南京市物业维修基金管理办法(2008修订)

本文提要：江苏省建设厅、财政厅于2008年1月22日出台的《关于转发<住宅专项维修资金管理办法>的通知》(苏建房[2008]19号)中,将维修资金交存时点确定为:“根据法律、法规和房屋买卖合同的约定,购房人与开发建设单位完成验房,正式签收领取钥匙前,购房人将专项维修资金足额存入政府行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户”。同时对2008年1月31日前,已办理房屋入住手续,而未交存维修资金的补建方法确定为:“业主按申请年度所在城市物业管理行政主管部门依据建设部、

国家建设部、财政部修改后的《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令,以下简称《办法》)已正式实施。新《办法》第七条规定,“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整”。目前我市执行的商品房专项维修资金交存标准是市政府2000年颁布的《南京市维修基金管理办法》第八条第二款规定:购买多层商品房的,购房人按购房款的2%缴交;购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的,购房人按购房款的3%缴交。根据新《办法》,我市对《南京市维修资金管理办法》的交存标准部分进行修改。主要调整内容如下:
一、住宅建筑安装工程每平方米造价的确定及具体交存比例
参照天津、上海等城市做法,本次调整对高层、小高层、多层、别墅不作区分,统一将首期计算维修资金交存标准的建安造价确定为1500元/平方米。比例确定为:配备电梯的房屋为8%;不配备电梯的为5%。即购买配备电梯房屋的购房人按所购房屋建筑面积120元/平方米交存(经济适用住房按每平方米90元交存);购买不配备电梯房屋的购房人按所购房屋建筑面积75元/平方米交存(经济适用住房按每平方米50元交存)。
二、新标准的执行时间
《办法》第十二条规定:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。
江苏省建设厅、财政厅于2008年1月22日出台的《关于转发<住宅专项维修资金管理办法>的通知》(苏建房[2008]19号)中,将维修资金交存时点确定为:“根据法律、法规和房屋买卖合同的约定,购房人与开发建设单位完成验房,正式签收领取钥匙前,购房人将专项维修资金足额存入政府行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户”。同时对2008年1月31日前,已办理房屋入住手续,而未交存维修资金的补建方法确定为:“业主按申请年度所在城市物业管理行政主管部门依据建设部、财政部令第165号规定并公布执行的交存标准,将首期住宅专项维修资金足额存入政府行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户”。
为了让广大购房人有更充分的时间学习、理解新标准,保证我市维修资金新老交存标准平稳过渡,市政府将我市维修资金交存新标准的执行时点确定为:2008年4月1日起,凡配备电梯的房屋,购房人按所购房屋建筑面积每平方米120元标准交存,(经济适用住房按每平方米90元交存);未配备电梯的房屋购房人按所购房屋建筑面积每平方米75元标准交存(经济适用住房按每平方米50元交存)。
三、我市维修资金新老交存标准的对比
我市现行的维修资金交存标准是根据建设部、财政部1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)制定的。与即将实施的维修资金交存新标准相比,大部分商品房业主首次维修资金交存额度明显降低了。但这并不代表业主承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修责任减少了。
《办法》第十七条规定,“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交”。从上述规定可以看出,维修资金并不只是一次性交存,随着房屋维修动用维修资金后,业主分户账住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,需要再次交存维修资金以保证维修资金的使用。同时《办法》第二十条规定的维修资金使用分摊方法是按照相关业主各自拥有物业建筑面积的比例分摊维修费用,按照新标准交存维修资金的业主由于帐面余额较低,将比按照老标准交存维修资金的业主提前进入维修资金“续交期”。

附件:南京市物业维修基金管理办法
(宁政发[2000]8号)   
第一条为了建立房屋维修保障机制,培育物业管理市场,维护房屋产权人和使用人的合法权益,根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条凡本市市区国有土地范围内,新建商品房(含经济适用住房)、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的私房等,其共用部位、共用设施设备的维修基金管理,均适用本办法。
第三条物业维修基金(以下简称维修基金)专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。
第四条本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)。户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水主立管道。落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明。供电线路、暖气线路、安全设施、