物业服务费的包干制和酬金制比较

物业服务费的包干制和酬金制比较提要：从发展趋势来说，“酬金制”必将取代“包干制”。因为，前者制度关系中，物业费并非就是物业公司的钱

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　　物业服务费的包干制和酬金制比较

　　酬金制与包干制

　　业主聘请物业公司提供物业管理服务，需要签订一份合同。那么这个合同究竟是应该酬金制的，还是包干制的呢？近几年，这个问题渐渐成为一个焦点话题。从2006年上海组织相对规模较大的研讨会至今，酬金制与包干制的优劣已经在很多物业人和一部分业主中间获得共识——酬金制可以做到业主与物业公司“各就其位、相得益彰”，而现行的包干制却总是将二者关系导向“两败俱伤”。

　　包干制是业主交钱，却不知道这些钱到底用作了什么，去了哪？就是说物业公司只是承诺把小区管好，但是这笔钱如何花怎么花就不告诉业主。管得不好业主们也无法处罚物业公司。这种关系，是建立在所谓的“信任”和“权威”的基础上的，但信任和权威不可持续维持，故这种业主们只有交钱的业务、没有知情权、更没有决定权的制度很快就走入死胡同。

　　其实，这种制度在设计的初期就注定是短命的。

　　举个“包干制”的简单例子，业主们给物业公司100万元钱用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，既无知情权也无裁判权。

　　而“酬金制”则是我给物业公司100万元钱用于小区管理。事先约定好，其中10万元钱是物业公司的工资，其他90万元钱物业公司都得明明白白地花在小区里。

　　从发展趋势来说，“酬金制”必将取代“包干制”。因为，前者制度关系中，物业费并非就是物业公司的钱，而是物业公司替全体业主来管、来用的。目前北京市要求物业公司每年必须公示账目，其实这就基本相当于终结了“包干制”。

　　酬金制对业主的好处是：其一让业主享受到明明白白的消费，业主可以控制每一分钱的使用；其二使业主能够自己合理安排消费（即进行预算时，哪些方面可以多支出一点，哪些方面能够节省一些，减少不必要的浪费）。现我国绝大多数物业公司实行的是包干制。这种方式对打的弊病是：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高，也就是说，在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长物业服务企业“偷工减料”的行为发生。这样一来，一些物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。

　　酬金制则克服了包干制模式的弊病。酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，因为其广泛存在，就足以证明其合理性和适宜性，引入酬金制概念是我国物业管理行业的一大进步。酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。同时，也是绝大多数业主最易接受和最放心的方式。酬金制下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。酬金制不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。另外，由于酬金制是要公布账务的，不像包干制是由企业独自操作，所以不易使业主对物业服务企业无理取闹、故意挑剔，并由此引发矛盾和纠纷。

　　依常情常理判断，签订酬金制物业服务合同后，可以让业主团体直接对所须发生的维护保养等各类事项，逐一作出决定、支付费用，保障业主享受到质价相符、公开透明的物业服务，同时还可以保障物业公司收到合同约定的酬金而不会出现以往经常出现的亏损。那为什么会出现物业公司拒绝为酬金制合同呢？其深层次的原因值得挖掘和反思。

　　再来看看一些物业公司为何会抵制酬金制吧。在对包干制和前期物业服务的讨论中，有一种声音颇有市场——“交费不足，只能降低服务质量” 因此“偷工减料”也就成了包干制的“潜规则”。继而引申出另一个惯性思维，当收费不足时，占用共有部位经营收益是顺理成章的事情。甚至当收费率较高时，一些物业公司也因为包干制难以被业主监督，而主动减少投入。有的物业公司老总也曾亲口讲，利润率的要求值在25%以上。而北京的小区在实行酬金制后，普遍约定利润率在10%。粗略估计，同样的收费率下，则物业公司采用酬金制后，年利润减少达75万。而在另一家物业公司老总那里，则是另一种计算方式——包干制下，所有物业费都计入公司收入，而酬金制下则物业费属于代收性质，只有酬金部分属于公司收入。两相比较，采用酬金制后财务报表上公司收入将大幅缩水。更有甚者，当采用酬金制后，原来采用包干制的物业公司将被迫向业主全盘托出小区的管理成本和人员实际配置。这将令曾经的“偷工减料”行为暴露无遗。

　　种种原因之下，已经习惯于包干制的物业公司抵制酬金制也就在“情理之中”了。业主的欠费尽管暂时可能收不上来，但通过诉讼追缴或转移债权，这些欠费都是公司的潜在巨大利润。而酬金制下，虽然公司赢利可以变得立竿见影，但“偷手”的机会和潜在收益都踪迹全无。当下，已经有部分率先觉悟的积极业主和物业公司在积极推动酬金制物业合同，但毕竟还是散点式的，尚未形成合力。可以说，从包干制到酬金制的普遍转变，将是物业管理服务市场的一次革命。公平、效率都将得以保证。但在转变初始，参与各方都要付出巨大的努力，而其中最需要克服的，就是来自于内心的恐惧，当然还有对降低交易成本而付出的各种努力，而良药则无疑是信息的公开透明、对制度设计的完善，以及对契约的尊重。

　　物管“疲软”的源头：包干制

　　从物业管理公司的现状看，无论是南京、天津，还是北京的物管公司，整体上呈全行业亏损状态。然而，在整体利微的情形下，却仍有不少物业管理公司可以挣个“脑满肠肥”—北三环的某物业，2011年年收物业管理费总计150万元，却有70余万元的利润；另一处高档物业，所有消防、水循环全部诱死瘫痪，但物业管理公司却仍正常营业，获取利润。

　　为何全行业会呈亏损状况？为何有的公司却可以挣到“半儿劈”的利润呢？

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