技术管理提升了物业管理竞争力

本文提要：技术管理工作需持之以恒。因此,要不断地加强技术管理组织机构和技术责任制,充分发挥好技术人员、技术工人的才干和作用。

    近年来,物业管理竞争日异激烈,技术管理水平所反映出的竞争较为突出。不少企业,尽管拥有雄厚的物质技术力量,但由于技术管理的薄弱,在竞争中却处于被动的境地。
    技术管理所强调的是对技术工作的“管理”,而并非是指“技术”本身。因此,技术管理源于技术层面而高于技术层面。

    从三个案例看物业管理中的技术管理
    世博会引入物业管理关键看技术管理能力。
    目前,已有上海东湖多家物业服务企业接管上海世博会相关项目,而这些接管世博会项目的企业无一不是具备良好的技术管理能力。
    众所周知,建筑工程的设计、施工是一种复杂的多技术、多工种协同操作、多项技术的交叉综合应用过程,由此,决定了建设、施工企业的技术活动也是多种多样的。这里所指的“技术活动”,包括了由熟悉与会审图样、编制施工组织设计开始,到施工过程中的商洽管理、质量检验、直至建筑工程竣工验收全过程中的各项技术工作。在这一过程中,物业服务企业能够从业主(客户)使用需求出发,提出更合理的技术管理方案。
    上海世博会园区管理控制中心集中设置于浦东和浦西核心区域,形成相对集中的两个园区管理控制中心,包括信息控制、应急指挥、医疗急救和安全保卫等功能。具体来说,有入侵探测与防盗报警技术、视频监控技术、出入口图像识别与控制技术、报警信息传输技术、移动目标反劫、防盗报警技术、防爆安检技术等应用于远程监控平台设置监控、调度中心,用于控制世博服务情况,处理应急事件。同时,电子地图在地图上标志出世博各物业及公共设施位置及其他信息;GPS定位系统实时显示服务人员在世博村中的位置;语音合成系统将英、法、日等国文档资料转换成语音播放,世博村园区独立建设35KV变电站以确保园区供电,等等。这就要求参与管理的物业服务企业要有成熟的、专业的管理技能和高科技维护技术,要求企业能够实施严密的组织协调和过程监控,而这些都需要高技术人才来实施。

    写字楼电梯配置建议节约百余万元
    笔者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某办公大楼。该大楼原设计每一塔楼标准层配置7部电梯,但经公司的技术人员对该办公大楼的设计方案研究发现,以该办公大楼标准层办公人员为135人计算,该办公大楼标准层总楼层为24层,电梯载重量1350公斤,提升速度3.5米/秒,候梯时间小于1分钟。故配置电梯方案可调整为:B2-24层2部,1-24层4部。这样,每一塔楼的配置电梯数量确定为6部(含一部为消防电梯)。
    上述案例中,经过测算,电梯完全符合上海地区甲级写字楼电梯使用的标准和要求,较好地满足了业主和使用人的需要。同时,节约电梯投资成本约120多万元;此外,还节省了楼面面积10平方米,按照标准层2.5元/平方米·天计算,以出租率70%计算,年收益近30万元。

    技术“管理”为业主带来效益
    笔者所在公司接管的另一办公楼,当时空调设计施工是四管制二台,各为800RT冷水机组。经公司技术人员反复核算,并结合近几年实际应用的情况,对空调机组进行了改造,改为二管制的单台800RT冷水机组。改造后的实践运行证明,二管制的单台800RT冷水机组完全可以达到功能性需求。试想,如果该项目当时在早期就引入物业管理,如果物业服务企业建议设计采用二管制,不仅能节约管道面积,系统建设成本还可以比四管制的系统节省成本40%左右。
    再如,上海某办公大楼,供配电原设计建造了4台1250KVA变压器,但实际用量仅为40%,一直发生最低MD申报量使用不到的情况,造成平均使用电价提高。笔者所在公司接管该大楼后,仔细分析用电情况,在确保业主(客户)正常使用的情况下,向供电局提出停用两台变压器。这样,该大楼尽管只是经过一个看似简单的技术管理,每年就可节约数额较大的一笔电费。但遗憾的是,原来投资浪费及空间浪费已无法挽回。

    技术管理工作的任务与作用
    显而易见,以上案例中,并非这些企业的“技术”水平和能力不足,而是缺少了往往被忽略的技术“管理”环节。
    如果进行必要的归纳,物业管理中的技术管理可以理解为:运用管理的职能与科学的方法,促进技术工作的开展。具体来说,一是从物业的设计施工开始介入到后期的物业服务过程中,严格按照国家的技术政策、法规和上级主管部门有关技术