提升物业管理水准－－房产保值增值的另一条支柱

提升物业管理水准--房产保值增值的另一条支柱提要：房产的保值有赖于开发商、物业公司与业主和谐共处，必然对楼盘产生良好的美誉度，一个具有高美誉度的楼盘无论二手房的租售

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　　提升物业管理水准--房产保值增值的另一条支柱

　　随着房地产开发的日臻成熟，房地产业的竞争也日益加剧，购房业主的维权意识亦不断增强，房产项目物业管理的水准高低，己经成为房产保值增值的重要支柱。以下先介绍物业管理公司的运作及开发商、物管公司、业主、业主委员会应如何令房产保值进行沟通、物业管理公司的组织架构及运作模式。

　　一、根据国家对物业管理公司的规范，物业管理公司一般按资质分为一、二、三级和临时资质。相应资质的物业管理公司亦必须招聘持有物业管理及工程技术专业证书的人员十人至数十人不等，持有保安员上岗证的人员亦由数十人至数百人不等，一个规范的三级以上资质的物业管理公司，视管辖的楼盘面积，通常的组织架构为董事长一人（可受薪可不受薪），总经理一人（年薪10万～20万元），副总经理二至三人（人均年薪8万～10万），另根据情况设客户服务中心总监（年薪8万～10万），部门的基本组成一般有工程维修部、保安部、物业部、行政人事部、财务部，有些楼盘还设有品质部（管理服务水准），部门正职的年薪通常在4～6万元之间。因此一个组织架构规范、人员齐整的物业管理公司，每月的基本运作成本是比较高的，一般情况下当楼盘封顶预售时，物业管理公司己经前期介入，要测算出楼盘的能源费，公共分摊、保洁费、绿化费、清洁开荒费、垃圾清运费及楼盘管理人员的人数及工资等总和，再摊入每平方米的管理费报给开发商作为售楼时与业主签订前期管理协议及约定管理费的依据，在楼盘落成前物业管理公司从几个月至一年多不等的前期介入费用基本都是由开发商支付，款项由十余万至二百余万不等，这也是很多发展商说前期物业管理公司亏损的原因。综合来说，物业管理公司资质越高，越盘越小，相对的物业管理费亦越高。

　　二、业主及业主委员会可多了解物业管理的运作模式，“沟通共赢”能更好地维护自身的权益。

　　物业管理引入国内的时间不算太长，在过去长期的福利分房的政策“关照”下习惯了少付费，甚至免费的单位支付住房管理模式下的业主过渡到用市场规律“付费享受服务”时，要有一定的心态调整，毕竟过去福利分房时期的服务内容与现代物业管理的内容是有较大差异的。购买房屋时应根据自身的经济情况来选择楼盘，业主及业主委员会在与开发商及物管公司交流时，应以双方平等、心态平和、合情合理的沟通来确定物业管理费的增减，计算出物业管理的成本并不复杂，一个合情合理的收费标准，相信开发商、物业管理公司及业主都能接受。谈不拢的原因不外乎有以下几点，其一，业主委员会对本楼盘的成本心中无数，谈判时心里无底；其二，开发商或前期物业管理公司与业主委员会在沟通时己谈“崩”，双方都有意气之争甚至有过激行为，导致双方无法谈拢；其三，业主委员会对物业管理公司资质越高、专业人士越多、相对成本越高的客观现实了解不足，未能根据自身楼盘的情况去选聘与楼盘相适应资质的物业管理公司来管理。事实上，以东莞的楼盘为例，除了酒店式公寓、别墅区对物业公司有较高的要求从而有必要聘请高资质的物业公司服务外，本着实惠住房、理性消费的原则，一般的住宅盘聘请三级资质的物业管理公司己足够，若业主委员会既想物业管理公司资质高（通常一、二级资质的物管公司不止只管一个楼盘）又不想物管费高，最后的结果很可能是派驻到该楼盘的管理人员质素稍欠，人员编制不全，业主无法享受到相应资质的服务。

　　三、房产的保值有赖于开发商、物业公司与业主和谐共处，必然对楼盘产生良好的美誉度，一个具有高美誉度的楼盘无论二手房的租售都比一般的楼盘价格好得多。要建立良好的美誉度，从开发商来讲，对前期介入的物业公司应尽力扶持，毕竟，一百几十万的前期费用使用得当，好过投上千万的广告费，开发商不必在此项费用太过计较，其实对于楼盘交付后出现问题的维修，很大程度上亦不需开发商付款，开发商工程部接到业主投诉时，往往一个电话就能让施工单位解决问题，（根据规定承建施工单位在一定年限内或多或少都有质保金在发展商处），关键是开发商的工程对施工单位的档案合约管理及人员稳定情况是否良好，是否从维护楼盘及开发商美誉度的高度去快速反应，服务到位。

　　房产保值从物业管理公司的角度讲应该改变经营理念，从物业管理型向物业服务型提升，无论多大的

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