浅说从楼宇火灾看物业管理和收费

浅说从楼宇火灾看物业管理和收费提要：天有不测风云！尽管物业管理公司尽职工作，以降低风险发生的概率和减少损失，但避免不了灾难的发生

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　　浅说从楼宇火灾看物业管理和收费

　　－小区物业管理水平和购买灾难保险的重要性

　　这些话，我早就想说了。而今天，就更不得不说了。

　　今天下午，锋尚国际公寓发生了火灾。写此文章的时候，相信有关各方还都忙碌于救火和清点损失，也不知当时楼宇消防报警系统是否正常发挥作用。

　　（照片）火灾现场

　　本月初（大概是11日），东风家园也曾经发生了类似的火灾，起因大概是业主自家的用电设备未按操作规程在使用完毕后拔下插销所致。事后我到现场了解到，除了物业管理设施（消防供水压力不足）问题外，物业管理水平低下导致园区内车辆乱停而使得消防车受阻而延误了时间也是损失扩大的一个原因。

　　（照片）火灾位置

　　（照片）烧毁的家

　　（照片）小区内的停车状况，据说火灾当日比这还堵

　　回想起朝阳园前段时间，部分业主因停车费用问题未解决，便将车辆停放在消防通道上，如果发生类似情况，后果真的不堪设想。好在一切都过去了。而且，前些天物业管理公司的职员还用专门的设施到各户测试烟感和温感等消防报警系统。几个月前，我还亲自查看了消防水库的例行维护工作。相比之下，朝阳园的设备、设施的状况以及物业管理水平，似乎还让我们觉得靠得住。

　　（照片）朝阳园03年消防水库、水泵、控制系统例行维护检修

　　天有不测风云！尽管物业管理公司尽职工作，以降低风险发生的概率和减少损失，但避免不了灾难的发生。特别是那些来自非公共区域的和无法预测的灾难，就更需要增强我们的保险意识。

　　拿朝阳园I期来说，99年首批业主入住，可能当时中国还没有类似的保险产品，于是发展商在香港投下了相关的保险。至今为止，物业管理公司每年必须在物业管理整体预算中，为园区财产做出相应保险预算。仅以过去的一年为例，年保险总支出约13万元，占物业管理费的1.8%左右，共发生保险理赔范围内的事情20多次（均为诸如暖气漏水，公共财产意外损毁、公共区域设施造成人员受伤等小额赔偿），为业主或者公共财产获得保险赔偿8万多元。而下一个财政年度中，将继续按预算投保各种保险。财产一切险（自然灾害，如地震、火灾等），机器损害险（机器意外事故等），公众责任险（公共区域的设备的伤害），家居保险（财产）等各种保险投保金额合计约3亿元人民币（详细资料和具体商业安排属朝阳园全体业主物业管理的商业秘密，恕不能准确告知）。

　　用商业保险的方法解决物业财产和人员的伤害，是现代物业管理中的最佳方法。由于整个大厦统一购买保险，因此业主获得保险赔偿的同时，可以因为整个大厦统一购买保险而免除其应该承担的邻居的部分损失和公共区域的损失。

　　物业管理企业也在责任认定、索赔问题上，大大减少了与业主的纠纷。更不会发生用业主们交纳的、用于设备维修保养的款项来补偿某业主灾难损失的不公平事情。

　　相比之下，东风家园的物业管理公司并没有为大厦和业主各户购买任何保险。因此，那个受灾业主，除了自己家庭的20万元财产白白烧毁外，还将要承担邻居的损失和大厦公共外立面的维修费用，这几乎就让他们倾家荡产了！

　　而锋尚国际公寓的物业管理企业是否购买了相应的保险产品还不得而知。如果有，那业主们万幸，如果没有，倒霉的是包括受灾业主和被殃及的邻居在内的全体业主。大厦外墙和走廊要修补、清洗，邻居损失要赔偿，环境遭到破坏，……。如果这一切的责任人是业主自己，说不定他也要倾家荡产。而如果责任有部分在物业管理企业，那么有限责任公司承担的责任自然也是有限的，超过的部分，仍然还是业主自己承担。

　　耸人听闻吗？一点儿不！我们业主，不要总是把眼睛盯在物业管理费的高、低上！要盯在这些钱都花在哪儿了！这是其一。

　　其二，我们到了应该建立公共财产意识，公共责任意识，公共风险意识的时候了！这里的公共，不再是国家财产，而是我们自己这几百上千户业主的财产。需要我们自己来承担风险和责任的共有财产。那些不愿意为公共利益花钱的思维，什么都赖在政府身上的思维，是纯粹的“无产”阶层（区分于“无产阶级”）思维模式，早就不适应我国市场经济的发展现状。

　　整个大厦和小区内的一切设备、设施是全体业主的共有财产这个概念，仍然不能深深的在我们脑中建立，这实在令人着急。大厦的公共保险要不要上，外立面到底要不要清洗，机器设备应该花多少钱进行保养，社区班车到底要不要开，……等等一切关乎于全体业主共有利益的事情，在某些人眼里，似乎总是花钱越少越好，不花最好。而自己家内的装修，却极尽豪华和奢侈。说到底，我们还没有真正建立起共有财产的概念。我们似乎明白公有财产，那是国家财产，“不关我的事情”；也似乎明白私有财产，“我自己说了算，别人都不能干涉”！可就是不明白现代居住类物业的产权形态，其中有十分巨大的、各业主按份公有的财产。这些财产根本无法与各自完全私有的部分分开，它时时刻刻地在为我们的生活提供着各方面的保障，我们不善待它，它就不会善待我们！

　　灾难带来的残酷现实，不但让我们明白我们的生活环境是多么的脆弱，也应该让我们明白共同抵御灾难的重要性。特别是最近刚刚公布并在新的一年里马上要执行的《物业服务收费管理办法》，其中第十一条更是首次明确了物业服务成本或者物业服务支出构成中应包括“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”。说明政府也认识到了商业保险对社会稳定的重大作用。

　　汽车的第三者责任险已经被我们所接受，它给我们带来的好处，已经被我们认可。希望有一天，能够像发达国家一样，火灾保险将作为物业强制类险种必须由业主投保。只有这样，受到灾害的少数群体，才能从制度上而不是道义上获得生存的保障。

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