浅析解决物业服务收费纠纷的3个途径

本文提要：“从行业自身做起、改善服务质量、让业主满意”是物业管理企业首当其冲的任务,但需要改变舆论“一边倒”的倾向,正确引导业主的消费意识,完善法制建设,在赋予消费者权利的同时也要保护物业管理企业的正当权利。

    目前,物业管理行业存在着一种尴尬局面,业主在无正当理由的情况下可以随意拖欠或随意不缴纳物业管理费,而物业管理公司除了法律诉讼之外却别无它策,于是就出现了物业管理公司降低服务质量、业主不缴费的恶性循环。然而,由于舆论的片面引导和相关法规、制度的操作性不强,本应该和业主享有平等经济主体地位的物业管理公司却处于“弱势”地位,不但要承担没有履行好义务的“恶名”,还要承担经济上的损失。
    “从行业自身做起、改善服务质量、让业主满意”是物业管理企业首当其冲的任务,但需要改变舆论“一边倒”的倾向,正确引导业主的消费意识,完善法制建设,在赋予消费者权利的同时也要保护物业管理企业的正当权利。
    一、培养法律意识,完善法制建设
    近几年,国家和各级地方政府虽然陆续出台了一些物业管理法规、政策和办法等等,其中规范或约束物业管理企业的较多,但对于作为经济主体另一方的业主却没有多大的约束力,特别是对于业主违约的情况更是缺乏具体的规定。
    国家发改委、建设部颁布的《物业管理收费办法》(以下简称《办法》)中规定“业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴”,可实际上很难操作。从制定 《 办法 》 所依据的 《 价格法 》 中,很难找出制约不履行缴费义务业主的具体政策或措施, 其他一些相关或配套的法规、政策等也是如此。由于法律、政策的缺失,导致了业主动辄以不交费相要挟的局面。
    因此,建立一个公平有效的物业服务收费纠纷处理机制,笔者认为需要注重以下两项工作的开展:
    首先,培养人们的法律意识,加大有关法律、法规和物业管理知识宣传的力度,正确引导业主的消费观念,使其具备相应的法律意识,特别是要纠正媒体“一边倒”的错误倾向,还事实以真相。
    其次,建立健全配套的物业管理实施办法或细则。明确界定业主和物业管理企业两方的“责、权、利”的基础上制定出有关收费问题的处罚办法,而且,处罚办法必须具有可操作性,具有处罚力度。比如,对开发商遗留问题就应该明确规定由其承担责任(来自:www.dichanshequ.com),业主不得以此为理由拒缴物业费,否则就是违约,应该受到处罚。这就需要在制定标准时尽量做到细化和量化,并且规定出具体的处罚金额、处罚措施等,真正体现“有法必依”。
    二、规范合同管理,强化契约关系
    物业管理活动从本质上讲是一种经济活动,体现的是活动双方的一种契约关系,这种契约关系的书面表现形式就是物业服务合同,它不但起着有效保护双方权益的作用,也是物业管理企业收费的直接依据,国务院 《 物业管理条例 》 就明确规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”(第 21 条);“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”(第 35 条)。可是,也有一些企业往往没有充分意识到这种契约关系的重要性,缺乏必要的法律意识,没有及时或者根本就不同业主签订物业服务合同,或者物业服务合同本身不严谨、缺乏严肃性、签订不符合手续等等,这些显然都不利于企业日后的维权工作。因此,有必要强化双方的契约关系、加强合同管理并使其发挥法律依据性作用。
    1 、首先必须明确物业服务合同中物业管理公司的相对方应该是小区内业主的整体而不仅仅是单个的业主,换言之,合同的订立必须在小区业主整体意思一致的基础上进行,这就涉及到业主委员会的法律地位问题,一定要在立法中明确其法律地位、强化其市场主体地位,使其在市场选择、订约谈判和履约等方面能切实承担起相应的责任,这样就可以强化物业管理公司与业主的契约关系、有效避免因单个业主意见不一致而导致的物业纠纷,从而有效规避收费风险。
    2 、物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务价格、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容尽可能做出详细和明确的约定,即物业服务合同要尽量做到“菜单化”,最好能将服务内容分解成若干项、每一项再按服务的具体情况分成若干等级并对应相应的收费标准。这样做有利于服务的量化和双方“责、权、利”的划分,是日后发生服务收费纠纷时强有力的评判依据;另外,企业要重视违约责任这个合同条款,要在与国家或地方法规不冲突的情况下尽量制定出详细的、可执行的处理办法。
    三、严肃违约处理,加大司法效力
    目前,对于物业服务收费纠纷的处理很不尽人意,特别是对于业主违约处理上力度不够,运用法律手段来维权的企业还是少数,这无形中助长了部分业主不履行缴费义务的不良习气,极大地破坏了法律的严肃性和公正性。因此,笔者认为要从源头上杜绝一些人“搭便车”或恶意欠费的现象,维护企业的正当权益,就必须要加大司法效力,严肃处理违约行为,形成“有法必依、执法必严、违法必究”的良好社会风气。
    1 、设立第三方仲裁机构,增强纠纷处理效率。当物业管理公司与业主

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本文提要：“从行业自身做起、改善服务质量、让业主满意”是物业管理企业首当其冲的任务,但需要改变舆论“一边倒”的倾向,正确引导业主的消费意识,完善法制建设,在赋予消费者权利的同时也要保护物业管理企业的正当权利。

发生矛盾和纠纷时,往往缺乏一个中立的裁判和调解机构,很多收费纠纷难以快速、有效地解决,久而久之就成为恶性循环。所以,有必要设立一个类似的仲裁机构,该机构需要具有很强的权威性和独立性,能够依据法律和事实做出判决、其判决应该具有法律效应,当双方对判决不服时才可以向法院申请诉讼。这样一来,可以提高此类纠纷的处理效率。
    2 、设立小额欠债赔偿法庭,加强司法效力。曾有人提出可以借鉴香港的法律设立小额欠债赔偿法庭,即对一些小额的债权案件专门设立法庭来进行处理,这样一来可以专案专办、既避免了法庭处理的烦琐、又增强了人们的法律意识,无疑是处理收费纠纷的一个有效办法。
    市场经济是法制经济,它要求“有法必依、执法必严、违法必究”。对于同为市场主体的消费者和企业来讲,都应该具备强烈的法律意识,通过法律手段来保障自己正当权益,这是建立公平、公正社会主义市场经济秩序的内在反映和要求。
    参考文献:
    1 、钟广池,《论物业管理收费制度的发展及完善》,《城市开发》, 2003年第11期
    2 、王路建,《物业管理收费风险防范》 ,《中国物业管理》 , 2005年第6期
    3 、姚长飞,《物业管理收费法律问题研究》,中国政法大学出版社,2004