本文提要：业主委员会作为物业管理的自治组织,是社会进步的产物,但是业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好物业管理工作,又不能取得合理报酬,完全凭着公益心为全体业主服务,可能在短时间内可以做到,但是要坚持二、三年甚至更长的任期则并不可行。
物业服务的内容是非常专业而复杂的,不仅包括环境卫生、安全保卫、楼宇道路养护维修,还涉及建筑工程、电梯、电气设备、给排水、暖通、自动化、绿化等许多专业领域。国家行政管理部门和地方政府制定了《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》等法律法规,从不同方面对物业管理企业、物业服务提出了总体或单项具体要求。建设部还出台了《物业管理企业资质管理办法》、北京市实行《物业管理单位经理、部门经理、管理人员实行岗位培训执证上岗制度管理办法》等准入制度,对提供物业服务的单位及从业人员提出了明确的资质要求。也正是在这些法律法规的要求下,我国的物业管理企业逐步走向健康发展的道路。
而政府管理部门对物业管理关系中另一法律主体,也就是在物业管理关系中处于主导地位的业主委员会(业主)的指导、监督、管理的不足,www.dichanshequ.com导致业主委员会运行不规范,影响了物业管理的有序发展。其主要表现是:业主委员会法律定位的缺失使业主委员会难有作为;对业主的物业管理知识宣传不足,造成业主对物业管理产生认识上的误区;对业主消费理念引导不足,业主消费理念的不成熟,导致业主仅用价格高低判断物业管理水平;没有建立起对业主委员会的监督机制,使业主委员会成为少数人不法牟利的工具。如何才能解决这些问题呢 ?
一、业主委员会法律定位的不明确使得业主委员会难有作为
我国法律规定参与民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体,要么具备法人资格,要么属于其他组织,否则其行为无法得到法律的认可和保护。在法律界和物业管理行业中,业主委员会的代表性一直是一个有争议的问题。业主委员会虽然是依法成立的,但现有法律法规未规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格,所以业主委员会不是法人;目前在物业管理实务中,人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待,但从法律责任上分析,业主委员会委员或者业主都不可能对业主委员会的行为承担最终责任。因此,业主委员会也不属于其他组织。也就是说,按照现有的法律规定,业主委员会并不具备任何法律主体资格。
在一些物业管理发达的国家,法律一般要求业主大会成立后要依法登记注册,并取得法人资格。业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主大会的有关决议,并接受业主的监督、检查,定期向业主大会报告工作情况,以保证管委会妥当、善意地行使自己的职责,如果业主委员会委员有违反规定职责的情况就必须承担罚款、训诫等法律责任。为保证委员的利益,一般还规定业委会委员可以按照标准领取一定的津贴,作为其时间、精力付出的回报。因此,应进一步明确业主委员会的法律地位,使得业主委员会有所作为。
二、由于对业主的物业管理知识宣传不够,造成业主对物业管理不了解,使业主对物业管理产生认识上误区
《物业管理条例》所称物业管理是指依约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,而不是向业主提供包罗万象、全方位立体的服务。然而,一些业主的认识却恰恰相反:认为我只要交了管理费,我的事你就得全包。在这种错误认识的支配下,不论是家中的电灯不亮,还是对面的公交车站噪音扰民,都要求物业管理企业及时维修或处理,稍有怠慢,便招来诸如“你们都管什么”、“你们就会收钱”的非议。错误的认识导致业主委员会非理性的维权行为,不利于物业的长期稳定的运行。如何把业主的认识从误区引导至正确的轨道上来,加大物业管理知识的宣传力度,加强沟通不失为一剂良方。
三、消费心理不成熟及物业管理知识的贫乏导致业主委员会非理性维权
尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟,但面对发展时间较短的物业管理仍显稚嫩。业主没有意识到物业管理企业与业主目标利益的一致性。一方面,大部分业主受传统消费观念影响,总希望用有限的钱买到更多的服务,这在物业管理消费中是很难实现的;另一方面,由于大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段,对
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