聚焦物业费：维权之路

聚焦物业费：维权之路提要：业主维权最好的办法还是协商物业与业主之间实际上是一种消费行为，不应存在对立。”王伟律师认为，业主与物业之间存在矛盾的时候

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　　聚焦物业费·维权之路——

　　谁也不愿意把事儿闹大

　　市消协的一项调查显示，73％的业主对物业公司不满意。有关部门透露，商品房小区平均物业收费率仅为65％左右，目前有一半的商品房小区物业管理举步维艰。部分业主不满意——不交费——服务质量下降——越来越多的业主不交费——小区贬值。那么，当越来越多的矛盾出现在物业与业主之间时，二者到底应该怎样化解矛盾，各自维权呢？记者就此采访了业内专家和法律界人士。

　　业主维权最好的办法还是协商

　　王伟，中咨律师事务所律师。以业主代表身份参加了北京市发改委、市建委召开的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》听证会。王伟认为，当业主与物业之间出现矛盾的时候，最好的解决方法还是协商。“虽然从表面上来看，物业公司行使管理职能，但归根结底，物业是为业主提供服务的，物业与业主之间实际上是一种消费行为，不应存在对立。”王伟律师认为，业主与物业之间存在矛盾的时候，最终的解决方法还是通过诉讼渠道。诉讼是比较理智也是最合法的解决方法，但是这种方法由于周期长、处理起来较繁琐，因此并不是目前解决物业与业主之间矛盾的最好办法。因为，在此期间，物业与业主还是要每天见面，每天面对这种对立关系，难免会使双方的矛盾越来越激化。王伟认为，解决业主与物业之间出现矛盾的最好办法还是协商。但在协商解决双方矛盾的时候，业主的权益能否得到维护往往取决于是否有一个有力的组织。据了解，目前3000多个新建小区，只有不到20％组建了业主管理委员会。在向物业主张权益时，很多小区往往是一个松散的组织，不能起到有力的作用。因此，王伟律师建议在小区内建立业主委员会。

　　别麻秆儿打狼两头害怕

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员、业内专家舒可心说，业主委员会实际上是业主领袖和物业管理公司、开发商沟通的桥梁，是很重要的。业主委员会没有什么实际权力，但权力又大得不得了。根据相关规定，如果业主不满意物业管理，业主委员会可以炒物业公司的鱿鱼。但业主委员会与物业公司也不是对立的，因为如果小区物业好，业主的生活环境就好，小区就可以保值。“但如果他怕你把他炒了，你怕他干不好，这就成了麻秆儿打狼，两头害怕。”所以，业主委员会与物业公司也要互惠互利，如果你天天想把他轰走，然后他想黑你的钱，那么就永无宁日了。

　　主管部门要起“当家”作用

　　“没有业主委员会的小区还是占多数，如果出现纠纷，还要强调主管机关的协调作用。”王伟说。比如，有关价格的问题，发改委可以出面协调解决；关于小区管理的问题，建委要给予解决。这样，在业主与物业出现矛盾的时候，总有一个组织可以平衡业主与物业之间的矛盾，可能会减少过激行为的出现。据记者了解，最近，先后有两个“物业革命”在京城的小区内出现。6月28日，作为北京首个由业主出任物业管理公司股东、自己当家作主的尝试，东直门内的Ｎａｇａ上院项目正式对外宣布，启动京城首例“物业革命”试点。在Ｎａｇａ上院项目中，开发商前期将出资200万元成立物业管理公司，在项目出售的同时将物业公司以股权的形式配送给小区99户业主，让业主自己做物业公司的老板。然后通过聘请专家团，建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到物业管理中来，业主自己就是物业公司的股东。物业公司的股权跟业主的商品房产权捆绑，不能随意出售或转让。物业公司的股权将按照业主购买商品房数额的比例进行分配，每年由作为股东的业主成立董事会，领导物业公司发展。同时财务透明公开，业主具有监督物业公司的权利。6月29日，北京首个社区物业纠纷调解委员会在朝阳区香河园街道办事处成立。同时，在各社区调委会中增设物业纠纷调解小组，吸收物业公司负责人或房管干部为小组成员，专门调解社区内发生的各类物业纠纷。“不论是业主自管还是政府出面，希望物业与业主的纠纷能通过一个平衡点得到缓解。”王伟这样评价。物业维权物业、业主要按合同办事汇源律师事务所的魏晓东认为，在人们惯有的意识中，业主相对于物业而言是所谓的“弱势群体”，因此，在双方出现矛盾的时候，感情的天平往往不自觉地偏向于业主一方。“实际上，物业与业主是平等的法律主体，出现矛盾的时候只要按照当初签订的合约进行处理就行了，不必弄得那么复杂。”魏晓东说，现在房子在入住之前，业主与物业之间会签订一份合约，上面约定了双方的权利和义务，出现矛盾只要按照合约上约定的来衡量，是物业的承诺没有履行，物业就要承担责任。同样的，如果是业主不按规定交纳物业费，也要接受处罚。“其实很简单，只要双方都能履行诺言，违约处罚，任何矛盾都是可以解决的。”业内专家舒可心也表示，通过法制化途径，能找到普遍解决纠纷的办法。“其实谁也不想闹，业主也希望有法制，但是怎么实现法制，我觉得这个特重要。”舒可心说：“以前，我们也搞过一些‘活动’，但要在律师的指导下，标语怎么写，怎么安排人员，谁负责后勤保障，这都是要想好的。不能违反了法律，这是基本的一点。”

　　开发商的问题不能算在物业头上

　　“但有些矛盾纯粹是误会。”魏晓东说，在其处理过的物业与业主纠纷的案件中，发现很多业主分不清物业与开发商之间的关系，认为二者就是一个主体，结果把开发商的问题也算在了物业头上，以此不交物业费，造成了双方不必要的麻烦。因此，魏晓东说，业主在主张自己权利的时候首先要“扫盲”，要弄清哪些是开发商的问题，哪些是物业公司的责任。魏晓东给记者举了一个例子。一个老业主曾与开发商有约，只要他介绍人买房子，买一套开发商给他一定的介绍费。结果，老业主果真联系了3家买了房子，但开发商赖账不给他钱。在入住后，老业主拒交物业费，并将物业公司告上法庭，要求物业公司给他介绍费。结果，官司白打不说，还生了一场闷气。类似的情况还有很多，比如一小区受地铁噪声影响，售楼的时候开发商答应给装隔音设备，入住后很久也没有装，业主们就以此为由拒交物业费。然而物业公司不是售楼的，这些问题应该找地产公司解决。魏晓东律师说，业主首

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