第六、相关专业人才
商业地产需要的是即懂地产又懂商业,即懂营销又懂谈判,经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度,所以造成了人才短缺,流动性大,队伍不稳定这一现象。对于地产商而言,用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目,而对外招聘新入盟的专业人才,恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度,毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。
能够对专业人才产生更大吸引力的,一方面是工资待遇,另一方面公司的实力、知名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。
对于商业地产专业人才,采用引进和内部培养相结合的折衷方案,倒也是地产老板们的较好选择。
第七、卓有成效的招商
商业地产项目的招商工作,是以市场为载体和平台,将不同的业态形式和商家,加以有机整合统一,形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接,又是对项目后期运营管理的必要准备,能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。
对于大型的商业项目,万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大,是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目,也有一种普遍该共识。就是不完成30%的招商工作,该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外着名商家建立稳定的合作关系固然好,招商工作变得更简单,项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达,毕竟已经进入了将SHOPPING MALL这样超大型商业项目连锁经营的时期,一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。
其实任何地产商投资商业地产项目,根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼,而忽略了搭建具有竞争力的市场平台,将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观,同时对于先期进入的骨干商家,对提升项目形象和功能有帮助的大商家,在招商政策上要予以倾斜。
商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性,招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才,招商工作的开展需循序渐进多次商洽,连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之,如果一定要把招商理解为推销的话,那么其推销的内容也绝对不是商业物业,而应该是商机。
第八、绝对不容忽视的运营管理
很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的,面对喜人招商业绩往往会感到大功告成,以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。
商业地产同样需要物业管理,保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少,但商业地产项目更重要的是商业管理,要把多样的业态和松散的经营单位,统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上,形成自己的商业核心竞争力。
商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑,因为商业地产项目人流集中,经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天,良好的公众口碑是特别重要。
成功的商业地产项目运营管理,能使商业地产项目的物业价值得到提升,租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商,无论继续开发商业地产还是普通地产,都更容易实现更高的利润目标。
影响商业地产运作的因素好有很多,诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等,但上述八个方面更加重要,应在商业地产运作中重点把握。
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