2004年以来,备受房地产消费领域瞩目的《物业管理招标投标暂行办法》实施后,业内人士预言,至此,长期以来形成的开发商指定物管的惯有模式被彻底打破,究竟选哪家物管企业,将通过招投标或协议方式选聘产生。2004年是物业管理招投标高速发展期,但物管之冲突也由此升级。
冲突:物管招标谁说了算?
物管是一个地域性很强的领域,招标必须根据本地的情况来进行,但随着全国各地相继出台本地区物业管理招标投标暂行办法以来,因招标而引起的纷争不断。最近,成都交大花园就上演了一起因招标而产生小区混乱不宁的现状。大多数业主们都产生了这样的困惑:到底是业主大还是物管大?招标到底是多数人说了算,还是少数人说了算?业委会在招标中起到什么作用?
这个问题还得从一个媒体的报道说起,12月1日备受成都房地产消费领域瞩目的《成都市物业管理招标投标暂行办法》(以下简称办法)正式实施,成都某媒体为了宣传招标投标暂行办法,做了一篇标题为《小区物管招标谁说了算》的报道,一石激起千层浪,此报道引起众多业主和业委会的询问。小区物管到底谁说了算?
专家说了算?
有招标就有评标,在成都出台的《办法》中专家评标是一道风景线,并对此进行了硬性规定。评标专家一般由招标人在开标前3日内从本市房管局提供的评标专家名册中随机抽取产生,并在评标过程中公开前必须予以保密。与投标人有利害关系的,不得成为评标委员会成员。按国家规定,若招标人不依法从专家名册中抽取专家的,评标无效。加上专家评标目的是为了防止招投标不公允,更加科学化。但成都某花园的业主委员会的主任、业委会协会的临时筹备负责人雷先生一连接到几个电话,都是谈论招标投标的业主权利问题,他把大家的意见反映到了房管局,称招标投标不是专家说了算,而是业主说了算。
这种情形全国都遇到过,选择物管本应是业主的权利,专家不过是提供一种手段,因此,记者认为,媒体在报道中应注意分寸,不能看到一点就否定全盘,也不能以“点”代“面”,否则会直接影响业主人心稳定。
业委会说了算?
按照《物业管理条例》,重新选聘物业公司应该由全体业主决定。但现在业主的参与积极性普遍较差,物业管理维权意识也相对较差。业主大会往往都难以召开,更何况选聘物业公司了。虽然条例明文规定,招标由业委会代表业主行使招标权利,但现实是业主委员会往往费尽周折,经历很长时间才能完成物业管理的招投标过程,而落实物业公司交接问题更是难上加难。成都交大花园的物管招标矛盾就是在这种情形下出现的。12月10日上午在交大花园履职9年的老物管公司按照合同于9点正式撤离,而新的物管公司仍被业主挡在大门外不准进入,原因就是有部分业主抗议业委会与新物管的协议。交大花园业委会郑主任很委屈地告诉记者,他们选择新物管是合法合程序的。业委会对竞争物管的9家物业公司进行了公示,对9家公司在物管费、停车费、安全保卫、车辆管理、卫生、绿化等方面的条件进行了罗列,由居民自主选择。郑先生说,由于新物管在许多方面的条件都优于老物管,因此,在随后进行的投票表决中,980户居民有687户投了赞成票,93户反对,200户弃权。为什么少数人闹事就变成了不合法的了?业委会是为大家义务服务的,与业主的利益是一致的,为什么就得不到少数业主的理解呢?
业主说了算?
物管好不好,业主最有发言权,当然物管招标对于业主来说肯定是一件关系切身利益的大事。在此次纷争中,记者发现事情并不简单,据了解,交大花园的小区居民对待新物管进驻分为三派。支持派代表谢大刚告诉记者:“新物管的条件最好,我们肯定要选最有实力的。老物管九年来在小区
在调查中记者了解到,所谓的业委会违规操作是指没有开业主大会,招标书上只有一家企业的名单等,但实际情况是,业主大会不是惟一合法的方式,上门征求意见填表也是一个方式。从大家不同的声音中,我们感到业主之间缺乏沟通、平等交谈的渠道,是造成矛盾的根源。事实上据记者了解,反对派中也有一些不同的认知,其中,有既得利益者,也有对老物管服务表示认同的,也有一些认为老物管走了,遗留的问题找不到人来解决,所以也不同意换。而此次招标之所以出现非议,原因就在于此,业主之间缺乏达成共识的协调机制,而新生的业委会通过一定的程序选择物管可能不是最坏的,毕竟是在竞争中产生的,但也有可能不是最好的。因此有少部分人利用业主之间信息不对称挑起矛盾,增加招标中的困难,关键还是缺乏第三方力量,因此,我们认为在招标中专家的力量可以介入,但必须由业主选择专家。
困境:物管招标招什么?
