前期物管不规范埋隐患，接手物管“难执手尾”

前期物管不规范埋隐患，接手物管“难执手尾”提要：开发商不补贴 物管生存面挑战一些楼盘在前期运营的过程中，为了使房子更好销售，开发商会在物业管理方面下足工夫

　　前期物管不规范埋隐患，接手物管“难执手尾”

　　目前中山本土大多数第三方中小型物业管理公司的运作，其业务来源除了接手合作开发商的新建楼盘外，其余大多都是接手开发商旗下物业公司无力管理而转手的住宅小区。然而，独立物业管理公司运营困难，很大程度上是由于前期物业管理不善留下隐患。

　　●开发商旗下物业公司超8成

　　记者调查了解到，目前中山市场上存在的物业管理形式有三种，一是物业管理公司依附开发商而生，从小区开发前期就开始对小区实行管理；二是不依附开发商，完全独资，按照市场化运行的物业管理公司，这种公司多是经过小区业委会招标进入小区；三是既不依附开发商，也不是专业物业管理公司，而是由居民自发组织人员进行“自治”的管理小组。

　　从市场比例来看，目前开发商旗下物业公司占到了中山物管行业8 成以上。如雅居乐、中海、远洋、恒大、万科、中信、时代、合生、越秀等大型上市开发商在中山的项目，都是通过公司旗下一级、二级资质物业公司打理。凭借规模优势，这些大公司旗下物业普遍能实现收支平衡与适度盈余。

　　●开发商不补贴 物管生存面挑战

　　一些楼盘在前期运营的过程中，为了使房子更好销售，开发商会在物业管理方面下足工夫。如对旗下物业公司进行补贴，从而在物业管理费上进行优惠甚至在一定时间内免收管理费。据记者了解，开发商还没有卖完房子之前，这种模式都可以进行下去。一旦销售任务结束，开发商也就不会再对物管企业进行补贴。没有了补贴，前期的物管公司也没有生存下去的条件，只能撤场重新招聘物业管理公司进场，这也就为以后的物业管理埋下隐患。

　　以中正物业为例，目前其所管理的石岐区汇星豪庭、西区碧翠华庭、蓝波湾等三大小区，均是在开发商旗下物业公司运营持续亏损的情况下，中正从前者手中接过“烂摊子”。其中，汇星豪庭、碧翠华庭通过与小区业委会的通力合作，目前日常物业管理已步入正轨。但蓝波湾则由于上述众所周知的原因，令中正碰到了亏损的“钉子”。

　　●“搭便车”式消费现象普遍

　　中山中经物业的负责人向记者表示，在一个物业管理费标准约为1.6元/平方米/月以下的小区，业主的缴费率起码要达到8 成左右才能基本维持物业公司收支平衡与正常服务。单独的业主不交费、少交费不会中断物业服务，“搭便车”式消费现象就十分严重。

　　此外，一些物管公司一旦提出上调收费标准，小区业主的缴费率也就会逐步下降。物管公司也会因物业费收缴率低、运作成本太高等因素，导致公司运作出现问题，面临亏损局面，甚至最终“败走”小区。