浅议业主委员会

本文提要：一旦业委会能做到监督与被监督,就能够正常开展工作,也会使大部分业主相信业委会能够替他们行使好权利。为此,建议业委会首先要有自己固定的办公地点,方便与业主和物业管理公司随时交流沟通。

    作为全体业主的代表,不少业主委员会在实际工作中片面认为降低管理费、“炒换”物业管理公司就是为业主服务的最直接方式。其实,对于一个小区的业主委员会和物业管理公司来说,两者的关系应该是双赢的。笔者就目前上海业委会与物业管理公司的矛盾进行剖析,并提出几点意见。
    一、业委会的职能与权限
    虽然《物业管理条例》对业主大会以及业主委员会有明确的定义,但是一些当选的业委会委员往往摆不正自己的位置,认为拥有监督权和否决权就凌驾于物业管理公司之上。认为两者就是裁判员与运动员的关系,就是主人与仆人的关系。其实业委会与物业管理公司在整个服务关系中互为依存、互为补充,既有工作目标的一致性又有工作职责的差异性。
    在上海某小区中,一些业主私自搭建雨蓬,小区出现不和谐因素,物业管理公司在两次劝导无果的情况下,由业委会主动配合物业管理公司,出面深入了解情况,与业主促膝而谈,晓之以理,动之以情,最后成功让业主拆除了违章雨蓬。这说明,业委会不仅仅是监督物业管理服务的,同时还要监督业主是否在违反相关规定、破坏小区安定团结,是辅助做好物业管理工作的。所以,业委会工作是为建设一个和谐的社区,保证全体业主的安居乐业为最终目的。这一点与物业管理公司的服务内容是一致的。
    二、业委会成员整体素养要提高
    目前导致业委会与物业管理公司产生矛盾的原因,其中一个最重要的问题是业委会委员的素质不高。表现在对物业管理知识不了解,没有责任心,只顾及自己的利益,将物业管理公司视为佣人,可以呼之即来,挥之即去等等。
    第一,小区的业委会委员均来自于小区居民,很少有从事过专业物业管理工作的,对物业管理知之甚少,对具体的服务操作以及服务内容停留在保安保洁上,不能代表全体业主与物业管理公司进行客观、公正地商讨,确定与服务质量相对应的物业管理费。要解决这种现象,笔者认为政府主管部门应该加强对物业管理公司和业主委员会的监督,定时组织培训,组织业主委员会成员、物业管理公司共同学习政府颁布的有关法律法规,在明确物业服务内容以及方式后,增进对物业管理公司服务的理解与支持。
    第二,少数业委会委员素质低下,摆不正自己的位置,往往在接受正常物业管理服务的同时少交费或者不交费。有的甚至还要求物业管理公司提供薪水甚至索贿受贿。一旦物业管理公司不能满足其条件,又以业主闹事为由要挟物业管理企业。所以在业委会成立时,对其成员的选拔要严格。在组建前期,主管部门应严把委员资格审核环节,推选那些热心公益事业,责任心强,公正廉洁,有一定业余时间的人员担任,最好选聘有一定社会公信力和知名度的人员担任。其中反面例子就是在深圳某小区业委会主任利用职务之便,不但多年不交物业管理费,还向物业管理公司索贿 20 万,称不能满足条件就让物业管理公司走人。最后物业管理公司以敲诈为由报案,在行业中造成极大负面影响。
    第三,业委会的选举要公平、公正。目前大型住宅区都是分多期开发,业主入住的时间也不尽相同,存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,难以代表全体业主的现象。另外,相对集中的业委会委员容易形成利益小团体,对物业管理服务制造障碍,甚至与物业管理公司为敌。定期的选举,能够促使业委会真正成为全体业主积极参与的利益团体,有利于选拔有公益心、责任心强的业主来代表全体业主利益。
    三、业委会的监督职责要明确
    业委会的职责决定了它的特殊性质,一是要将大部分业主的意见和建议收集起来交给物业管理公司,同时最主要的是监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。但在实际工作当中,业委会能够知道物业管理公司的工作情况、进展程度,但物业管理公司和业主却很难知道业委会的工作情况。业委会的监督工作做得不到位,关键是由谁来监督,怎样监督,目前还没有定论。笔者建议业委会主动让业主监督,主动建立“公示制度”,尊重业主的知情权,凡事做到透明。一旦业委会能做到监督与被监督,就能够正常开展工作,也会使大部分业主相信业委会能够替他们行使好权利。为此,建议业委会首先要有自己固定的办公地点,方便与业主和物业管理公司随时交流沟通。业委会召开会议,要主动要求部分业主旁听。同时,业委会的文件以及会议记录也可以随时让业主查看,广泛听取业主意见。
    四、业委会要与业主、物业管理公司和谐相处
    业委会工作是一项公益事业,要与开发商、物业管理企业以及业主三方面处理好关系。要成为业主与物业管理公司的桥梁和纽带必须做好四个方面:理解、沟通、支持、宽容。业主肯定是想花最少的管理费享受最好的物业管理服务。物业管理公司作为一个经济实体,自然要追求利润最大化。所以业主和物业管理公司肯定存在很多矛盾。(房地产(www.dichanshequ.com):www.dichanshequ.com)业委会只有本着理解双方的处境,综合考虑双方的具体情况,并从中加以沟通,才能解决问题、起到润滑剂的作用。事实上,业主与物业管理公司的地位是平等的。物业管理中业主买的是物业服务,是一种市场行为,物业管理公司是广大业主请来提供服务的,要充分尊重其专业工作,不能无理干预其正常工作,一旦物业管理公司出现问题也要报以宽容的态度。
    五、业委会要合理维权
    在正常物业管理活动中,物业管理公司不可能做到十全十美,虽然很多物业管理公司对外的宣传是“业主想到的,我们要做到;业主想不到的,我们也要做到”。但是事实上,业主在接受物业管理服务当中,肯定会认为物业管理公司存在没有做到位的情况,如卫生没有按照合同要求、小区财物有被盗情况、停车收费问题等等。业委会作为业主的维权机构,首先应该了解实际情况,安抚业主,确定物业管理公司是否违反合同或者有没有尽到应尽的义务,同时考虑是否在各自的职责范围之内,向物业管理企业提出解决办法,要求物业管理人员提高服务水平和质量。而不是一哄而起,以业主的维权机构自居,动不动就召集业主闹事,要求降低管理费,甚至要“炒掉”物业管理公司,结果小区整天做维权斗争,闹得人心疲惫,物业管理企业也不能安心做好管理服务工作,导致小区业主的日常生活受到干扰和影响,小区环境日益恶化。业主委员会要正常开展工作,既要得到业主认可,又要得到物业管理企业的认可。业委会工作任重而道远,需要政府有关部门、物业管理公司、全体业主共同努力才能逐步实现。
    参考文献:
    ①《物业管理探索与实践》,海天出版社
    ②《房地产纠纷防范与处理全书》,中国物价出版社