业管理活动中几乎是不可能用文字描述准确的；或即便能作出一个描述但也是无法由业主们“验货”或“检验”是否符合合同文字约定，进而无法判定是否违约；即便可以判定货不对板或结果不符合合同要求的违约，也几乎无法处罚（赔偿）……。这种关系中，合同文本纯粹就是一个“工作意向目标”的描述，而业主一方则无法用合同来获得救济（要求对方支付违约补偿、赔偿等）。

　　二是在前期物业服务合同中采用包干制时，甲方并不存在一个代表，无法在合同违约时代表全体业主主张全体业主的权利。这种制度设计的结果，就使得单个业主在这种合同关系中，要么无法获得任何合同违约的赔偿；要么就只能获得应该支付给全体业主的违约金中自己所支付的物业费份额的那一丁点部分，这就使得没有人会为了一丁点的钱去跟违约的企业去主张权利，反而转向用欠费的办法对抗。而企业仍然享有这些欠费的债权——远期现金利益，从而持久的维护了物业服务企业的财产利益。（本文对象主要是成立业主大会、成功选举业委会的小区，故这部分暂不讨论）。

　　下面我们来举例分析包干制中的“商品规格”或“工作成果”的描述以及合同执行中的种种问题：

　　一，物业服务标准的不可描述性或极其不易描述性。

　　每个小区的设备设施均不同，即便相同的设备设施因其差异保养、维护的频率、成本也各不相同。因此，每个小区的物业服务合同的“物业服务标准”都一定是只适合这个小区的、唯一的文本。而且，随着设备设施的使用年限的增加（特别如电梯）或设备的更换，维修、保养的工作频率、范围、成本本身就是动态的。不可能合同签署就永远不变化。因此，即便合同签署时罗列一个枚举小区所有服务工作的“标准”，由于下面的原因，也是无法监督和处罚的。

　　因此，包干制合同从签署之日起，就一定是一个超出合理利润的合同，否则，物业服务企业无法在合同执行的后几年，随着成本的增加而获得合理的利润。而且，包干制合同的最终结果必然走向企业撤管——当“包不住”的时候。这些，给小区带来的混乱，是可想而之的。

　　二，包干制的合同文本中，要么干脆没有违约处罚金比例的描述，要么就只有一个或几个笼统的比例描述。比如，北京市工商行政管理局、北京市建设委员会于2008年3月推出的《北京市物业服务合同（示范文本）》（BF-2008-2713）的第九部分“违约责任”中就完全没有物业服务企业违反合同第三部分“物业服务标准”的各种情况下的违约赔偿责任的文字描述（其实根本无法统一描述，见后面的论述），而只约定了业主欠费情

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