物业管理纠纷案件的审理方法和技巧（1）提要：判决书、调解书是人民法院裁判案件的最终结果，执行上述法律文书是人民法院司法权威的最终体现。物业纠纷案件特别是追索物业费案件，由于涉及面广
文 章来源 房 地 产 (www.dichanshequ.com)物业管理纠纷案件的审理方法和技巧（1）
随着我国社会主义市场经济的快速发展，人们的居住条件迅速改善，物业管理纠纷案件呈现快速增长的趋势。这些案件尤其凸显自身的特点，审视物业管理纠纷案件的发展规律，找寻其解决办法，是人民法院面临的新课题。
第一节物业管理纠纷案件的审理要点和技巧
一、物业管理纠纷案件审理的价值取向
在审理物业管理纠纷案件中，应当从物权法律关系和合同法律关系等不同角度着眼，正确认识、把握物业管理纠纷的特点和规律。掌握审理要点，巧妙运用审判技巧，坚持以下几个基本的价值取向。
第一，充分尊重业主的建筑物区分所有权。物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权，对物业进行管理是业主行使区分所有权的行为，这是物业管理纠纷案件审理过程中必须首先把握的基本理念。在物业管理法律关系中，业主处于核心地位，权利义务的产生皆出自于业主行使区分所有权的行为。人民法院要保障业主充分行使区分所有权，并在业主权利受到侵害时为其提供有力的救济渠道。
第二，准确把握物业服务企业的管理服务人地位。物业管理是一种约定俗成的称呼，这种称呼导致了很多误解，物业服务企业认为自己是管理者，业主也认为自己应该服从管理，从而导致各自权利义务定位的错误，产生了很多不必要的纠纷和矛盾。在有关纠纷的审理中，应当强化物业服务企业与业主之间的平等地位，引导物业服务企业增强服务意识。由于物业管理本质上是一种民事行为，双方是平等的民事主体，因而必须认识到，物业服务企业无论何种情况下均不能对业主采取处罚或强制措施。
第三，平等保护业主与物业服务企业的合法权益。在强调业主核心地位的同时，要把握权利与义务的对等性。业主享有区分所有权，享有因让渡物业管理权而接受服务的权利，但也要遵守作为专有权人、共用部分持份权人和团体成员所应遵守的义务，遵守为物业服务企业的服务提供报酬的义务。在过去的纠纷中，更多的是物业服务企业的“管理”行为不规范，作为进步的标志，业主权利的觉醒方兴未艾。但与此同时，诸多损害物业服务企业合法权益的行为也开始显现。由于现有物业管理法规对业主的规制过于简单、原则，加上目前的舆论宣传重在保护业主合法权益，不少业主缺乏义务意识，违反业主公约、拒交物业管理费的现象有抬头的趋势。因此，司法实践中要树立平等保护各方当事人的理念，不得偏向任何一方。
二、物业管理纠纷案件的审理要点
在物业管理纠纷案件的审理中，法官应注意把握以下要点：
（一）充分尊重合同当事人的意思自治，谨慎行使自由裁量权
“法官正确行使自由裁量权平衡利益冲突，处理违规行为，消除社会矛盾，是营造和谐的法律秩序的重要方式。”贾和平：“自由裁量与法官职业化建设之法哲学思考——兼论完善法官制度”，载《法律适用》2005年第3期。由于物业管理的法律、法规或规章不完善，很多案件审理过程中都缺少相应的法律依据，法官自由裁量权相对较大。物业管理权利义务的确定和争议的解决既要符合基本法律，如民法通则、房地产法及其他相关法律的规定和精神，更要尊重当事人依法设立的合同。我国民法通则第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于物业管理纠纷案件的审理，应当依照法律、行政法规、国家政策，并根据双方当事人订立的合同严格执行。如果法律、行政法规、国家政策没有明文规定，或者是规定不一致的，就应按照法律、行政法规、国家政策的基本精神和基本原则，正确理解双方当事人的意思表示，适当运用法官自由裁量权，合理、公正地做出处理或裁决。
在物业服务费纠纷案件审理的过程中，笔者认为，就物业服务费标准的确定，应该充分考虑合同约定的服务价格。物业服务合同纠纷是建立在合同基础之上的，因合同和其他民事活动引发的纠纷，应重视当事人之间的约定，在案件的审理过程中，应当尊重当事人的真实意思表示，以当事人之间达成的合同和协议为基础进行处理。尤其应当尊重当事人之间的关于纠纷解决方式的约定，对于双方议定的条款，只要不与法律、行政法规的强制性规定相冲突，就应当作为调处纠纷的依据，在审判中加以应有尊重。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。比如对于物业服务费纠纷案件的审理，如果物业服务企业与业主之间就物业服务收费有明确的约定，法院不应过分干涉。如《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》实施之后，北京市很多物业小区小修费的收费存在困难，很多业主都认为物业服务企业不应收取业主的小修费，而有的法院也判决物业服务企业不得再收取业主的小修费。按照上述规定，如果物业服务企业与业主之间约定收取小修费的，物业服务企业可以按月收取小修费。事实上，对于旧有物业，很多室内设备设施有待维修
《物业管理纠纷案件的审理方法和技巧（1）》相关文章>>>