物业管理招投标制度缺陷与现实困境

本文提要：《中华人民共和国招标投标法》(简称《招标投标法》)"第十一条国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的,经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准,可以进行邀请招标。

    物业管理招投标制度缺陷与现实的困境
    Shortcomings of the Bidding System of Property Management and Realistic dilemma
    建设部《钱其物业管理招投标管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)将新建住宅项目确定前期物业管理单位,纳入了招标投标的制度化轨道,相对开发商前期选聘物业管理单位的行为,起到了一定的约束作用。但也由于《暂行办法》的制度设计缺陷,给钱其物业管理招标投标的行为人留下了太大的自由操作空间,那些貌似"规范"实为开发商操控,不能体现市场公平原则和未来业主意愿的招投标,主导了前期物业管理招投标活动,导致了前期物业管理的选聘仍然维持和沿袭着开发商与自己物业管理公司"父子兵"紧密关系的惯例,它正在严重伤害物业管理招投标公开、公平、公正的诚信。

    一、物业管理招投标市场现象
    建设部《暂行办法》颁布实施后,人们给予她无比美好的期盼,想必物业管理市场从此可以走向有序、开发商不能再在物业管理上"一手遮天"了!可事与愿违,物业管理招投标市场非但没有走向规范,反而出现了更多令人困惑的现象。

    1."父子兵"关系是造成众多物业管理纠纷的根源
    当前物业管理纠纷呈现"雪球效应"的原因很多,但由开发商与其物业管理公"父子兵"关系引发的纠纷,占据了相当的多数。《北京晨报》2004年1月16日以"三家物管争管京华豪园,爆发混战数人受伤"为题,报道了开发商所属的物业公司不愿退出小区,与业主委跋山涉水会选聘的另两家物业公司"混战"的"闹剧":最为典型和恶劣,也最广为全中国人知晓的事件是发生于2003年3月23日,海口市万恒城市花园因开发商延期交房、绿化工程拖延、房屋漏水、裂缝、楼间距缩水、承诺的小区公共设施不具备等问题与业主产生矛盾,开发商下属物业管理公司的保安在一周内,与业主暴力冲突持续出现三起,造成多个业主北大致伤的恶劣事件……事实上,自2000年年底以来上述类似激化了的矛盾背后,毫无例外地都是业主对开发商不满,物业管理企业帮着开发商"捂盖子",矛盾积聚后的总爆发过程。当然,矛盾的焦点不全在"父子兵"物业管理公司自身的服务上,而在于开发商与其物业管理公司利益和"情感""剪不断、理还乱"的关系上。
    "父子兵"现象是中国房地产与物业管理在计划经济下形成、最具"经典"意义的"共生"发展模式,从政府建房、政府管房,到今天仍在延续着的开发商建房、开发商的物业管理公司管房,业主吃够了"房地产品质量问题包藏在物业管理公司的管理服务过程中"的苦头。特别是今天,在国家正视房地产和物业管理是两个不同专业行业、生产两件不同产品,各个产品的生产者都应对其产品质量负责的时候,倘若再沿袭"父子兵"关系的建管不分的"共生"发展模式,势必更加模糊房地产和物业管理各自对"产品"的社会责任,激化社会矛盾,断送整个物业管理行业的发展前程,危及社区和社会安定。但是,《暂行办法》的出台和实施,并没有革除或淡化"父子兵"的"情结"。

    2."父子兵"物业管理企业虚惊一场
    《暂行办法》颁布实施之初,身为开发商"父子兵"关系的物业管理企业,着实是让他们惊恐和紧张了一阵子。因为大部分"父子兵"物业管理华业与生俱来就有"优越感"--物业管理项目"老子"给、亏损有"老子"(开发商)补、服务不好业主没折,我只要帮"老子"捂好"业主造反"的"盖子"就完成了任务。从计划经济到"市场"经济,几十年来,"父子兵"物业管理企业虽然帮着"老子"不断地"擦屁股"(房地产规划、质量、承诺、公共产权、交付等遗留问题),像"风箱里的老鼠"受够了"老子"和业主的"两头气",但毕竟企业安然无恙,不需要太在服务和市场上去打拼、劳神和费力。《物业管理条例》和《暂行如去》颁布,"父子兵"物业管理企业的优越感似乎一下子受到了威胁--物业管理项目要靠投标取得,亏损"老子"很不情愿掏钱,服务不好业主要"炒",替"老子""擦屁股"业主不干。要应对这么多的变革,突然发现企业意识跟不上,企业机制不能适应,企业人才匮乏,企业服务不到位,企业制度不配套,企业竞争力不够……要改变这众多不能适应,要干的事实在太多,干不出来,是不是攸关企业生存?你看"父子兵"物业管理企业惊恐不惊恐、紧张不紧张?!可《暂行办法》颁布实施一年多来,大家突然发现,原来"父子兵"物业管理企业的惊恐和紧张全是一场虚惊!他们的日子依旧过得很滋润--物业管