物业维修资金收缴、使用管理的探讨
物业专项维修资金是在物业保修期满后用于共用部分、共用设施、设备,发生损坏或产品淘汰不适宜时,进行中修、大修和更新改造所需储备的资金,它是业主所有,共同使用,起到物业保值、增值的保障作用,由行政主管单位监管的一种专项资金。
福州市2001年开始建立物业专项维修资金帐户,并对98年后销售的楼盘采用“搭车”方式收缴专项物业维修资金,此方式较为顺利,但是,相对于楼宇的使用期也不过是杯水车薪,还应该有经常性的补充,保证专项维修资金的充盈性。98年前交付使用楼宇,物业管理企业按一定比例(或额度)方式收缴,由于业主对资金的使用认识不一致,在收缴上存在很大难度,连2%启动资金也“望洋兴叹”。维修资金专户若无法建立,已出售的楼盘在有效期内继续运行将潜在着危机,特别是高层商住楼在使用十年后,共用设备、设施及电子产品出现疲劳和更新换代,因此,如不能及时地维修,渐失去应有功能,居住、办公环境逐渐恶化,倘若此时仍无维修资金投入共有设备、设施的维修和更新改造,必将影响设备、设施运行的安全,一旦共用设备、设施进入恶性循环,带病运转的楼宇将危象丛生。物业管理企业因无资金垫付维修的费用而无作为,或退出管辖区域,这种状况将影响社会的安定和稳定,因此应引起有关部门的高度重视。
一、维修资金建立难、收缴难。
物业维修资金制度的建立是随着“房改”物业管理企业进入房地产开发市场后出现的新生事物,是开发商持续发展创立品牌扩大营销的重要措施之一。98年前开发商在楼盘营销过程注重房屋的销售,轻售后服务,给售后的公用部分,共用设备、设施的中修、大修及更新改造留下了空白。有的楼宇物业管理企业用房都不足,物业管理企业需租房办公,哪有可创收的收入作为专项维修资金。政府的法律、法规不健全,也是建立难、收缴难的原因之一。因此在物业专项维修资金的建立与收缴上坚冰难移。
1、收缴难:
物业专项维修资金收缴难的原因在于有的业主认为已缴了物业管理费再缴维修资金不合理不愿意缴,有的业主认为缴维修资金是增加支出不认为是为物业保值增值,有的业主现在经营艰难,维持生计都有困难,再缴“维修资金”简直是“对牛弹琴”—爱理不理。虽然业主代表大会决议要缴物业维修资金,可个别业主就是千方百计找各种借口,拖着不缴,让物业管理企业的人员跑断腿,磨破嘴也无济无事,奈何不得,因此“物业维修资金”迟迟不能归集到位。
2、建立难:
由于“物业维修资金”不能收缴到位,专项维修资金帐户的建立就成为“空中楼阁”虽然《物业管理条例》第五十四条规定:“业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金。”但配套法律法规尚未健全,在较多物业管理区域内物业管理企业屡催业主交缴“维修资金”,建立在“业委会”监管下的物业专项维修资金,不能收缴到位,专用帐户难于建立。
二、采取措施,确保维修基金的收缴:
1、用行政手段:在办理房产证时,搭车收缴。现在福州市已执行了,1998年以后交付使用的楼宇
2、法律手段:《物业管理条例》规定了专项维修资金的交纳,但如何实施,至今还没有法律法规出台,操作起来“五花八门”,各楼宇做法也各种各样,因此,希望能尽快出台物业专项维修基金收缴的方法和标准,具有操作性。
三、发挥政府部门协调作用,处理好物业维修资金存在的问题。
物业维修资金的交缴是民事行为,但从整体上来看又是一个社会问题,如果政府不能发挥有效的协调作用,或协调不力,就不能解决物业企业维修资金建立、使用与管理中存在各种矛盾,一旦矛盾和问题积累到一定程度,由量变到质变可能演变成对社会安定构成潜在威胁,因此,政府应充分发挥协调作用,它在“维修资金”的建立,以及对物业维修资金的收缴、使用管理中均显得十分重要。
