业委会是业主的自治组织,业委会的职能是在业主和物业管理企业之间架起一座桥梁,是代表业主监督、协调和物业管理企业关系的自治组织。如今,很多小区的业主表示不知道小区的业委会委员是谁,也不知道业委会是如何产生的,对于业委会的工作更加不清楚。在与物业公司相处中,业委会也
成都交大花园自2001年成立业委会以来,11名志愿者就开始为业主的利益奔波,但没想到2004年的年末在招标中竟有业主称不知道业委会是怎么成立的,有哪些人。更令业委会伤心的是少数业主竟然高喊要罢免业委会。据一些赞同易换物管的业主称,这显然是有老物管公司在背后支持。
公说公有理,婆说婆有理。对于交大花园的这些情况,由于时间原因记者无从去调查。但记者认为,有一点业委会需要清醒,争取广大业主的同意是最大的支持,最可靠的力量。正义并不是自然而然实现的,它是需要付出代价的。其实物管换与不换都不是目的,最终目的是能否给小区给广大业主一个安定的环境。业委会与物管之争不应是各自利益之争而应该是广大业主共同的利益之争。当看到一些老年人为小区的安定奔波时,记者油然而生一股敬意,什么时候广大业主能够尊敬为大家服务的人,而且不用习惯的思维去判断事物时,矛盾就可以减少很多。
纵观全国物管与业主委员会的矛盾无非有二:一是物管违规操作,乱收费,缺乏服务意识;二是业委会成员缺乏协调能力和物管经验一味地强调业主利益,但招标则使矛盾上升为对竞争机制的考量和履行条例制度的考量。一个好的品牌物管不仅要适应市场化的竞争,而且也要有尊重制度、遵守规则的规范化企业行为。业主委员会要善于使多元化的意见和利益需求追求共同利益的一致性。学会做协调、说服和沟通工作。
业主与业委会之争
长期跑社会新闻的同行都知道,关于物管与业主矛盾的新闻一大堆,物管与业委会冲突的事例也不少。对于成都交大花园的新老物管交接难问题,某市民报以《新物管进小区遭遇人墙》为题,描述了交接中业主与业主之间的对峙局面。但记者从实地调查来看,业主与业主委员会缺乏共识是被迫中止的一个重要原因。
按《条例》规定,业委会有一项重要职能就是招聘(招投标)及解聘物业公司。可以说,在这方面业委会具有极大的权力。但就是这一权力使业主与业委会之间发生了一些矛盾。2004年4月28日,石家庄世纪花园业主委员会炒掉了原物业世纪华远公司,聘请了新物业——石家庄市中安物业公司来管理小区。中安物业公司因不愿为“老物业”的欠账埋单,有关部门中断了小区内的冷、热水供应。无奈之下,中安公司一走了之,小区物业由此出现管理“真空”。对此,小区业主将其归咎于业委会,而业委会又不愿承担责任。双方就此争执不休。还有一种就是滥用职权,频繁更换小区物业,导致小区管理情况愈加混乱。北京中海雅园的这一事件就是一个很好的事例。原业委会在任期内,频繁更换物业公司,导致小区物业品质下降,使原来月租金每平方米12000元的房子降到每平方米4500元都找不到租户。致使2003年,北京中海雅园发生业主“炒”业委会事件。从以上实例中,我们看到业主与业委会矛盾是加剧冲突的一个重要原因。虽然交大花园在三分之二业主同意的情况下,以招标的方式更新物管,可是说严格遵守了程序,但在这个过程中仍有不完善的地方。在一些细节的处理上存在的问题。
这些问题一方面是源于我国的建筑物区分所有权法律制度未能以民事法律的形式予以确立,导致物业管理整个法律框架失衡;另一方面则是现行的物业管理行政法规中有关业主大会选举的规则和程序过于笼统和模糊,一旦政府行政主管部门指导和监督错位或缺位,业主本应享有的选举与罢免业主委员会的权利则无法得到保护,业主自治也就陷入困境。解决业主与业委会之间的代表问题,是减少物管纠纷的根本之策。
出路:要以社区和业主利益的发展而发展
