初探物业管理公司在住宅分户验收中的地位与作用

初探物业管理公司在住宅分户验收中的地位与作用提要：笔者根据参加某住宅小区质量分户验收全过程的体会，初探物管公司在住宅工程质量分户验收中的地位与作用

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　　初探物业管理公司在住宅分户验收中的地位与作用

　　目前，各地出台的《住宅工程质量分户验收管理办法》基本要求是由建设单位组织施工，监理单位相关人员进行验收，已选定的物管公司也应当参加验收。

　　我国住宅工程质量试行分户验收管理办法，在北京市朝阳区率先开始试点以来，宁夏全境、太原、南京、绍兴、长春、大连等城市都陆续开始启动了这项具有创新意识的住宅工程竣工质量验收模式。广泛深入地开展住宅工程质量分户验收，必将对整个房地产市场工程质量管理起到规范作用，能够更好地维护用户的利益。

　　笔者根据参加某住宅小区质量分户验收全过程的体会，初探物管公司在住宅工程质量分户验收中的地位与作用，希望能对今后加强和提高物管公司在质量分户验收中的地位与作用提供帮助。

　　1.住宅小区工程的特点

　　1.1工程概况

　　该小区位于南京市东南部，属小区总体规划中的一期二组团。总建筑面积4.063万平方米，该组团内共有6栋楼，其中3栋12层的小高层、3栋17层的高层，“满堂”地下一层兼人防功能的停车库，共有325套住宅，主体采用框架剪力墙结构。

　　1.2参与管理和承建的单位众多

　　工程建设中普遍存在参与和承建的单位众多的情况，本小区一期二组团工程亦不例外。建设单位、主承包商（社会中标单位）、各类分包商、材料设备供应商、监理单位；政府管理的工程质量、文明安全、规划监察等职能部门；有关技术保障的社会各类检测单位，如环保、电气、防雷、消防等，以及垄断行业如供水、供电、供气等承包单位，构成了十分复杂又相互制约的项目管理和承包体系。

　　1.3工程项目管理、质量控制难度大

　　由于工程项目参与单位和人员众多，竣工后的统计，该项目各类各项的合同就有46份之多。各子系统项目基本是分包，在工程施工程序上既相互牵制又相互影响，加上人员、环境、工艺、材料的不断变化，形成了动态的管理形式。导致住宅小区工程项目管理层面多，各种技术、经济问题反馈、决断、执行滞后，造成工程的进度、投资、质量难以管理和协调,在组织施工过程中相互推诿、扯皮，相互影响质量的情况频频发生。由此，无论是建设单位、承包商、监理部门、政府监管部门，对整个工程的每个工序、每种(件)材料的质量难以有效控制。因此，更加大了工程质量管理和施工协调的难度。

　　2.物管公司应有的地位

　　近几年来，随着住宅商品化的发展，人民生活水平日渐提高。我国城镇住宅开发量每年约20亿平方米，物业管理的容量也逐步扩大、日趋完善。但是现阶段物管公司参与住宅工程竣工前的质量管理与竣工验收中的地位在政策和法规上尚未落实，更不够明确。笔者认为应加快建立健全有关法规制度，加快落实其应有的地位。

　　2.1政策法规手段的落实

　　目前，各地出台的《住宅工程质量分户验收管理办法》基本要求是由建设单位组织施工，监理单位相关人员进行验收，已选定的物管公司也应当参加验收。笔者认为，政府相关部门在现行的有关物业管理和商品房销售政策和法规上应结合质量分户验收的新特点，强化物管公司的作用，明确规定凡今后质量分户验收时，建设单位应预先选定物管公司必须介入并参与全过程的质量验收，使物管公司有合法的依据，名正言顺协助建设单位进行质量分户验收的质量管理控制工作。

　　2.2前期物业服务合同增补强制性条款的落实

　　根据国家《物业管理条例》前期物业管理第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，建议今后建设单位在与物管公司签订合同时间适当提前到项目规划阶段。使物管公司能做到前期介入住宅工程的规划和施工全过程，将参与质量分户验收作为强制性条款加以明确，要求物管公司在住宅工程竣工时，必须积极组织并参与质量分户验收，并根据验收中的各项内容要求、各工程项目的不同特点进行细化，将质量分户验收的具体实施方法和步骤落实到位，确保物管公司在质量分户验收中的责任、权利和义务。

　　2.3经济、技术管理措施的落实

　　住宅工程质量分户验收是工作量大、时间长、技术性强的工作。建设单位应当从经济、技术上给予物管公司验收时必要的支持。分析现在试行的建设单位、施工单位和监理单位在质量验收的经济、技术的投入与住

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