党的十六届五中全会提出了建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的重大发展战略(以下简称“新农村”) ,这是我国当前和今后经济工作的重要任务。一段时间来,我一直在考虑物业管理行业在建设“新农村”这一福泽万民而又复杂艰巨的系统工程中能否有所作为。最近,欣闻广东省华侨物业发展公司(以下简称华侨物业)在东莞的村镇进行物业管理试点,取得了初步成效,就提议将协会换届筹备会放在东莞召开,现场考察了他们的管理,并通过座谈会的召开了解了有关情况,很受鼓舞。
走进东莞黄江镇长龙村,乡风文明,道路整洁,绿化美观,两侧商铺的管理井井有条,一幅和谐的生活景象展现在我们眼前。村中的路口都设有治安岗亭,时而还会有流动治安员与我们微笑相望。身着“客家”服饰的保洁员在忙碌工作,交谈中得知她们就是该村的普通村民,现受聘于华侨物业。在物业管理办公室里,我们从电脑中看到了所有出租屋的业主和租户的全面资料。
座谈中,黄江镇李权昆副镇长向我们介绍了村域经济上去后,环境卫生等方面呈现的问题与新农村建设的不和谐,以及实施物业管理前严峻的社会治安形势。与其他沿海经济发达地区的村镇一样,长龙村伴随着外向型经济的发展,流动人口的比例日益上升,本地人口仅有2348 人,而外来人口达到17500 人。随着大量流动人口与出租屋的涌现,原有的行政管理模式已与快速发展的城镇化步伐不相适应。华侨物业进驻前,村中的治安由村民自建的联防队维持,由于人手不足、专业素质较低,难以应对复杂的治安环境面对大量的出租屋和外来人口,村里缺乏有效的信息收集手段,形成治安方面的隐患,公共设施、设备也频遭破坏;由于欠缺必要的环卫设施,垃圾处理没有规范,保洁没有标准,环境卫生脏乱差问题突出。李镇长引用了市委书记的“三个90 % ”来概括村镇治安:90% 的治安案件与外来人口有关,90 %的外来人口在出租屋居住,90 %的治安案件发生在出租屋。他指出:传统的农村管理模式已经不能适应新农村的发展,严峻的现实呼唤新的管理体制。
华侨物业许建华总经理凭着敏锐的市场洞察力,在去年就将眼光投向了广阔的农村市场。2005 年,华侨物业开始对东莞的“城中村”实施半封闭的小区式管理,经过半年的实践,取得了一定的成效,获得了东莞市出租屋及租住人员管理办公室的肯定。今年,他们看上了黄江镇长龙村的管理项目。在大量的游说工作和邀请镇、村两级领导到广州实地考察了物业管理运作模式及管理效果后,双方对引入物业管理在长龙村试点的问题上一拍即合。经过村民大会讨论通过,在黄江镇政府的大力支持下,华侨物业与长龙村村委会签订了管理协议,华侨物业很快进驻了长龙村,并把改善治安秩序与环境卫生工作作为突破口。首先,他们充分依靠和协助当地的公安部门,加强安全防范管理。利用当地的人力资源,将村委会原来雇请的保安员收编,改编为物业管理员工;改进治安模式,将以前的流动巡逻模式,改为路口固定岗亭与巡逻相结合,采取“半封闭”管理,增强安全性与威慑力。其次,将村委会原来雇请的扫街员收编,改编为公司的保洁员,加强村中环境卫生的基础设施建设,放置分类垃圾箱、设置垃圾分类中转站,确保垃圾日产日清,将“定时”与“流动”型保洁工作相结合,对保洁人员的工作考核进行量化。其三,采用“政企互动”的方式,协助当地公安部门,为村内的流动人口办理暂住证,并采用对居住人员及出租房屋进行登记的办法,掌握村中人员的基本情况与流动状况,既方便了服务,又防患于未然。其四,积极创新管理模式,在“出租屋托管自由”的原则下,将原有的出租、收费、缴税、维护的一系列公共管理事务托管给物业管理公司,公司为村民提供代为出租等多元化的有偿服务。
物业管理模式引进到农村的日常管理中,收到了立竿见影的效果,很快就显示出其旺盛的生命力和适应能力。治安状况迅速好转,村镇环境得到治理,公共设施得到有效维护,出租屋管理走上轨道,华侨物业的工作在短短的时间内就得到村委会和村民的认同,试点工作取得了初步成功,正在向政民企三赢的方向发展。
从考察中我们进一步认识到:在社会主义新农村建设的进程中
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