[摘要]本文结合国外物业设备设施管理的发展趋势分析了目前国内物业设备设施管理的现状,认为科学、规范的物业设备设施管理是一项具有科学的成本控制理论和手段,能不断为用户提供高服务品质的工作,并从管理经济学角度对如何搞好物业设备设施管理,提高物业环境品质进行了介绍和讨论。
[关键词]物业管理 物业设施 品质管理
一、物业设备设施管理的现状和发展趋势
一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气,传统的物业设备管理侧重于现场管理,主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养,把各种设备能够正常运行作为工作目标,着眼于有故障的设备,具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进,信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑,使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大,“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为,大楼或小区建成后,招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题:诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道,武汉5座180米以上的大型建筑,虽大都设置有BA系统,但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%,运行不正常但尚可使用的只有45%,另有35%左右是在大楼使用多年后,仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。
导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因,首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利,而过多地考虑了如何节省一次性投资,如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中,较少考虑各项设备集成后的协调和匹配,而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中,设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手,工程前期介入的工作几乎不做或做得很少,设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后,很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定,竣工资料亦不完整,但却匆匆赶着验收、评奖,特别是采用了一些智能设备的物业,往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠,却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。
其次,是部分物管企业服务的观念还没树立起来,在工程交付使用后,相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员,没有受过专业培训,颠倒与 业主的关系,动辄给业主发布通知、指令,要用户这样、那样,只关心收钱、不高兴办事,客户稍有意见就对人家上纲上线。
第三的一个认识误区,就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了,这就是物业设备设施管理的全部工作内容,这个认识在不少物管公司具有普遍性,这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管
各种自控、网络及通讯、视频设备等进入物业设备的管理范畴后,系统集成工作越来越重要,管理工作日渐复杂,综合程度不断提高,在物业管理中的独立性越来越突出,因而国外在80年代末90年代初将其从传统的物业管理范围内脱离出来,将其视为新兴行业,将其称之为物业设施管理(Facility Mangagement称为FM)。将其定义为从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发,对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。认为这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务,为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足,为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断地得到资产升值,为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。现代化的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备,能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息从经营战略的高度进行设施管理,因而与传统的设备设施管理有很大区别。管理的特征从现场管理上升到经营战略,主要工作目标从维持保养上升到寻找服务品质与服务成本的最优化,管理的着眼点从发生问题的设备到全部固定资产,管理对象的时间从当前扩大到物管范围全生命周期内及未来的更新设施,管理所需的知识与技术从单纯的建筑物本身的水暖电设备相关延展到与建筑、设备、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关,承担FM工作的部门也从单一的设施运行维护部门发展到需由多部门交叉、协调,进行复合管理。
二、物业设备设施的LCC分析
现代建筑从规划阶段开始就应考虑今后物业管理的需要。价值工程中有一个LCC(Life CycleCost)的概念。所谓 LCC,即“寿命周期成本”,是指设备或系统从诞生至报废整个寿命周期所需费用的总和,大体上包括规划设计与建设费用、日常运行及维护管理费用和废弃处置费用三个部分,往往数倍于传统意义上的设备购置和使用费用。
从上述说明可以理解,设备的总费用(即LCC费用)是在整个寿命周期内按时间序列产生的的费用的总和;考虑寿命周期内利率的影响后,将各项费用累加就得到投资初期时的可比LCC值。
将LCC值除以系统或设备的使用寿命(即使用年限),得到每一年的营运成本,称为EUAC。在相同使用效果的条件下,EUAC越小,系统和设备的经济效益越高。物业设备管理的主要目的就是在提供优质的服务品质前提下,最大限度地降低EU-AC。
如何降低EUAC?一是在设备和系统选型中选用EUAC最低者;二是在设备营运过程中,对系统和设备采用节能技术措施或加强管理,使设备日常营运费用降低、并延长寿命,只要为采取这些措施所增加的投资可在寿命周期内回收,就是可行的。
我们提倡物业设备与设施设计人员不应只考虑到第一次投资,更要为降低和控制设备系统寿命周期内的全部成本着想,为有利于物业设备管理、提高物业服务水平着想,最终使物业各方受益,这便是运用LCC概念进行技术经济比较的意义。
理解和掌握LCC理论,对工程技术和管理人员都会带来管理和设计观念上有益的转变:
1、节能不是孤立的而是系统的
在设计阶段,各项设施及设备的选型应选择能效比高的型式和设备。单体能效比高不等于系统能效比高。如空调系统,由冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置组成,能耗也由各个组成部分能耗组合而成的。把这些设备集成在一起,各项设备间还有一个相互协调、匹配的问题。所以,在各项设备选型过程中,既要注意设备在单机满负荷下的能效比,也要注意设备在系统中部分负荷下的能效比;既要注意设备单独运行的特性,也要注意它与系统特性曲线的交点是否处于高效区;既要考察新机组的能效比,也要考察机组在使用过程中能效比的衰减速率和磨合后能效比的稳定程度;空调系统不仅要注意系统在设计负荷下的能效比,还要注意系统的季节能效比。
两者,系统的范围也会随智能化水平的提高得到扩大,水、暖、电、讯等各自可独立成为系统,但它们在智能化物业中被集成了一个更大的系统,各专业系统间联动的效率如何也影响着各个小系统的工作效率,这是需要注意的。
在设计时注意系统的形式也是重要的,如高层给水系统下行上给和上行下给的结合、单立管排水系统的具
2、更加注意投入和产出的效益,明确树立投资回收期的观念
采取节能措施和新技术通常引起一次投资的提高。通过比较,如果增加的投资在寿命周期内能收回,且在寿命周期余下时间内所节省的运行费大于所增加的投资,多出部分成为收益,则值得采用。如在高层给排水和面积较小、供水高度不一的场合,就应优先考虑采用调速水泵;在空调系统中,应优先考虑采用变频控制的变风量风机,只要比较结果符合上述要求就可以采用。但需考虑机器设备性能在这方面的可靠性和质量,要求厂家为此类高级设备提供切实可靠的售后服务。切忌斤斤计较初期投资,因为此类设备通常不仅仅能降低营运成本,而且能够提高供水、空气调节、电气自控等的水平和质量。业主的满意将会成为珍贵的无形收益,也能降低EUAC。
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