成都商业乐园模式探讨

成都商业乐园模式探讨提要：区域政府的政绩冲动与资本的地产冲动纠缠在一起，这是大量主题乐园得以上马的真正动因，但不可回避的问题是：主题乐园的“豪赌”结局究竟会如何

文章来源自 房地产 (www.dichanshequ.com)

　　成都商业乐园模式探讨

　　成都商业乐园模式生死局

　　从国色天乡到欢乐谷，再到梦幻岛、极地海洋世界，未来成都还将有海洋乐园、蓝精灵主题公园等项目即将或正在上马，区域政府的政绩冲动与资本的地产冲动纠缠在一起，这是大量主题乐园得以上马的真正动因，但不可回避的问题是：主题乐园的“豪赌”结局究竟会如何？

　　那些屹立在园区内的各式雕塑。彩漆剥落，深秋乍寒，偶尔经过的游客和它们孤独地对望，没有人再选择和它们合影留念。

　　占地约600亩的置信国色天乡乐园位于成都市温江区万春镇，2007年4月建成并投入使用。作为温江区打造北部新城规划的重要举措，温江区政府以及成都置信均对万春板块的开发寄予重望：从国色天乡乐园+地产开发，升级到整个万春片区的脱胎换骨。

　　然而，在经历了开园初期单日最高游客量近10万人次的火爆之后，随着乐园二期开发周期的调整以及同业竞争等因素，如今国色天乡的单日入园人数竟不足千人。

　　一直关注“国色天乡”的某高校教授张力，曾撰写《国色天乡乐园商业模式探讨》，在他看来，这正是主题式商业乐园所共有的“三年之痒”。 “欢乐谷、极地海洋世界等乐园的开园，国色天乡的客流大幅被稀释。”亚洲房地产研究会副会长钟学隽向记者表示。

　　在三到五年生命周期的关口上，去向如何，一定程度上决定了乐园生死。

　　商业乐园背后的房产冲动

　　2005年，占地面积近4000亩，耗资5亿元人的国色天乡乐园方案出炉。此前，成都置信与温江区政府达成合作意向：以国色天乡乐园+地产开发为模式，从万春板块开发为点，全力打造温江区北部新城，以全面提升温江城市形象及更快融入大成都区域。

　　从开始起，国色天乡乐园就与房产板块唇齿相依，在开发商业乐园的同时房产开发齐头并进。乐园一期呈现，成都置信推出了“香颐丽都”项目，乐园正式运营并在成都市民当中造成轰动效应，置信适时宣传“鹭湖宫”别墅项目，甚至到后来，置信直接推出了总冠名的“国色天乡别墅”项目，来界定乐园周边的高端住宅地产。

　　“在房地产业蓬勃发展的那个时期，大家都被这个项目感动了，觉得国色天乡这样一个西南第一的商业乐园，肯定能为温江板块以及整个成都带来巨大的经济以及社会效益。没有人怀疑过商业乐园的持续性。”一位曾经参与国色天乡乐园策划的人士说。

　　相关资料显示，在国色天乡一期相关项目中，置信方面前后投资了5亿元，通过土地平整等一系列运作，得到了温江区万春镇板块一块在价值约24亿元的6000亩土地，其中主题公园用地4000亩，花园洋房用地2000亩，和一系列配套基础设施。

　　“从当时的情况看，置信投入约50%的资金，但却只拥有该土地板块的使用权。这对于尚处于波动期的置信而已，资金的盘活是一个巨大考验，后续投入将会变得越来愈艰难。”亚洲房地产研究会副会长钟学隽说，“这样的开发模式，风险很难控制，对开发商资金是一个巨大考验。”

　　无一例外，成都的其他主题乐园也都“配合”和大量的住宅开发和销售。华侨城·欢乐谷旁是纯水岸住宅，梦幻岛边上就是南湖国际社区，略微不同的极地海洋世界没有住宅的销售，但每一个去过的市民都留下“乐园偏小，商铺超多”的印象。

　　究竟是乐园为主，以住宅开发反哺运营，还是乐园不过是表面工作，骨子里是土地和房产开发的暴利冲动？答案不问而知。有业内人士甚至直截了当地说：“房子卖完了，谁还管乐园能不能运营得下去！”

　　补贴乐园的生意经

　　按照最初的约定，国色天乡乐园开放并不收取门票，主要收益均靠乐园设施、园区商业及相关产品环节赚取。据置信方面提供的数据显示，国色天乡乐园一期物业每一天的基本运营费用在30万元左右。随着游客数量日见减少，在没有门票收入的情况下，运营方的亏损额度也与此相当。

　　“国色天乡乐园”项目负责人，置信实业总经理助理郑洁坦言：“现在我们每天都得往(园区的)商业上贴近3—5万元，欢乐谷等乐园的开业稀释了一部分客源，现在我们更要加强服务，在二期项目的新亮点出炉后，形成国际旅游目的地的格局。”

　　而至于乐园周边的相关住宅产品，其销售是否亏损，盈利如何，按照当初协议的内容，那与温江区政府再无关联。

　　2007年10月15日，成都置信与凯德置地合作后成立的置信凯德公司在温江区土地拍卖会上，以2.8503亿元拿下温江万春镇570.06亩地块；10月24日，又以1.95025亿元拿下万春镇另一390.05亩地块；10月25日，置信凯德再次出手，以2.11975亿元拿下423.95亩地块。

　　通过乐园一期的良好运营，置信最终取得了乐园及住宅开发用地的合法手续。同时，国色天乡区域推出的高端住宅产品也在市场销售中节节高升。

　　但是和当初设想不尽相同的是，随着成都市政府南沿发展规划，华阳区域得到了巨大发展，而温江片区则相对滞后。至今万春板块商品房均价也不过5000元/平米，与南延线板块超过7000元/平米的均价形成反差。

　　“商业乐园的地产开发模式在国内本就是一个值得探讨的新兴事物。”钟学隽说，这里面实际上透露出地方政府好大喜功，急于出政绩的心态。“一个区域在什么样的体量下可以承载一个商业乐园，这必须要有系统科学的规划，不能盲目上马。”

　　国际旅游目的地

　　乐园二期在几经波折之后终于在2010年10月初破土动工。

　　置信实业乐园二期总经理张晓振曾在接受记者采访时说，对于作为人造景观和娱乐基地的主题乐园来说，“如果不能确保形成旺盛的生命形态，很容易衰竭”。二期工程的上马正是国色天乡乐园项目持续创新和衍生产品开发非常重要的一环。

　　据置信方面透露，目前，国色天乡国际度假区正在全力打造，由四座主题公园、一座五星级主题度假酒店和一条长1.5公里的时尚主题商业街组成。项目计划总投资约人民币40亿元，约5年建成。根据规划，该项目的目标是打造“亚洲最大水上乐园”、“世界级”旅居目的地、幸福成都人的休闲旅游首选基地，计划的年接待游客量将达2

文章来源自 房地产 (www.dichanshequ.com)