成都“商业地产”10大趋势

成都“商业地产”10大趋势提要：奥特莱斯经过在中国发展的萌芽期，目前已经进入快速发展的轨道。不仅在一线城市，二三线城市也已经

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　　成都“商业地产”10大趋势

　　一：百货面临替代竞争压力

　　由于快速时尚品牌的竞争及消费者一站式消费需求的增强加上电商的冲击，百货这一品类相对单一的业态受到威胁并在市场上引发反应。

　　出现了太平洋、美美、西武百货、永旺撤出朝阳大悦城；在成都，广百撤出富丽天汇等现象。

　　百货向购物中心转型及加快向地级市拓展将成为当前应对手段。在成都王府井已开出购物中心店。

　　二：奥特莱斯进一步升温

　　奥特莱斯经过在中国发展的萌芽期，目前已经进入快速发展的轨道。不仅在一线城市，二三线城市也已经有成功开出的奥特莱斯新项目，且运营情况良好。

　　作为目的性的消费场所，奥特莱斯拥有更广的辐射力，加之其高端化特性，使得奥特莱斯具备优于其他物业开发对郊区地块溢价的驱动能力。地块溢价驱动、成功运营增加信心

　　奥莱最早以工厂店模式出现，形式较为简单，更多依赖折扣品本身吸引消费者，但随着消费者对“购物体验”的要求越来越高，奥莱也由工厂店模式逐渐向更丰富的形式演变。

　　成都市正向多中心格局发展，消费者已经具有一定品牌认知度与消费诉求，品牌商家开始关注地区发展；加之城市汽车保有量的持续增加和交通条件的不断完善，已经具备了奥特莱斯业态升级发展的条件；

　　三：高端项目供需错位

　　奢侈品品牌资源相对较少，布店数量有限、进驻条件亦于严苛；成都众多高端定位商业项目，同期供应，出现阶段性供需失衡，招商竞争激烈。项目在定位时，应保持理性，不必有过多高端情节、高端未必代表高收入。

　　未来随着成都市经济的快速发展和消费需求的提高，国际名品逐渐进入发展，之前依托百货、以代理形式经营的品牌较多，未来进驻购物中心独立开店的品牌将呈增加趋势。如地段适宜的项目，在规划时应考量硬件预留调整空间，在满足发展条件时，通过运营阶段逐步调柜实现。

　　四：新业态类别向下深耕

　　在城镇化进程、城市人口数量逐渐庞大、家庭为单位的消费需求增加等背景下，传统商业升级加速，同步时尚需求迫切；

　　以ZARA、H&M、UNIQLO为代表的品牌在一线城市广泛布点后，加快深耕二、三线市场；如：孩子王、玩具反斗城、比如世界、星期八小镇等儿童体验类、游乐类、零售类品牌零售商正积极拓展西南市场，未来三线城市很快会成为其开拓的重心。

　　五：电商对实体商业冲击增强

　　电商以便捷、价差、长营业时间优势，将替换传统交易模式，以单一售卖为交易模式实体商业优势不在。

　　网络购物大量交易，重点受冲击的是偏标准化的商品的，个性化较强的服装服饰、餐饮、娱乐暂时基本未受影响。

　　电商火爆现象将推动传统商业回归到本应该关注、应该加强的体验感营造上来。那么注重建筑外形、色彩运用及营业空间的风格营造；注重购物气氛、体验感、全身心的参与感是网络购物无法满足的。

　　六：区域商业成为增长新重点

　　因新竞争者不断加入，使商业地产的市场竞争趋于激烈，原有行业领先企业如万达、华润、中粮等亦加快速度开店或拿地，其中万达计划开出的广场数量超出以往，而华润置地五彩城品牌，主要针对有更大选址空间的区域副中心及二线城市。

　　成都以政府主导，城南、城东、城北、城西产业牵头规划已初具规模；且三环内已更多土地供应，加速商圈外移趋势。随着城市与地级市之间交通不断优化、消费习惯与需求不断改变与提升、政策的利好等因素，均给予地级市商业升级发展带来机遇，亦成为回避竞争较好选择。

　　七：轨道交通重构竞争格局

　　地铁及高铁的出现将逐步改观商圈传统等级地位差别，提供趋于公平竞争的新机会，造就新商圈格局。

　　地铁及高铁的开通对商业而言并不都意味着利好，对新商圈项目可能机会大于挑战，而对既有商圈项目则可能挑战大于机会。

　　各站之间所带或带走的人流机会是同等的，在新老商业中，项目定位着重于到达人流或出发人流带来的机遇，应重新审视定位，需要结合属地特性来思考。适时优化、提升专属性，向主题化、细分化调整。

　　八：传统城市核心商圈地位下降

　　过去商业以集中在市中心商圈发展，租金亦最高；随着土地、交通、停车、拆迁等因素制约，商业升级缓慢亦难以承载大型商业；

　　多中心的城市发展格局，区域商业中心受到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距

　　九：市场平均租金下滑

　　传统城市核心商圈之外围商业大量供应且集中，规划同质较多，优劣被动拉平，交易平淡，租金呈下滑趋势

　　从已知规划项目来看，众多项目商业价值将在很大程度上依赖上盖物业，存在严重同质、分布过于集中，入市时间较为临近、阶段过量问题，其中部分已开业表现不佳，有些未充分论证项目未入市已经面临调整期。

　　十：消费者便利化需求提升

　　高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视；

　　消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。

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