总体来看,物业管理招标正在逐步走向成熟。招标工作的日益深入,让物管公司意识到,有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司,为业主们提供高水平的管理服务,建立起忠实的客户群体,为日后的再发展做好准备。但问题是,并不是每一个企业都能遵循规则,在物管招标领域还有很多潜规则在运行。其中利益博弈是造成争端的缘由。
新老物管之争
这是一个行走在中国房地产业核心又新生的群体,这又是一个正在经历成长的烦恼的群体。无论是成都,还是全国其他地区,招标中都存在着新老物管难以交接的问题。交接之难难在哪?当前物业管理市场化,使整个物业呈现出一片发展的生机。物管招标是物管企业行业发展的产物,国家统计局首次全国房地产物业管理和中介服务企业抽样调查显示,截止到2003年10月份,全国共有物业管理企业和中介服务企业38948家,其中,物业管理企业27628家,中介服务企业11320家。据介绍,目前物业管理和中介服务企业中,股份制企业和国有企业占的比重较大,共达到60%。2003年1至10月,全国房地产物业管理和中介服务企业共实现营业收入979.2亿元。这些数据一方面表现是物业管理的发展正越来越受到社会的关注,并成为新的经济增长点之一。另一方面也再现出物管竞争的激烈。蛋糕越做越小,市场却越来越大,整个行业都在寻找一种冲破突围感觉。
据物管专业人士介绍,虽然物管属于微利,但是形成规模化经营后,就可以有效地整合物管人力资源和规模经济。成都交大花园新老物管之争,实际上不过是中国物管发展的缩影。物管的形势在变,招标就成了改变“谁开发谁管理”模式的反映,是对物管市场化、专业化、规范化的一种要求。成都市为了规范物管企业的有序竞争,还出台了《物业管理服务收费管理办法》把物管企业划分为不同的资质级别,有效地扼制了物管乱收费的问题。但物管行业进入门槛较低,行业标准不明晰,导致整个行业处于低水平的竞争当中,利润蛋糕越做越小。可以说,整个物管行业也深受这种不规范市场竞争之害。因此,如何提炼物管品牌、构筑良性竞争市场成为了物管行业要取得进一步发展的关键一步。成都出台收费办法对物管企业品牌化发展提供了规范性的标准。从规范收费到收缴维修基金到招标是政府规范物管企业竞争的治理能力的体现。招标实际上使企业回归到企业的本来地位。
但从交大花园业主选择物管公司的纷争来看,其根源在物管的暗箱操纵。对于老物管而言,丧失一个小区就意味着就业岗位的减少,就意味着利润的流失。据业主介绍,当时招标时,老物管也来参与招标了,按照规定老物管有优先竞标的权利,但当业委会拿出其他企业提出的条件咨询老物管时,他们表示不能够提供如此服务,业主赞成换物管是因为新物管能给小区提供更好的服务设施和实惠,在这种情形下必然使老物管失去一块生财之道,利益受到冲击,导致矛盾升级。
可见,在物管招标中肯定会有赢家和输家,关键是要较量实力,而不是较量势力。随着业主消费心理的成熟,已经清楚地意识到,物业管理是一种市场行为,他们已经把目光从以往单纯的“费用标准”转到“费用和服务标准”的综合考虑上来,并不是谁报价低就选择谁,而是依据投标企业的管理水平,管理业绩、管理风格等因素综合考虑。一些老物管采取不正当手段阻碍移交,不愿退出小区,实际上是缺乏市场化竞争意识,这只能导致物管企业形象受损。
业委会与物管之争
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