一、哈尔滨市的物业管理现状
当前,我市住宅小区的物业管理,特别是旧城区的物业管理存在着大量的问题:
一是旧有住宅小区缺乏前期投入,破损严重,许多小区至今不具备物业管理条件。目前,我市旧有住宅小区与非小区住宅的基础设施、配套设施、服务设施参差不齐,大多数小区整体功能质量较差,卫生环境不佳,公共设施不同程度损坏,房屋工程也存在大量的质量问题。物业管理企业无力承担这些费用,致使住宅小区的庭院建设等至今没有到位。这类住宅在我市约有1000万平方米,占全市住宅总面积的1/4左右。
二是社会上的物业管理企业弃管现象严重。在新建住宅小区中,商品住宅基本售出后,开发商不再为小区的物业管理投资输血,而物业管理企业本身又无能为力、入不抵出;另一种情况是由于住宅小区的“最佳管理期”已过,即原有的资金被花光,而住宅小区的共用部位、共用设施设备等开始老化,因此,一些物业管理企业不再愿意管理该小区;导致弃管现象十分突出。近年来,已有江城小区、新发小区、滨海小区等几百万平方米的住宅小区,被原来的物业管理企业放弃管理。其中,滨海物业小区是在2001年的“三九”天放弃管理的,没人供热、没人供水,楼内冷如冰窖,业主根本无法居住,被迫投亲靠友或另租房居住,引发社会矛盾。原新发物业公司在移交物业时称:“目前的福利性物业管理体制,作为企业无法维持,只能交给政府”。在不得已的情况下,政府只能将这些“‘老大难”住宅小区交给房管部门(所谓房管“正规军”)管理,因而更加重了房管部门(实际上也是企业)的负担。
三是近年来电梯的使用与管理矛盾日渐突出、随着高层住宅的增多,特别是国家明确要求,七层(含七层以上住宅必须安装电梯,使得电梯的使用日渐普遍。电梯除了安装时需要花一大笔费用外,在日常的使用管理中,需要四大块费用,即电费、管理费、维修费和折旧费。电梯的使用年限为十年左右,政府相关部门没有出台收费标准,业主不交费现象十分普遍。
四是一些物业管理公司服务观念不到位,人员素质低、技术差、规模小,一些物业管理企业管理服务质量低;大多数物业管理公司入不抵出,处在管不好、背不动、扔不了的尴尬境地。
上述问题的出现,我们认为主要有以下原因:
其一,对物业管理的认识存在误区。对于物业管理这一新生事物,一些人甚至单位、部门还认识不清。一些政府部门甚至把物业管理企业仍看作是过去的房管所,是福利型公益事业,往往把一些社会公益事业强加给企业,如粉刷建筑物、小区环境治理、供热供水、管网维修等;一些业主则认为,买房时已经花了钱,还交什么物业费?业主们只要权力,不肯承担责任和义务;此外,以有一些业主希望得到最好的服务,却只愿意交很少的费用,甚至得到服务拒不交费,使得物业管理企业亏损情况比较普遍,尤其是普通住宅小区。
其二,物业收费标准过低,影响了小区的物业管理,物业管理企业难以维继。当前的普通住宅小区服务内容多、要求标准高,而收费标准低,价格和价值相背离。其中:旧有非小区住宅中(如“房改房”)收费标准每月仅为0.1-0.15元/平方米;旧有住宅小区每月收费标准为0.25-0.3元/平方米。而住宅小区的物业服务内容多达22项。经实际测算,按此收费标准仅能完成22项中的1项(如化粪池污物清运、疏通),其它各项服务内容根本没有资金来源。服务内容多而收费标准低,客观上造成物业管理公司根本无法完成规定的物业服务项目。但业主却不管收费标准低不低,属于你服务范围内的,服务不到位就投诉你,致使投诉不断,媒体频频曝光,物业管理成为人们投诉的热点。对于物业管理企业而言,物业费是物业公司的主要资金来源,物业公司的经营和服务要靠物业费维持。物业收费标准过低,不但使物业公司服务不到位,也直接影响物业公司的生存与发展。物业收费标准过低,看似对业主有利,实际是拖垮了物业公司,广大业主也深受其害。(小区弃管,即很能说明这点。)
其三,维修基金不落实,维修无资金来源。建设部、财政部建住房[1998]213号文件明确规定:“商品住房在销售时,购房者应当按购房款2—3%的比例,向售房单位缴纳维修基金”。“旧有公房出售时,购房者按购房款2%的比例,向售房单位缴纳维修基金”。“维修基金应当在银行专户存储,专款专用,严禁挪作它用”。但我市没有落实,致使许多住宅小区的共用部位、共用设施设备得不到及时维修养护和大修、更新与改造,一些新建住宅小区因此出现了一年新、二年旧、三年破的现象。
