增强业主主体意识 推动业主自律机制的建立

    在物业管理活动中,建立业主自我约束、自我管理的自律机制是贯彻《物业管理条例》(以下简称《条例》)的重要工作之一,关键是要从以下几个方面增强业主的主体意识。

    第一是责任意识,业主是房屋产权的所有者,他们不仅是物业管理的服务对象,同时也是物业管理的重要责任主体。在物业管理的活动中,他们在拥有权利的同时又必须履行有关义务;他们有权参与制定、修改业主公约,但同时也有履行公约的责任;他们有权参加业主大会,行使投票权,同时也有执行业主大会决议的责任;他们在监督业主委员会工作、监督物业管理企业履行合同的同时,也有责任遵守物业管理区域内的有关规章制度。业主责任的落实,关系到物业管理的健康运行。因此,在贯彻《条例》过程中,要切实加强这方面的宣传和教育。

    第二是消费意识,物业管理活动既是物业管理企业提供专业化管理和服务的经营性活动,又是业主花钱买服务的住房消费行为。要在业主中进一步树立“谁受益,谁付费”、“付多少钱,享受与付费水平质价相符的服务”及“根据自己的消费水平,选择确定相应的物业管理服务”的消费意识,以确保物业管理费的收取,维持物业管理活动的正常开展。

    第三是公约意识,物业管理涉及多个业主,业主之间既有个体利益,也有共同利益,单个业主的个体利益,应当服从大多数业主的整体利益。业主公约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范,是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定,是多个业主之间形成的共同意志和行为准则。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项作出约定,业主公约对全体业主具有约束力,只有所有业主共同遵守业主公约,才能建立物业管理活动的正常秩序。

    第四是合同意识,业主与物业管理企业之间是建立在合同基础上的民事法律关系,业主大会作出决定后,业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的最直接依据,是业主维护权益的基础,当然,业主自身也必须遵守合同的约定。

    在强调增强业主主体意识的同时,还必须建立起有效的业主自律机制。《物业管理条例》在界定了业主、业主委员会和业主大会的权、责、利的基础上,强调了业主大会的作用。明确规定了重大问题要经业主大会讨论决定;业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主权责一致的实现,很大程度上依赖于民主协商、自我管理。利益平衡的业主自律机制的建立健全,依赖于业主大会制度的推行和对重大问题的民主决策及共同执行。因此,业主大会制度的建立、健全是建立业主自律机制的关键,也是当前工作的难点。希望各地在实践中能积累更多的经验,以推动业主自律机制的建立,促进物业管理的健康有序发展。

    来源: 中国物业管理杂志2003-4 作者: 谢家瑾