未雨绸缪做好专项维修资金管理工作

本文提要：专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金的收取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

    随着我国经济的高速发展和住房制度改革的不断深入,人民生活水平不断提高,居民个人拥有住宅的比例也越来越高,住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。
    对于住宅的专项维修资金,中华人民共和国国务院第379号令颁布的《物业管理条例》中也有明确规定。专项维修资金的管理办法为:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金的收取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

    一、维修资金存在无序管理的情况
    1.专项维修资金存在多头管理现象。
    目前,专项维修资金有政府物业主管部门和财政部门共同管理的;有物业主管部门单独管理的;有业主委员会直接管理的;也有物业管理协会管理的。www.dichanshequ.com笔者认为不管是由谁管理,政府的监管是必要的,而且力度要大。大部分地区的维修资金都是由开发商或者是由物业管理公司代为收取,代为管理的。对于专项资金的收取,绝大部分的物业公司都按相应的收费标准进行收缴,并按单幢住宅设置,按物业管理企业财务管理规定,作为企业长期负责管理,对专用基金的收支账目每季度张榜公布一次。
    2.管理混乱,资金缺口严重。
    对于规范运作的物业管理公司,专项维修资金的收缴和使用都是依法而为的。而对于某些鱼目混珠,管理混乱的物业管理公司而言,难免会对这笔专项的资金挪作它用,造成巨大的黑洞。全国已出现多起挪用甚至侵吞专项维修资金的案例,金额达数亿元之多。据广州市相关部门公布的数据显示,2003年到2005年10月,应收缴的专项维修资金为8.86亿元,而实际到帐的只有8亿多元,尚有7000万元没有下落。按统计部门的资料保守估算,全国专项维修资金应高达600亿元以上。截止目前,全国到底有多少住房专项资金缺口还不得而知。
    3.业主维权意识较差。
    大部分的业主没有意识到专项维修资金的重要性,一般住宅前
    10 年基本上不用进行主体的维修,如果前期大把花钱,后面的60年怎么办?中国的房地产业也是近几年高速的发展,业主置业的热情空前高涨,但是对数十年后的房屋维修和养护的资金从何处开支,的确很少有人操心。
    针对上述情况,有些地区制定了一些具体的规定。如2003年9月5日开始实施的《广州市物业管理条例具体规定》对维修资金的收缴程序更细化,在一定程度上防范了开发商和物业公司挪用的风险。具体操作办法是:业主可以凭身份证、房产证或预售合同自行到指定银行及各网点缴纳维修资金。专项维修资金交到银行后,按规定在20个工作日内,银行就会办理好维修资金专用卡给业主用于查询公共维修资金的金额和续存情况。

    二、维修资金的使用缺乏实施细则
    专项资金是房屋的养老钱,关系到每位业主财产的保障。目前,一方面是对专项资金的收缴工作优待改进,如收缴方式更加细化,做到
    真正的专户存储,专款专用,业主可以随时的查询,真正的属于业主。另一方面,在专项基金的使用上能够更细化,便于基层的实际操作。
    1. 维修资金的使用范围争议较大。
    在维修资金的使用范围问题上,目前争议最大的有三点:一是电梯保养费是否由维修资金开支。由于电梯维修行业的惯例,电梯在保养和维修过程中往往把二者都混同在一起,物业公司和电梯公司签署的电梯保养合同中,以及电梯公司每月开具的电梯保养费中,实际包含了大部分的维修费用。由于电梯保养与维修的实际混淆不清,有的认为电梯保养费应列入维修资金支出范围,有的认为不应列入