物业管理纠纷的产生原因

物业管理纠纷的产生原因提要：物业管理属于第三产业的服务性行业，其基本出发点是根据社会生产力发展水平和人们对工作和生活需求的变化，运用现代管理科学

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　　物业管理纠纷的产生原因

　　物业管理纠纷产生的原因很多，具体来说可以有以下几个方面：

　　（一）建设单位与物业公司的衔接不规范导致物业服务企业职责不明

　　在我国物业管理作为一种独立的行业，出现在20世纪80年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业服务企业，开发商与物业服务企业形成“父与子”的关系。物业的所有权和经营权是一致的，主要履行小区安全管理、物业维修等职能，没有贯彻“建管分离”原则，前期物业管理阶段中出现的诸多纠纷，正是当前物业管理的热点、难点所在。很多物业管理纠纷其实就是购房合同签订时诸多隐性或潜在纠纷在物业管理阶段的发作。

　　此外，相当一部分物业服务企业从原房管部门或单位后勤部门转制而来，行业队伍素质偏低，与业主之间的服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。部分物业服务企业过度追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符。一些物业服务企业擅自处分的事项，侵犯业主权益的现象时有发生。一些物业服务企业员工素质低，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。

　　（二）现行法律法规尚不完善

　　我国现有的有关物业管理的规章和规范性文件主要有：1994年3月23日建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，1996年2月9日国家计划委员会、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费［1996］266号），1997年8月15日建设部、国家工商行政管理局颁布的《物业管理委托合同示范文本》（建房［1997］263号），1998年3月12日财政部颁布的《物业服务企业财务管理规定》（财基字［1998］7号），1998年7月3日国务院颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），1998年12月16日建设部、财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建设部、财政部建住房［1998］213号），1999年10月31日建设部颁布的《物业服务企业资质管理试行办法》（建住房［1999］261号），2003年6月8日国务院颁布的《条例》（2007年8月26日国务院作出修改《物业管理条例》的决定），2003年8月12日国务院颁布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），2007年全国人大通过的《物权法》等。在司法实践中，现有的法律法规在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。因此，迫切需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权利义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。

　　（三）物业服务企业的服务理念、法律意识尚未到位

　　物业管理属于第三产业的服务性行业，其基本出发点是根据社会生产力发展水平和人们对工作和生活需求的变化，运用现代管理科学、环境生态科学等先进的维修养护技术，运用经济手段来管理房产物业，为物业业主、用户以及居民提供所需要的全方位、多层次的管理服务。物业服务企业是以提供优质的服务换取消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益，与业主之间属于平等主体的合同关系。寓管理于服务是物业服务企业的重要特征，但是目前的大多数物业服务企业，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意识和服务理念，没有摆正服务者的心态。因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就采取断电、断水等措施，随意改变物业管理的标准和物业费标准等不规范的管理方式。

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