王伟雄--物管心经提要：在避免构成侵权责任方面，物业管理公司的经营者主观意愿上总是尽量防止侵权事件的发生，但问题往往出在制度的执行上
更 多建筑学堂王伟雄--物管心经
在传统观念中，物业管理是一个朝阳行业，是一个风险很小的行业。但近几年来，因在物业辖区内发生刑事犯罪导致业主人身财产损害而将物业管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就会招来金额巨大的赔偿风险。高额的经济赔款使原本微利的物业管理公司不堪重负，有些规模较小的公司甚至因此而破产。所以，如何规避此类风险已成为行业的当务之急。
在物业管理企业面临的种种法律纠纷中，人身伤害案件可能是最令人头痛的一种。而人身伤害案中，刑事伤害案因其对被害人的损害最大，往往涉及巨额民事赔偿，这是物业管理企业最不愿意面对的麻烦。因此，理清物业管理企业在刑事伤害案件中应付的法律责任，以及如何采取有效措施尽可能规避此类风险，是每一家物业管理企业都非常重视的问题。
一、几个典型案例
案例1：罪犯钟某使用深圳“××花园”小区管理处签发的过期《装修出入证》进入该小区，开启曾参与装修的某住宅单位房门，将业主郑某及其保姆杀害，并实施抢劫。法院认为该小区管理处没有尽到合理限度范围内的安全保障义务，与本案的发生有相当因果关系，应承担补充赔偿责任，赔偿费用共计17万余元。
案例2:武汉××花园业主陈某在家中被杀，被害人家属起诉物业管理公司疏于管理，应负赔偿责任。经调查，罪犯是从楼宇顶层翻入陈某家阳台实施犯罪的，该楼宇存在防盗呼叫系统未通、单元防盗门锁用任何钥匙都可以打开、顶楼平台防盗措施不力等问题，法院据此认定物业管理公司违反了保证楼宇安全的约定义务，其行为已构成单方违约，应承担违约责任，判决物业管理公司赔偿7万余元。
案例3：北京某小区业主张某，因在小区内与外来看房人员发生口角，被看房人招来数人打伤。张某依据物业使用管理维修公约的规定，以物业管理公司理应对业主的人身安全负有责任为由向法院起诉，要求物业管理公司承担赔偿责任。法庭调查表明，案发时物业管理公司的保安对进入小区的车辆进行了记录，虽未能阻止殴打事件，但在殴打过程中，小区的保安劝阻殴打业主张某的看房人，事后还尽力协助公安机关侦破案件。一审法院据此认为：物业使用管理维修公约对物业管理公司的保安职责没有做特别约定，物业管理公司只承担一般意义上的保安责任。在本案中，物业管理公司已尽到了保安注意义务，对业主遭受的损害不承担赔偿责任，后原告不服上诉，二审法院维持原判。
案例4：福建某县郑某在其租用的某商业城店铺内被杀，其家属上诉物业管理公司并要求赔偿。主审法官认为：在物业管理中，安全服务的性质只是一种群防群治的安全防范服务，而不是广义上的社会安全，因此不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。在本案中，被告为履行物业管理的安全防范服务，制订了《商业城专业市场文明公约》等有关保安问题的制度规定，并切实履行了这些规定，而原告方无法提供被告方在物业管理中存在过错的证据，因此被告就不存在违约及承担违约责任的问题。
二、物业企业如何有效规避风险
在避免构成侵权责任方面，物业管理公司的经营者主观意愿上总是尽量防止侵权事件的发生，但问题往往出在制度的执行上。比如案例1中，物业管理公司对装修人员的出入管理有明确的规定，说明物业管理公司对管理不善造成侵权是有一定认识的，正是落实防范措施不力造成了败诉。因此，物业管理公司在制定安全保卫制度的同时，要特别注意落实这些制度。主要的手段大致有:通过普法教育、案例分析等方式对员工进行培训，使员工充分认识到不认真执行公司有关制度可能带来的危害;通过管理层人员的抽检、不同岗位员工之间的互相监督等手段，对员工执行有关规定形成外在压力，促使员工照章办事;与业主、物业使用人建立良好关系，通过回访、问卷调查等方式，从用户方面获得有关反馈信息，并及时采取纠偏措施。在规避违约责任方面，物业管理公司的经营者往往重视不够，经常可以发现物业管理公司为了拿到合同或面子上好看等原因而夸大承诺，为日后被追究违约责任埋下了祸根。因此，物业管理公司需要对以下几个问题给予足够的重视：
首先《物业管理条例》(以下简称《条例》)第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据该规定，物业管理公司承担相应法律责任的前提条件是：1、物业管理公司未能履行服务合同约定的义务；2、物业管理公司的违约行为导致了损害结果的发生。鉴于物业服务合同在法律中的重要性，物业管理公司在签订服务合同时务必谨慎拟定条文，不能粗枝大叶、草率从事，尤其是涉及到安全保障义务的条款更应慎之又慎，杜绝因条款的不严密而使物业管理公司承担过多的法律义务。
因此，在签订合同时应尽量避免对人身伤害责任做出承诺。物业管理公司在制定此类文件时，尽
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