对现代物业管理行业发展的思考

对现代物业管理行业发展的思考提要：物业管理行业的现实情况怎样？“朝阳产业”好像是画的一块烧饼，充不得饥。住宅型的物业管理企业现状令人堪忧

文章来源 房 地 产(www.dichanshequ.com)

　　对现代物业管理行业发展的思考

　　随着我国住房制度改革的逐渐深入，规模不等、风格各异的住宅小区如雨后春笋般在全国各地拔地而起。20世纪80年代，现代物业管理适时地从我国香港传入深圳后，迅即在我国大陆得以蓬勃发展。因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。国务院颁布的《物业管理条例》开始实施后，法制化、规范化的物业管理工作正日益成为都市小区业主的美好期盼。

　　物业管理行业的现实情况怎样？“朝阳产业”好像是画的一块烧饼，充不得饥。住宅型的物业管理企业现状令人堪忧，整个行业处于低水平运作态势，大部分惨淡经营、举步维艰，有的企业甚至在亏损边缘徘徊，全国约有65%的物管企业亏损，怎样让行业的“日中天”早日到来？如何使业主的美好期盼变成美丽现实？作为物业管理人，我们都有责任思考这个问题。

　　一、物业管理行业现状分析

　　1、行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但“前世做了孽，今生做物业”道出了以往物管行业社会地位的低下。由于物业管理人得不到社会的普遍尊重，因此，各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。同时，大量的企业改制“淘汰”人员、自由职业者流入到物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服人，业主满意度不高。特别是住宅小区物业公司的保安问题，更为突出。

　　2、投入与产出比例失调。物业管理行业承载着太多的社会责任，并且很多业务都是义务的，只有投入没有产出。电力公司可以要求物业公司代收小区电费，自来水公司可以要求物业公司代收小区水费，物业公司既不能加价收费，又没有代办费用，相反还要投入人力物力来征收水电费，同时还要弥补小区的水电损耗。收费过程中与小区业主还可能会有这样那样的冲突，影响着企业的工作效率和自身形象。计生、流动人口普查等等……哪一样都少不了小区物管的劳动。

　　3、社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多。很多媒体为了追求新闻效应，受“注意力经济”驱使，为了吸引更多的读者，想方设法迎合读者的口味，报道的物业管理行业负面的新闻事件太多，放大了物业管理行业的责任和过失，加深了社会公众对物业管理行业的偏见。

　　4、业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴。物业管理企业收费难成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80%。有些业主根本就不知道也不想知道物业管理到底是干什么的，错误地认为有没有物业公司是一样的，小区照样能安宁、整洁。业主因认识上的不足而拒绝交物业管理费；开发商售房时开具的“空头支票”让业主以拒绝缴费来回敬物业公司；物业合同以外的特殊服务，物业公司如未及时解决，业主就拒绝缴费；有些业主对小区存在的“住改非”违章建筑等现象认为是小区物业公司“管理”不力，以物业公司“不作为”而拒绝缴费用，却不知物业公司本就没有执法权……由此业主种种的非理性维权，导致物业管理公司的主业收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业管理公司提供的管理和服务的运行成本随之也大大的增加。

　　5、责任与收益的不对等。由于小区保安负责整个小区的安保工作，所以小区内发生的盗窃、斗殴等以及保安的意外伤害都有可能让物业公司承担一大笔赔偿金。可物业公司收取的安保费只占物业管理费中很小的比例，两者相比反差巨大。小区内交通秩序、机动车停车场服务，物业公司可以获得一点点服务性收入，可一旦业主的机动车刮伤、被盗，物业公司若不能免责，高额的赔偿与物业公司提供此项服务的收入相比，更是天壤之别。即使有足够证据证明物业公司无过错，物业公司也要花费大量的人力物力才能免责。而且就算真的免责了，物业公司真的就赢了吗？在正当维权过程中，物业公司往往会伤心地发现，维护了合法权益，却无奈地失去了业主的拥戴之心，而失去人心比赔偿更可怕。

　　二、对物业管理行业发展的思考

　　随着我国城镇化的快速推进，住宅小区化是大势所趋。为适应住宅小区的文明发展需要，物业管理必须从传统走向现代。物业管理行业要走出困境，实现行业的现代化管理，笔者认为要从以下几个方面着手：

　　1、加强政府监督指导。政府应成为现代物管行业的坚强后盾。政府应首先完善物业管理领域的相关法律法规，旨在规范物管企业和业主双方的行为，这样才能使物业管理行业的发展有法可依。同时，采取各种措施大力推进物业管理企业以公开、公平、公正的招投标方式获取物业管理项目，营造公平竞争的行业氛围，借此引导行业自律，提高行业的服务水平、管

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