物业管理是业主参与民主的最为常见的有效的方式。但考察了各地物业管理的冲突后,我们感到一个核心的话题,就是很多物业管理公司缺乏民主化意识,把服务职能当成管理。物业管理要走出当前的被动的局面,前提是要以社区和业主的利益的发展而发展,民主式管理是最好的途径。否则受损害的不只是物管一个公司的利益,还有物管行业的发展。
小区自治:任何物管都不要
近一年来,关于物业管理矛盾纠纷不断,住宅小区业主要求“自治”的呼声此伏彼起。老的不走,新的进不来,怎么办?小区自治当然成为一种比较好的选择。据建设部副部长刘志峰表示,业主可以不委托物业公司对小区实施管理。成都房管局物管处负责人也指出:业主可以通过选聘物业管理企业的方式来实施物管,也可以通过业主自行管理
目前全国实行业主自治的小区不少,成都就有几家,来自金牛区桂香庭园业主委员会主任雷先生就是小区自治的率先者。在听取了交大花园的情况后,他提出了一种思路,两个物管都不要,小区先实行业主自治。据他介绍,这样不仅可以降低小区管理成本,而且自己管理自己更放心,业委会在法律范围内行使职权,可以聘请专业的绿化公司和保安人员,其他在小区内招聘,解决小区的就业,成员没有工资,但可以发补贴。增强小区的扶助和公益心。当然在这个过程中,反对派也可以参加管理,小区是自己的,当然都可以进来。容易化解矛盾。
业主自治,就可以使乱七八糟的吵闹停止,何乐而不为?!交大花园的业主没有想到一个十分棘手的问题,就这样在协会的指点下解决了。更让业主放心的是居委会负责人表态支持业主自治,“物管公司在管理过程中出现问题是正常的,老物管会遇到,新物管也会遇到,而自治就可以避免这一矛盾,但自治管理要配套,比如账目公开、建立监督机制,还有就是要注意组建程序,要一步步走稳当。在这方面,社区要负责筹建自治班子。还可以派出警力保证小区安定。
小区物业自治无疑是对物业管理利益的一种挑战,这也是无奈之举,因为很多业主都感到物管变成了管物,只关心自己的利益,不关心小区的利益,既然请你来当管家,又当不好,只好自己动手。对于这种发展趋势,有人欢喜有人愁,有一些从事物管的业内人士称,业主自治会降低房屋价值,而物业管理对房屋的保值和增值时介绍,在同一地段,住宅(特别是二手房)销售、办公楼出售、出租情况的好坏,与是否具备专业物管及物管水平高低有着十分密切的关系。很多物业由于没有实施专业物管,几年下来,房屋残损、小区环境脏乱、房屋出现较大贬值。而物管做得好的楼盘,会带来品牌的提升,房价也相应上涨。是增值还是贬值事实说了算。这不能不引起物管行业的忧虑,需要反思。
三家共赢是上策
市场上合作能带来效益,同样的物业管理寻找合作和共同的利益是解决矛盾的根本。为了缓解业委会、物管和业主之间的矛盾,青岛、大连市一方面对住宅小区物业管理给予了很大的政策扶持。大连市政府在对小区进行改造时,每个小区配套投入了10万元,或建一个200平方米的办公用房,或用调迁的办法来置换。青岛1994年实施物业管理,1999年开始每年都安排专项资金用于旧住宅小区改造。目前,青岛市住宅小区物业管理覆盖率达到70%。大连市1996年起连续3年共投入了8000万用于小区改造。同时还探索出一套由社区居委会、物业管理公司和业主委员会共同参与住宅小区管理的“三位一体”模式,所谓“三位一体”模式,就是社区居委会、物业管理公司和业主委员会成员相互交叉任职,物业管理公司经理任社区居委会副主任或社区党支部副书记,业主委员会成员也在社区委员会或社区党支部任职,业主委员会的主任担任社区党支部宣传委员。这样做的目的是一是协调关系,二是解决社区自愿者工作积极性问题。但更为关键的是要使三者之间找到一个对接点,互相约束,共谋发展。
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