物业设备维护实务探讨

物业设备维护实务探讨提要：物业设备管理存在的问题。众所周知，与物业相配套的设备不仅数量多、技术含量高，而且价值也很大，因此

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　　物业设备维护实务探讨

　　[摘要]物业设备的维护是物业管理日常工作重要的内容之一，是物业维修的基本技术措施，是使物业保值的有效活动。因此，本文就物业管理区域内设备维护的有关概念、范围和内容、维护与其他维修要素及保养的区别等在理论上进行探讨。

　　[关键词]物业  设备  维护

　　一、物业设备管理存在的问题及设备维护工作的重要性

　　（一）物业设备管理存在的问题。众所周知，与物业相配套的设备不仅数量多、技术含量高，而且价值也很大，因此，怎样做好物业的设备管理是众多物业管理者的工作重点和难点。当前，在物业设备管理方面存在着如下两大问题，给物业管理带来了许多实际困难。

　　1、设备运行环境问题。当前的现实情况是，物业设备运行环境一般来说是不如人意的，如电梯机房、发电机房、高压配电房等在气候炎热的季节里室内温度很高，容易加剧设备的磨损和导致电气绝缘性能下降等不良后果；又如安装在室外的排气换气设备、消防增压设备、空调冷却设备等会在长期风吹雨打日晒的条件下氧化锈蚀，加速设备的陈旧老化；又比如水泵机组、空调机组、通风供暖机组等许多设备安装在潮湿的地下室里，及易受潮腐蚀，使设备的控制线路、机体外表和固定装置氧化加剧，提前丧失局部使用功能和甚至整体使用功能，等等。

　　2、设备管理经验和理论问题。由于我国物业管理发展的历史相对制造业来说是较短的，因此对物业设备的管理、维修等方面的经验不足，相应的理论也滞后于物业管理其他活动的理论，加上物业行业与传统的制造行业在设备管理方面存在着众多的差异，所以，对后者的理论和经验不能完全照搬照套。此外，作为提供专业服务的物业管理企业，普遍存在设备管理人员素质不高的情况，尤其是设备维修及管理人员的技术层次低、专业结构不合理、队伍不稳定等现象，使得设备管理工作效率低，成本高，这已成为物业管理企业非常棘手的大难题。

　　（二）设备维护工作的重要性。由于维护工作可以很好地改善设备运行环境，延长设备的使用寿命，而且维护成本相对于设备的修理成本要低得多，这些对于设备甚至对于整个物业的保值增值来说是十分有益的。

　　1、学习和运用设备维护理论的重要性。对于上述物业设备管理的两大问题，固然有其他众多的原因，但也与物业设备管理理论滞后有密切的关系。在物业管理企业中，许多企业领导不重视设备管理，一方面是不知道设备管理在物业管理活动中的重要性，另一方面也确实存在缺乏有关设备管理、维修等方面的专业知识的情况，如设备的日常维护工作到底该做哪些事情，怎样做才能使设备维护的好等。因此对于物业设备管理者来说，学习和运用设备维护方面的理论知识，总结设备维护方面的经验显得十分重要。

　　2、开展设备维护工作的重要性。设备的维护工作，与设备的检查工作、设备的修理工作构成设备维修工作的三大核心内容。由于目前许多物业管理企业缺乏设备维护专业理论的支撑，故在工作中往往难以做好物业设备维护工作，从而使设备提前进入大修期，甚至提前退役和更新，这种现象较普遍。

　　因此，笔者从实践经验出发，在下文中提出对物业设备维护理论的初步研究，就有关物业设备的维护的概念、特点、对象、内涵、范围及内容、维护与检查、修理和保养的区别等方面进行探讨，供有关物业管理企业及有关人员参考。

　　二、物业设备维护概述

　　（一）设备维护的基本概念、特点和对象

　　1、设备维护的基本概念。本文所谓的设备维护，是指在物业管理区域内，维持和保护与房屋建筑物相配套的设备、设施的规定功能和规定状态的技术措施及其活动。

　　2、设备维护的特点。设备维护工作具有如下特点：

　　（1）经常性。设备维护属日常性工作，是物业管理企业时常进行的活动；

　　（2）维持性。设备维护主要作用是维持物业设备的功能和状态，而不是评价或恢复；

　　（3）保护性。设备维护具有保护物业设备，使其损耗尽可能地轻微和缓慢。

　　3、设备维护的对象。设备维护的客观对象是物业设备及其相关的环境等，而设备维护的实质对象是物业设备的功能和状态，这是正确理解设备维护的一个基本要点。因此，对物业设备进行维护，首先应了解维护对象的功能和状态，通过对设备的维护，以期达到设备具有正常的功能和状态；其次，物业设备功能和状态并不是维护者人为的想象出来的，而是设备的设计、制造以及设备在建筑物中配套规划等活动的综合体现。

　　（二）规定功能的内涵。在房地产开发前期，建设单位和规划设计部门就要根据市场需求，确定物业设备应具有的基本功能和特殊功能。这些功能，既应满足人们对物业的各种需求，同时也应符合国家有关的政策、法规和规范。

　　1、设备的基本功能。它包括物业设备与方便、舒适、安全等有关的功能，如垂直交通、供电配电、给水排水、防范监控、消防安全等。

　　2、设备的特殊功能。它是根据特别要求所应具备的使用功能，如写字楼、高档公寓、别墅等应具的特殊通讯功能，如卫星通讯、局域网、广域网、信息自动交换等功能；物业管理自动化功能，如自动远程抄表、点屏查询等；以及其它特殊服务功能等。

　　3、物业设备的功能应符合国家有关规定。如对普通房屋来说，物业的消防功能应符合GBJ16《建筑设备防火规范》，高层民用建筑还应符合GBJ45《高层民用建筑设计防火规范》；物业的防雷功能应符合《防雷减

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