壹、本案特点及市场定位 PROJECT FEATURES AND MARKET POSITIONING
一、基本情况BACKGROUND
物业名称Name:成都五块石商业地产项目 (暂定名)
位置 Location:成都市城北五块石商贸大道(轻纺城附近)
发展商Developer(s):成都市正业房地产有限责任公司第一分公司
投资方Investor(s):
建筑工程设计Designer(s):
总承建商Contactor:
物业类型Function:街坊式三层商业街
项目净用地:5万平方米;
总建筑面积Total area:8万平方米;
建筑层数 Number of floors:三层商业街
开工日期Date of commencement: 年
竣工日期Date of completion: 年
二、本案区位特点FEATURES IN GEOGRAPHICAL LOCATION
成都五块石商业地产项目 (暂定名)建筑形态为综合式三层商业街,地理位置极佳,周边地区商务氛围浓厚,交通极为便利。
成都五块石商业地产项目区域内的交通、市政、文化、商业等各项设施条件很好,建筑档次、设施配套、内外景观环境高于目前五块石所有商业项目,是成都市物业投资最具潜力的地区之一。
三、本案市场定位MARKET POSITIONING:
筑就五块石商贸大道地区最负盛名的综合式广场(暂定)
形象定位Brand Images:
塑造先锋形象Creating a pioneering image:
本案项目尚未正式开盘,且无任何市场影响,因此需要全面进行专业的整体包装;
塑造特色形象Creating an outstanding image:
塑造本案项目在五块石商贸大道地区乃至成都的商贸中心特色形象,尽快成为在本地段区域内具有鲜明特色的、知名的、标志性建筑,引起市场的高度关注,以满足用户的最大希望与要求。
突出项目优势Highlighting the Strengthens:
本案项目先天方面(如地理位置等)已有非常突出的优势,因此,在项目日后的推广过程中,围绕着地段优势因素可作为贯穿整个营销思路的主线之一;在后天方面,具体的运作中(如本案诉求重点的挖掘塑造、宣传推广的范围确定、广告媒体的类别选择、广告设计及制作等),通过综合考量整体布局,在市场造势方面形成独特鲜明的风格特征,最终以极具冲击力的建筑精神来推动整个营销工作的进程。
塑造发展商品牌形象Building up a Positive image of the developer:
企业品牌是一种文化的象征,是一种精神的标志。因此塑造着名企业品牌形象,将使用户得到品位一致的满足感。同时,良好形象也将通过本案精良的市场运作与优良的业绩,使项目在成都市业内形成极具震撼力的亮点。
利用我方公司对于海外销售的经验,如:香港、新加坡及台湾等地区的丰富经验,及其与各地传媒的良好关系,进而将品牌形象步向国际化,奠定发展商的品牌形象。
对象定位Target Custom
贰、市场推广策略 MARKETING STRATEGY
一、资金投入策略 STRATEGY FOR MARKETING BUDGET:
广告费用的投资很大程度取决于市场信息的回馈情况及相关业绩的直接反映。作为开发商,建设资金固然是必须保证的大前提,但是推广费用的投入也必须在严谨计划下按部就班地到位。
从以往的经验分析,通常开发商由于急于解决资金短缺的问题,往往在项目的运作过程中,忽视了落实广告费用预算(计划)的重要性。因此,在整个销售过程中必然就会出现广告宣传投入的随意性,从而破坏了最初的资金预算计划及(广告)预期效果。随着此种情况的不断发生,必然导致了大量无效广告的投入并造成资金的极大浪费。
有鉴于此,在本案项目推广实施过程中,广告宣传费用的投入必须结合市场的具体情况,在费用预算、投入计划的掌控下专款专用,在资金充分到位的前提下,广告的创意、主题才能系列地、很具渲染地呈现出来,从而达到流畅的促销效果。
建议宣传推广费支出比例应不少于总应收金额的3% 。
二、媒体广告计划 MEDIA PLANNING
媒体宣传的投资应须随着工程进展的深入而进行有针对性的调整,在本案的初始阶段,由于其对市场尚未有正面的接触,因此建议在此阶段以传播面广、时效性强、频率较大的跳跃式广告为主,如:报刊、电视、电台、直邮等媒体方式。随着工程主体的形成,市场对本项目熟悉度的增加,在前述渲染性强的广告铺垫基础上,辅以静态的时效长的广告,如:路牌、灯箱等广告。
上述媒体投放策略之作用与目的 The objectives of the aforementioned strategy:
1、避免无效广告的投入所造成的资金浪费;
2、通过阶段性的市场总结,更有利于后期广告的制作与投入,更有利于广告炒作的整体均衡性,对于持续期的推广起到良好的广告互补作用。上述运作方式,能够有效的避免在销售过程中,随着资金投入的逐渐增加,在广告投放量方面出现的"头重脚轻"现象。
3、前期量大、面广、密集的广告形成轰动的市场效应,以后期时效长、区域强的广告作补充、巩固,必然能形成良好的、不间断的行销效果。
4、媒体有Suggested media includes:
NP、TV、SP、POP、DM、售楼书、海报、推广会等。
广告计划 Advertising Plans:
(一)要点 Key Approaches
1、广告投入重点放在具有良好效果的媒体以及有利于表现房地产项目的报报刊广告,在展会期间适当增加电视广告宣传配合等;
2、所有广告均以统一的风格发布,树立本案项目形象完整统一的理念;
3、广告诉求以感情表达为主,力求能够充分地表达出该项目的内涵本质;
4、所有广告以长期性的推广为最终目的,除展会月份外,其它保温维持性广告屏除任何过于急功近利的内容;
5、广告计划的实施以稳定的步骤进行,逐个层次深入,把该项目的形象牢固地树立在成都市房地产物业市场中。
(二)媒体选择MEDIA CHOICES
1、报纸Newspapers:
中文报纸类Chinese Newspaper:
英文报纸类English Newspaper
2、杂志Magazines:
中文杂志类Chinese Magazines
英文杂志类E
(三)公关及广告实施流程IMPLEMENTATION PROCESS FOR PR & ADVERTISING
A、筹备阶段Preparation Stage - Project under Construction
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