1、行业行政主管部门应与政府有关部门协调,建立统一的物业维修资金管理机构,类似“社保”“医保”方式来管理,但又要有所区别,不能搞成统筹,而应设专门帐户,这样能保证维修资金的储备,又能应对物业管理中突发事件的发生。
2、在民事审判中建立“物业管理纠纷审判庭”。物业管理与于人民生活息息相关,小小纠纷时有出现,而且金额均不大,有了这样的审判庭可以使这样的物业纠纷及时得以调解(或裁定),使物业管理企业不再是“稻草人”而是真正的法人。
四、物业维修资金的使用与管理的建议:
1、加强物业维修资金建立、使用管理宣传力度。
物业专项维修资金与其他新生事物一样,人们对它认识不够,了解不多,正确地建立使用与管理的程序不明晰,因此需要社会多层次、多方面的关心与支持,加强宣传《物业管理条例》的力度,应运多煤体,多形式、多渠道的广泛宣传,增强人们对物业维修资金的正确认识,使广大业主真正了解建立专项维修资金的重要性与必要性。最大限度地调动业主建立使用管理好专项维修资金自觉性,把建立物业专项维修资金,用于社会楼宇的安全运行雷同参加“社保”“医保”等社会保障体系一样,形成全社会共识,共同营造良好的社会氛围。
2、加强专项维修资金的使用管理
物业专项维修基金建立后应存入专项户头,由业主委员会和物业管理企业共同使用管理,业主委员会未建立之前在行政主管部门允许情况下,可以转入行政主管部门指定帐户由政府统一代为管理。建立社会物业专项维修资金保障体系,避免专项资金的挪用和滥用,保护业主的权益,《物业管理条例》第五十四条、五十五条、五十六条、第六十三条已就物业专项维修资金的收缴、使用管理以及违反规定的法律责任,都作了明确规定,但实施细则,各地还得根据具体情况逐步公布实施,福州市目前物业企业的运行方法,物业维修资金的使用,由物业管理企业每年度根据共有部分、共用设备设施的状况作出下年度中、大、修、更新、改造项目计划,报业主大会审议、批准,报行政主管部门审核批复(或备案)。由业主委员会监管使用。
(1)、维修、更新改造项目有的进行投票表决,例如我司辖区有一公寓楼是97年投入使用的高层商住楼,当时没有设计空调冷凝水集水管,致使目前空调冷凝水从天而降,影响低层业主生活工作环境,有些业主提出需要,建集水管,物业公司及时将业主对项目的需求做好项目征询书,由各业主投票表决,最后赞成与不赞成的40:60,没能通过,此项目便搁置了,物业企业只好采用其他办法,简单的临时性处理,改善业主的生活与工作环境。
(2)、业主委员会审批同意由专项维修资金支付的项目,我司采用招投标方式或者货比三家择优选用的做法,由物业企业与业主委员会共同对外发包,进行《采购与外包》评审,并对入选的企业从规划、设计、施工细则、施工过程进行跟踪监控,物业管理企业负责现场监管外,还邀请业主委员会代表随时莅临检查,竣工验收也邀请业主委员会代表共同验收,项目决算出现超支、节约均书面报告业
市场经济的运作给我国房地产业创造前所未有的良好发展契机,房地产业已成为我国国民经济发展的重要支柱产业,对调动内需和相关行业的发展起着举足轻重的作用,为持续健康地发展房地产业,必须建立良好的售后服务体系,因此,加强专项物业维修资金的建立、使用管理使物业树立品牌并保值增值,人民安居乐业,促进社会持续全面健康发展,保持社会安定、稳定具有十分重要的意义。
福建中山物业管理有限公司 严子华
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