物业管理收费问题剖析及探讨

提要:
    物业管理收费标准目前按成本法“以支定收”的原则来确定,所以物业管理企业在选择物业项目时,首先要对地域经济、地理位置、周边环境、楼盘市场定位、购房者的消费水平等进行社会调查分析,确定服务水平;其次,是根据目前规模、设施配置情况,与周边可比项目进行横向比较,确定收费范围;最后根据企业自身管理模式并结合项目的具体要求编制物业管理方案,制定收费标准参与投标。

正文:
    20世纪90年代初,物业管理行业在中国诞生,经过了20多年的探索、发展,从住宅小区,到住宅大厦、商业写字楼宇、工业厂房、医院、学校、机关办公楼……逐渐走出了一条社会化、专业化的管理模式,其生存和发展必须得到国家政策的扶持,开发商的支持和业主的理解。

一、物业管理对收费的影响
    (一)物业管理企业的市场定位对收费的影响
    1. 物业管理企业必须正视自己整合能力,找准市场定位。
    物业管理企业首先对自己的品牌、社会信誉度做出客观评价,对市场进行定位,确定自己主题产品;其次是正视自身相关“资本”的开发和人力资源储备的质量和数量 ; 再次,建立一套与自身系统相匹配的质量及服务产品体系,是完成合同内容的基础和有力保证,否则,业主对物业管理企业的定位不认可。
    2.面临竞争,慎选项目。
    物业管理企业面临激烈的竞争,成都的物业管理市场目前仅取得物业管理资质的物业管理企业就近800家,国内外知名品牌企业如:万科、中海、万达等已经在成都抢滩成功。尽管有国有大中型企业改革、高校后勤改制、军队房产的多元化、www.dichanshequ.com社会化管理及成都市每年以一、二百万平方米的开发量补充市场等许多大好机遇,但是本地区90%左右的物业管理企业面临着亏损经营的残酷现实,所以不要为占有市场而盲目承接项目,应学会理性选择,即坚持四不“管”原则:
    ① 科技含量低,配套设施差,工程质量差的项目不接管;
    ② 开发商信誉度差的项目不接管;
    ③ 物业管理意识差和市场发育不健全的项目不接管;
    ④ 业主委员会招标的二、三手项目不接管,该类物业还不具备招标能力和承担相应责任及履行债务偿还能力。
    物业的市场定位是否准确,物业项目是否具备物业管理条件,这些不仅会影响物业管理,而且会影响收费。
    (二)物业管理收费标准对收费的影响
    物业管理收费标准目前按成本法“以支定收”的原则来确定,所以物业管理企业在选择物业项目时,首先要对地域经济、地理位置、周边环境、楼盘市场定位、购房者的消费水平等进行社会调查分析,确定服务水平;其次,是根据目前规模、设施配置情况,与周边可比项目进行横向比较,确定收费范围;最后根据企业自身管理模式并结合项目的具体要求编制物业管理方案,制定收费标准参与投标。
    因此,在制定物业收费标准时,应切合实际,做到既满足企业利益,又符合业主的要求,达到双赢局面,否则,就会影响收费。
    (三)物业管理水平对收费的影响
    随着当代技术的进步与发展,网络化、智能化管理服务也成为物业管理服务的重要手段,物业管理行业已从起步时的“保安加扫把”快速过渡到现代专业化,从过去的劳动密集型逐渐转变到技术密集型。面对现代物业,物业管理企业唯一出路是不断更新学习,接受新的管理技能和管理水平 ,提高服务水准;坚持“关注业主需求”,提供“诚信服务”的工作宗旨,以市场为导向,以效益为中心,走优质服务道路,充分认识市场经济学原理 ; 科学的成本控制,提高管理服务水平,物业管理人员应具备良好的政治素养,正确的经营思想,强烈的事业心,能全心全意为业主服务,能为本企业利益着想,有很强的法制观念 ; 具有较强的管理能力,不断满足业主对物业环境服务的品质要求,坚决杜绝业主抵制收费的不规范行为。

