论业主委员会的作用与发展前景

本文提要：业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。

    随着房地产市场和物业管理行业的发展,广大业主越来越关注对其自身权益的维护,因此对业主委员会的关注程度也日益提高。业主委员会作为一个新兴的事物,是介于物业管理企业和业主之间,沟通业主和物业管理企业的桥梁,它代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它应是代表广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益的有效组织形式。
    业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。我国的物业管理起步比较晚,我国的物业管理行业的法制化、现代化程度还相对落后,在其蓬勃发展的同时也呈现出不少的问题。
    与计划经济体制下由政府或企、事业单位采用行政手段进行的传统房产管理不同,现阶段的物业管理是社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制,主要体现在它把以前不可能出现的业主自我管理与现在的物业管理企业统一专业化管理服务相结合,呈现出一种新的发展态势。
    业主委员会的诞生彻底改变了过去对住宅区进行管理的旧观念,充分发挥业主的自主权与能动性,让业主自己进行自我管理。它在相关机构的指导下行使以下权利:召集业主大会会议,报告物业管理实施情况 ; 代替业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约实施;履行业主大会赋予的其他职责。可以说,业主委员会的存在有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系;www.dichanshequ.com有利于促进形成物业管理市场的竞争机制,在物业管理市场中发挥着重大作用。并且,随着国内物业管理法律法规体系的完善,业主委员会的法律地位也将得到更加明确的保障。总之,业主委员会是广大业主实现自我管理的前提和关键。也就是说,没有了业主委员会,也就缺少了物业管理的主体,也失去了物业管理赖以生存和发展的基础。因此建立业主委员会,明确业主委员会的法律地位,是我国建立业主自我管理与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础,也是培育和规范物业管理市场的必然要求。
    但为何这样一个有效的组织形式,在日常的运作过程中会出现这样或那样的问题,甚至不能发挥它应有的作用呢?
    首先,问题主要就出在我国在一些相关法律法规的制定上面。从各地的立法情况看,虽然各地也相继出台了一些条例、法规,尽管也做了不同程度的努力,但由于各地经济发展水平、物业管理发展水平呈现的不平衡性,以及立法水平、执法力度的参差不齐,使业主委员会如何在法律的框架下行使权利和义务的界限不清晰,同时也使各地人民法院在审理日益增多的物业管理民事法律纠纷案件时缺乏明确的法律依据,这就对人民法院依法保护各方民事主体的合法权益,维护法律的公正性、权威性和统一性产生了不利的影响,因此,加强物业管理立法研究与完善,加快立法进程就显得越发重要。
    另外,目前存在的一些片面的认识也对业主委员会的成立和运作产生了严重的影响,它不仅会影响业主委员会的权威性与正常的运行,更且为日后不必要的纠纷埋下了隐患。比如:有些人认为,业主委员会就是一个可以借用实现个人私利的“权力机构”,借助于它业主就可以随意向开发商和物业管理企业提出要求,业主也可以把任何事情都甩给他们而自己却撒手了之;还有的人认为,业主委员会就是为与开发商和物业管理企业对抗而设立的;也有人认为,业主委员会在解决完业主所托付的问题之后就完成了任务,至于它何去何从就不干业主的事了…… 其实,这些想法都是对业主委员会严重的误解。之所以会出现如此多的问题和误解,我想究其原因其最主要、最根本的就是人们对业主委员会作用的认识不够准确。本文的开篇已经明确指出,业主委员会应是代表广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益,所以它的产生与运行就是为了起到业主与物业管理企业之间的沟通作用,通过依法对物业管理企业的监督、支持、协调、配合,使其所拥有的物业保值增值。
    纵观业主委员会的整个产生、发展的历史及其特点,我们不难发现,它在当今物业管理中所起到的重要作用。
    首先,广大业主权利的实现是以它为载体的。诸如业主对知情权、收益权、监督权等等权利的行使仅靠个人的力量是做不到的。所以,业主只有通过一个具有中介性质且能起权利保障作用的组织,如业主委员会,才能最大限度地行使自己的权利。
    其次,业主委员会起到协调业主与开发商、物业管理企业之间关系的作用,是它们之间的桥梁。从根本上讲,业主、发展商、物业管理企业三者的利益是共同的,因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起,共同的利益才能实现。当然,三方均能互利应是以相互尊重各自的合法权益为前提、以一个具有相互制约作用的有效机制为保证的。只有以此为基础,业主、开发商、物业管理企业三者相互尊重、相互配合,才有可能达到互赢的目标。
    当然,业主委员会还是监督协助物业管理企业实现小区物业保值、升值目标实现的承载。每一个业主都希望自己所在的小区能够保值、升值。而实现这个目标靠的就是业主、开发商、物业管理企业的有效配合。我们都知道,业主委员会的建立不仅仅只是为了解决一些具体问题,更重要的是要为提高小区的知名度、树立良好的公众形象而制订出一个长远规划,使它成为精品,以使小区物业保值、升值。
    因此,在弄清业主委员会的性质以后,我们深刻认识到业主委员会对我们的生活所起到的重要影响和作用。这也就要求我们应不断探索出能使业主委员会朝着正确、高效的方向发展的途径。当然,首先要解决的问题就是一大顽症 —— 立法问题。没有规矩不成方圆,没有一个完善而有力的法律保障,就不能很好地保证业主委员会正常运作和发展,也就不能很好地代表和维护广大业主的合法利益。与此同时,能够明确单个业主、业主委员会、全体业主三者之间的关系也有利于完善业主委员会制度。
    总之,我们应充分肯定在现阶段的司法实践中业主委员会制度的现实合理性,也要深刻认识到其还存在着的缺陷,并通过自己工作不断完善业主委员会制度,使其能最大限度地发挥好它的根本作用,维护好广大业主的切身