从一个业主的角度解读《业主临时公约（示范文本）》
文/舒可心
房产销售和物业管理过程是从发展商和前期物业管理企业的工作开始的，那个时候可能一套房子还没卖出，但是，他们必须为物业的将来做好基础工作——建立秩序，这也是法律对发展商的要求。我国经济改革还在进程中，发展商只重视销售而漠视物业管理活动的现实摆在我们面前，这种状况对社会造成的结果往往发生在楼宇交付之后，最终导致业主购买的财产价值大打折扣，甚至导致社会问题。面对发展商、物业管理企业甚至众多的买房人都不重视物业管理制度建设和法制建设的现状，政府有关部门从宏观的角度出发，从服务的角度出发，从维护各方利益的目的出发，从维护社会稳定的目的出发，制定了与《物业管理条例》相配套的行政规章和示范文本，近日出台的《业主临时公约（示范文本）》就是其中非常重要的一部分。
作为一位业主，笔者认为，这个示范文本对建立业主自我管理和自我约束的机制具有巨大的推动作用。我们都知道《业主公约》如果制定不当，必将导致物业管理的无序和社区的混乱。而《业主临时公约》又是业主大会制定《业主公约》前的版本，起到社区“临时宪法”的作用。因此，指导、监督发展商认真制定《业主临时公约》、保障物业管理区域内的稳定、维护所有业主的合法权益就成了政府应尽的职责。政府有关部门正是通过这个示范文本，既是帮助发展商也是监督发展商为将来的物业管理活动建立起一个法制体系。其最终目的，是为了维护全体业主生活的安定和财产的价值，当然，《业主临时公约》可以在房屋销售并交付使用后，经业主大会决议修改成为《业主公约》。
笔者对这个示范文本逐章细读，颇有感触。第三章“物业的使用”和第四章“物业的维修养护”这两部分从表面上看，似乎都是“约束”业主行为的条款，似乎和“保护业主利益”背道而驰。但是，我们必须了解：城市中的楼宇，不再是某个小业主自己独立的财产，其中相当一部分都是属于全体业主的共有财产。对单个业主行为的约束，恰恰是为了对全体业主利益的维护；对单个业主行为的限制，恰恰是为了对业主共有财产的保护。因此，我们必须了解：这些限制，不仅仅是对自己的，也是对其他业主的，是和业主的权利对等的。业主共同利益的保障，是在全体业主都受到一些限制（特别是对公共财产的处分权利的严格限制），并通过良好的物业管理工作实现的。
第五章关于“业主的共同利益”的规定，赋予了物业管理企业监督业主违约行为的职责和权利。很多业主一直有此疑问：“我们买了房子，交了物业服务费，难道还让我们自己和不良现象作斗争吗？”示范文本明确了物业管理企业在这方面的责任。因为物业管理企业并不是天生具有“维护业主的共同利益”的义务的，这些都需要用合同的方式和全体业主之间的互相约定来赋予。而业主对其他业主违反公约行为的监督权利，更是在《物业管理条例》中法定的，只不过在《业主临时公约》中认可同时赋予物业管理企业该权利而已。示范文本还对物业管理企业随意处分业主共同（隐性）财产的行为，作出了提示和限制。
《业主临时公约（示范文本）》第六章和《前期物业服务合同（示范文本）》第八章都是关于“违约责任”的规定，对业主、建设单位、物业管理企业的行为进行了约束，但这里面有两个完全不同的问题。《业主临时公约（示范文本）》所提及的“违约责任”，是指所有购买了本物业的全体业主违反《业主临时公约》的情形，应该如何处理的问题，是业主之间的问题，和发展商（发展商作为业主除外）、物业管理企业无关。只是由全体《业主临时公约》签署人（即买房人）赋予了物业管理企业权利的情形下，企业才可以采取行动。
而《前期物业服务合同（示范文本）》所提及的“违约责任”，是指在前期物业管理活动中，物业管理企业应该承担哪些违约责任，发展商应该承担哪些责任，房屋所有者（业主）和使用人应该承担哪些违约责任。当然，从严格的法律意义上讲，《前期物业服务合同》是发展商和物业管理企业之间签署的，无权涉及到第三方（业主、房屋使用人）的权利义务。此部分如果没有经第三方认可，可视为无效条款。这也是《前期物业服务合同（示范文本）》的不足之处。因此，笔者建议在买受人签署《商品房买卖
作者系北京市朝阳园小区业主委员会主任
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