此外,国家和地方立法滞后。房管所转制缓慢、一些物业企业体制单一、机制不活、管理粗放等,也是导致物业管理问题多的原因之一。
&nb
1.应提高对物业管理工作的认识。是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式,其管理具有社会化、专业化、市场化的特点。物业管理的核心是为业主提供优质有偿的服务。搞好物业管理有利于提高城市管理的社会化、专业化程度;有利于发挥住宅小区和各类房屋的整体功能;有利于发挥投资效益,延长房屋使用年限,给居民的生活创造便利条件;有利于促进房地产市场的发展。近年来,我国的一些大中城市如上海、大连等高度重视物业管理工作,将物业管理纳入城市总体规划与总体建设;一些城市积极增加对旧城区的先期投入,使旧城区在具备物业管理条件后,以投招标的方式,招聘物业企业实施管理。结果是,城市美了,小区靓了,政府放心,业主满意。
2.应根据物业管理的服务内容,按照保本微利的原则,确定合理的物业收费标准。社会化、专业化和市场化是物业管理的特征。物业公司为业主提供的服务都是有偿的,不同于以往住房福利制条件下的管房单位。物业收费标准过低,不符合物业管理的市场化特征。也不利于物业管理的开展。所以,在兼顾业主与物业管理企业双方利益的前提下,应按照保本微利的原则,根据物业的服务内容和服务范围,逐项进行测算,制定出客观可行的收费标准。据初步测算,我市非小区住宅的物业收费标准应为0.35元/平方米左右,普通住宅小区的物业收费标准应为0.6元/平方米左右;而高档住宅小区和非住宅的物业管理收费应由双方协商定价。
3.完善相关制度,规范企业行为,确保物业管理健康有序地发展。根据《住宅共用部位、共用设施设备、维修基金管理办法》、《物业管理招投标管理办法》,应结合我市的实际情况,尽快制定相应的实施细则及规章制度。首先,要制定住宅共用部位、共用设施设备、维修基金归集使用管理办法,完善物业管理的长效机制。其次,制定相关措施,促使物业管理企业与房地产开发商脱离,使其成为独立的企业;对于物业管理企业的资质进行严格的审定,实施严格的市场准入制度,坚决淘汰那些规模小、无资质的企业。再次,通过投招标方式选择物业管理企业,加快物业管理市场化进程。第四,通过转换经营机制和强化培训等方式,提高物业管理从业人员的业务素质和职业道德,加快建立物业管理专业人员职业资格制度,等等。
4.物业管理企业应加快机制转换步伐,强化内部管理,不断提高服务水平。物业管理企业必须要加快体制创新与机制创新步伐,通过改体制、转机制、达标准、上水平,不断提高企业整体经营能力。所谓改体制,就是通过产权制度改革,变单一的国有企业为股份制、股份合作制和实行民营,把企业经营者和广大员工的积极性充分地调动起来。所谓转机制,就是用人、用工实行竞聘上岗,干部能上能下,员工能进能出;分配实行岗位工资和效益工资制,多劳多得,少劳少得,不劳不得。同时,建立激励约束机制,健全完善各项规章制度。变人管人为制度管人,最大限度地调动员工积极性。所谓达标准,就是导入ISO9000质量保证体系,以质量为中心,抓管理、增效益、求发展。所谓上水平,就是通过培训等途径,内强素质,外树形象,不断提升员工素质和企业素质,使企业有能力通过兼并、重组等方式,扩大经营规模,实现资本扩张,从而做大、做强。
做好住宅小区物业管理工作,必须要充分调动三个方面的积极性。首先,政府部门必须要高度重视,及时出台相关的政策法规,确保物业管理工作健康有序地向前发展。第二,物业管理企业要不断规范行为,提高素质,以品牌、信誉、技术、质量等实力参与市场竞争,使企业立于不败之地。第三,广大业主应积极配合。支持物业管理企业的工作,民主参与管理,形成联动、互动机制。
(哈尔滨市房产经营(集团)有限责任公司 )
《略论哈市物业维修基金的系列问题》相关文章>>>