二、前期开发对收费的影响
    (一)开发商前期遗留问题对收费的影响
    据统计,业主的不满有 75% 是咨询政策、法规和收费标准等事项,可以称得上投诉的只占 25% ,其中23%又是投诉开发商,真正投诉物业管理的不足2% 。据成都市房管局有关人士介绍,成都目前大约有 60% 的楼盘存在开发商与物业管理企业的“父子”关系,这样的局面导致目前成都市约85% 的物业管理矛盾根源于开发商自建物业管理企业管理其开发的物业,开发商遗留问题得不到解决导致业主拒交物业管理费和拖欠停车费、水、电、气等费用。
    (二)物业前期接管不规范对收费的影响
    开发商重开发轻物业管理,房屋销售后才组建物业管理,从而形成谁建谁管模式。绝大部分物业管理企业是开发商的子弟兵,所以在物业接管验收时,只对

www.dichanshequ.com 建筑实物、设施设备等设施进行验收,没有参加前期规划建议、施工的监理、竣工的验收,故造成物业管理企业对物业管理的质量,设施、设备的配置,使用等接管不规范。当业主按入住通知办理入住手续时,发现房屋有质量问题、小区内设施设备配置不完善、使用功能不合理、绿化面积不相符等,都会导致业主拒交物业管理费。
    (三)物业管理企业服务对象不明确对收费的影响
    物业管理企业属于第三产业,服务的主体是物业,服务对象是业主。所以物业管理企业应树立管理、服务意识,把为业主提供优质服务作为立身之本,发展之道。大家都知道,物业管理是劳动密集型行业,企业的核心竞争力就是拥有一支高素质的人才队伍,发达、完善的物业管理取决于训练有素的物业管理专业人才,他们不仅有良好的思想素质,掌握了现代的科学技术和先进的管理水平,而且具备现代的物业管理理念。目前的开发商与物业管理企业存在着千丝万缕的关系。如果物业管理企业在物业管理过程中处理不好开发商、物业管理企业与业主三者之间责、权、利关系,就会使物业管理企业要么失去开发商的支持,要么得不到业主的理解认可而影响收费。所以,物业管理企业应摆正位置,明确服务对象。

三、建立“质价相符”的服务收费机制
    物业管理收费难是长期困扰物业管理企业发展的老大难问题,不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业似乎已成为一种司空见惯的现象,它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈,如何解决物业管理收费难的问题也成为业内普遍关注的焦点问题。随着物业管理法规的健全和完善,明确开发商、物业管理企业和业主的责、权、利,建立一套完整的“质价相符”的服务收费机制,对欠费业主,物业管理企业已有法可依。这标志着我国物业管理逐步走上了法制化道路,必将推动、引导和规范物业管理这一朝阳产业,使物业管理不断发展壮大。随着社会经济的发展,物业管理所创造的国内生产总值将越来越多,为社会做出的贡献也越来越大。
    新世纪是知识、经济大爆炸的时代,新技术的革命将导致物业管理领域的巨大变革,许多传统的管理办法将难以继续适应新的情况。虽然近一年来,中央、地方及有关部门制定出台了一些法律法规,不仅仅规范了开发商、物业管理企业和业主的行为,而且还明确了三者的权利和义务;但寻求变革是物业管理企
    业在新世纪市场经济条件下面临的巨大挑战,物业管理企业要抓住机遇,着力解决工作中存在的问题,培育市场,规范竞争,推动物业管理工作向纵深发展。加入 WTO 后,物业管理市场面临更大的机遇和挑战,只有不断创新和完善自我,才能立于不败之地。让物业管理行业向着更快、更强的目标前进,是每一个物业人的理想和奋斗目标!

参考文献:
    ①殷莉君,《物业管理法律适用论文及案例选编》,2005.8
    ②王占海,《追索物业管理服务费的法律手段研究》,2005.5
    ③王国慧,《北京市房地产法规汇编》,煤炭工业出版社,2000.3