新型物业服务或成利润增长点

新型物业服务或成利润增长点提要：探索新型掘金模式“物业公司之所以能生存下来、生存得好，关键还是靠服务。”在这条通用的规则之下，身处物管服务领域的房企开始寻找更多的赢利点

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　　龙头房企为物业管理“造血” 新型物业服务或成利润增长点

　　越来越多的开发商意识到物业管理这一“软实力”对其发展的重要影响。万科已在社区配套和服务方面进行了一系列的创新。

　　在专业物业管理公司业务不断缩水的同时，隶属或依附房企建立的物业管理公司正以破竹之势迅速崛起。据中国物业管理协会统计，2013年，物业行业年收入前20的企业中，这类企业占据了11个席位，而在年净利润排名前20名的企业中，它们也占了一半。

　　上海物业管理协会认为，一般而言，物业管理服务对房企提升客户的黏合度，作用非常明显。同时，作为地产项目的配套，物业服务水平的提升将极大促进其房地产主业的发展，事实上，更多的开发商已经注意到好的物业服务对产品的销售起到了很大的作用。然而，当前的物业管理市场也存在利润低、盈利模式不清晰等业务风险，房企若想将其培养成稳定的收益来源还将面临众多考验。

　　竞争软实力服务

　　在去年8月发布的《2013中国物业服务百强企业》排名中，万科拔得头筹。

　　公开资料显示，自1992年1月成立第一家物业管理公司以来，万科物业“已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业”。

　　2013年7月，万科总裁郁亮表示：“未来万科的定位是城市配套服务商。”在此之前，万科已在社区配套和服务方面进行了一系列的创新，幸福驿站、第五食堂、第五学堂点半学校、万物仓的相继推出，极大方便了业主的生活。

　　事实上，越来越多的开发商意识到物业管理这一“软实力”对其发展的重要影响。2013年10月28日发布的《物业管理行业发展报告》显示，在行业综合实力TOP200企业中，隶属于开发房企的有77家，依托万科、绿城、首开、中海、招商局、金地等大型房企的物业公司几乎占据了榜单前十的所有席位；而在另一份由中国物业管理协会发布的“2013中国物业管理行业管理规模成长前20强企业”名单上，花样年集团控股的深圳彩生活服务集团有限公司与佳兆业物业管理（深圳）有限公司跻身前三。

　　上世纪90年代初期，在许多开发商还在琢磨怎么卖房子的时候，碧桂园物业就提出“碧桂园给您一个五星级的家”的口号，率先将酒店式服务理念引入住宅式物业管理。2013年底，碧桂园在《碧桂园高端物业服务发展报告》中强调，未来将“会推动旗下楼盘物业管理服务更加细化和规范化，令物业管理业务成为碧桂园集团新的业务增长点”。

　　被称为“豪宅专家”的绿城在物业管理领域也毫不逊色，其所打造的绿城园区生活长期以来被业内津津乐道。作为物业管理的升级换代产品，绿城园区服务体系通过提供包括健康、文化教育、生活三大服务系统，不断持续影响和提升园区业主生活品质。就在2月初，“联姻”绿城的融创中国董事长孙宏斌表示，2014年“最着力提高的一件事”就是物业管理：“其他都是按部就班的，物业服务是我们一件新事。”

　　在进军千亿的梦想之外，世茂集团还有一个“世茂梦”。“渴望成为城市进化的先行者，做整个行业的引领者。”世茂集团副总裁蔡雪梅曾经表示，“未来的世茂绝不仅仅是卖房子，我们卖给客户的是全然不同的生命体验与生活方式，这是世茂的梦想。”

　　利润最低地位求变

　　即便如此，物业管理依然不是大部分房企利润的主要来源。在长达20余年的发展中，物业管理一向被视为房企的配套服务，无法给予房企足够的盈利支撑。

　　以碧桂园为例，2012年碧桂园物业的经营收入大约为5亿元，虽然2013年有望翻番达到10亿元的水平，但与其千亿的销售额相比甚至算不上一个零头。而在2009年万科物业公司被划分出来独立运营的时候，当年的净利润仅有1亿元左右。万科物业事业部助理总经理向云曾经对外界透露，“即便着眼长远，第五食堂乐观估计毛利率不足10%”。

　　“物业管理是房地产企业利润最低的服务环节，即使没有亏损，实现盈利也是非常困难的事情。”物业管理业内某专家称。

　　第一太平戴维斯上海物业管理部主管邹应龙表示，目前来看，这类隶属开发商或依托房企建立的物业管理公司依然存在市场化程度不高、产权不明、权责不清的难题。同时，这些物管公司的经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称。

　　不过，客观地说，这一情况正在发生改变。渴望在这一领域成功掘金的房企越来越多，部分房企的表现也相当突出。

　　彩生活服务集团有限公司总裁唐学斌透露，虽然当前彩生活的收入以及利润占花样年集团整体不足一成，但自2011年，已连续三年复合增长超过25%。2012年，彩生活实现收入1.85亿元，同比增长48%；净利润超过4000万元，净利率达14%，毛利率高达40%以上。

　　2014年1月，刚刚迈入千亿大关的碧桂园宣布将加大物业管理业务的发展，并提出5年之后实现物管经营收入超过100亿元的目标。碧桂园物业管理公司总经理李长江表现得非常乐观，“甚至可能不需要5年”，李长江说，“除了随着碧桂园集团开发项目的增加而获得的自然增长之外，碧桂园物业将丰富和优化服务内容，这都是碧桂园物业增收的保证。”

　　探索新型掘金模式

　　“物业公司之所以能生存下来、生存得好，关键还是靠服务。”

　　在这条通用的规则之下，身处物管服务领域的房企开始寻找更多的赢利点；积极探索崭新的物管发展模式。在清洁、绿化、秩序维护、设施设备

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