北京物业管理纠纷之体制成因

    三、以制度创新化解物业管理矛盾和纠纷
    通过对物业管理制度变迁的分析说明,体制因素是造成当前物业管理纠纷的重要原因。重构物业管理体制,理顺物业管理各方面的关系,是化解当前物业管理矛盾和纠纷的重要途径。
    1、借鉴国内外成功经验,创新物业管理制度,建立多元化物业管理模式
    从国内外的实践看,物业管理没有统一的模式,各国根据其历史文化传统,探索出符合本国国情的管理体制。如英、法、德、日等市场经济发达的国家,物业管理单位一般采取企业法人的组织形式,这些国家法制比较完备,政府对物业公司的监管比较到位,业主参加社区民主管理的积极性非常高,物业公司的经营管理水平非常高,业主和物业公司的关系比较融洽。美国由于有发展非政府组织的传统,第三部门非常发达,其物业管理采取了非营利组织的方式,物业公司的日常管理由聘请的职业经理人负责,物业公司的具体业务由社会上的专业公司承担。在意大利,物业管理没有物业公司这一中间环节,会计师协会根据业主大会的申请,委派管理员利用业余时间进行管理。我国台湾省的物业管理则采用业主自营式管理,小区的公共财产收益在支付了各项开支后,一般还有节余,无需再向住户收取费用,既减轻了业主的经济负担,又保障了社区生活的安定和有序。我们要借鉴国内外物业管理的成功经验,结合首都实际,根据不同性质物业的特点和业主的要求,设计不同的物业管理制度。在经济适用房等普通住宅小区,可以考虑将业主自主管理、非营利组织等民主管理模式与居委会制度相结合,构建成本低廉、服务到位、管理民主、健康有序的物业管理体制。高档商品房住宅,物业管理单位可以继续采用企业法人的组织形式,但要改变收费方式,用酬金制取代包干制。
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www.dichanshequ.com 、重构物业管理公司的组织方式
    实践表明,物业管理服务的基本趋势是专业化,这是社会分工的必然结果,也是物业管理市场竞争和活力的源泉。对现有物业公司进行重组改造,物业公司只设行政管理人员,将物业公司维修、绿化、保洁、保安等服务部门重组为提供专业服务的公司,小区的具体服务项目通过向社会公开招标,聘请专业服务公司负责处理。这样,既不会使物业公司异化为一个脱离业主监督和控制的庞大组织,又便于业主的监督,也使居委会负责物业管理、业主自营管理成为可能。
    3、完善物业管理制度结构
    我市物业管理公司的行业组织已经成立并发挥作用,但业主自治联合组织还没有产生。成立业主自治联合组织,(来自:www.dichanshequ.com)有利于加强对业主委员会组建工作的指导,有利于加强对业主委员会运行的监督,也有利于业主组织与政府部门的协商和沟通。同时,业主自治联合组织还可以与物业公司行业组织合作,在物业管理招投标、物业管理单位和人员资质审核等方面发挥作用。
    4、理顺物业公司与政府部门的关系
    社区是社会的基础,没有社区的和谐就没有社会的安宁。要进一步转变政府职能,理顺物业公司同政府职能部门的关系,将物业公司承担的社会管理职能从物业管理活动中剥离出来,由政府部门切实承担起社会管理的责任,把执法和服务深入到街道,深入进社区,使社区成为开放、和谐的社会细胞。物业管理主管部门也要加强对物业公司的监管,加大公正执法检查力度,健全完善物业公司资质审核机制、招投标机制和物业公司退出机制,为居民创造一个和谐安宁的生活氛围。
    作者单位:市委研究室法制处

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