“商业地产”规划步履为艰

“商业地产”规划步履为艰提要：前期间推向市场的商业地产项目，多数采用[产权式商铺全零售模式]或[主力店租赁+商铺全零售]模式

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　　“商业地产”规划步履为艰

　　如今的商业地产如雨后春笋一般一哄而起、形成无序竞争，正陷入一个水深火热的境地。一些投资额数以亿计的商场外表光鲜亮丽，开业时轰轰烈烈，开业后却没有出现想象中人头涌涌的场面，更谈不上日进斗金。小型的产权商铺也因开发商需要短期资金的回笼产权“卖散”又不注重前期策划及专业的经营管理导致开业后商户各自为政不加融合将产权商铺做成了小商品市场甚至停业。种种迹象表明，商业地产项目布局无序、同质化竞争严重等现象应当引起所有商业地产开发商与投资者的重视。

　　繁荣背后的虚火

　　对于地方政府而言，时尚、漂亮的购物中心不仅是城市的门面之一，而且能够提供税收、吸纳大批劳动力，带动制造业、物流业等上下游产业的发展，是启动内需、拉动地方经济的引擎。近几年，民间投资冲动与地方政府支持齐头并进，造成了我国很多地区商业地产的空前繁荣。

　　近几年来，商业地产在我国各地迅速兴起，发展势头很好。随着住宅开发商利润率的减少，从2002年年初起，我国许多房地产开发商迅速挤入利润空间很大的商业地产。据国家统计局统计，2004年1-5月，商业营业用房投资458亿元，同比增长38.7%，占全社会固定资产投资额的3%，占房地产开发投资额的12.37%，商业营业用房施工面积为11092万平方米，同比增长94.7%，其中，新开工2734万平方米，增长23%，竣工2822万平方米，增长35.7%。

　　由此可见，商业地产的开发增长速度远远超过国民经济的增长速度。总体来讲，可以断定我国商业地产的投资开发的确是过热。在国家宏观调控之后的商业地产，其开发量增长幅度将会有所下降。

　　前期间推向市场的商业地产项目，多数采用[产权式商铺全零售模式]或[主力店租赁+商铺全零售]模式。[产权式商铺全零售]模式是将商铺的产权全部出售，而将其经营权租给某些大型的零售企业；[主力店租赁+商铺全零售]模式则是开发商保留若干主力店群的产权，将其余的小商铺全部零售。前者的后遗症比后者更为严重，这二种商业地产赢利模式在一些已开业的项目中暴露了许多问题，引起了众多小业主与开发商纠缠不止的纠纷，一些项目也因此停止营业。

　　目前的赢利模式类似十几年前我国台湾地区多数商业地产项目采用的模式，据台湾有关资深人士透露，采用这些模式的项目仅有一家能持续成功经营，其余的则出现多次的经营调整，最终亦难以成功。这二种赢利模式均可谓短期操作模式。商业地产赢利模式影响项目的成功率，而赢利模式又受制于项目的融资渠道和自有资金量。随着国家宏观调整下的各类限制，此类短期操作模式将被大部分开发商继续采用。商业地产的开发同样具有较大的风险，特别是采取了短线操作模式的项目自有资金不足一个商业地产项目的投资往往要少则数千万元，多的甚至达几十亿元，建议期也较长，达2-4年，而开发商往往仅能投入10%-20%的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。

　　在各种融资渠道几乎不通的情况下，商铺预售成了开发商唯一的希望。销售商铺也成为商业地产短线操作的标志。销售比例越大，项目投资回收期越短，风险也越大。有关的调研机构曾对香港和国内大型房地产企业资金周转率进行分析，结果是香港房地产企业的市场资产周转率是0.03，而国内的则为0.33。资产周转率为销售收入（或营业收入）与平均资产总值之比，它是衡量企业经济效率的指标。对于商业地产开发企业来讲，资金周转率越高，说明其销售面积越多，项目越是短线操作。

　　我国金融市场的个人投资品种不多且收益情况均不理想，投资人的投资理念与知识也不普及广泛这给商业地产商铺销售提供了良好的契机。自2000年以来，个人投资的主力品种——股票市场一蹶不振，大多数入市者的股票市值已蒸发了五、六成，收益情况惨不忍睹；期货则因九十年代的骗局多多而至今只有极少数人跟进，跟进者也是多亏少盈；银行存款利率更是低得可怜，三年期3.24%，五年期3.60%，这使银行成为很多人存款安全的地方。

　　据相关部门统计数据显示，2004年全国居民存款高达12万亿元，这个数据是很惊人的，其中有部分一直在寻找回报率高些的个人投资品种，而商业地产5%-12%年回报率的商铺当然具有很强的吸引力。商业地产开发商对这块资金市场十分青睐，如果能有10%的居民存款拿出来投资商铺，这块资金量就是1.2万亿元，相当于2004年1-5月份商业营业用房投资额458亿元的二十四倍，既然有了这个市场，开发商何乐而不为呢？投资客户也就加深了“一铺养三代”的不成熟投资理念。

　　商业地产缺乏策划

　　目前内地商业地产还处于初始阶段，商业业态和布局处于一种无序的状态，商业地产开发商的开发行为缺乏专业性，商业地产开发各自为政，商业网点位置重叠、同质化竞争现象严重。甚至出现一些针对中小投资者的商铺因为定位不准确，导致无法经营的局面，造成“有场无市”的尴尬。国内房地产业经过十几年的发展，一些开发模式也十分成熟。但是，这些成熟的开发模式仅是住宅的开发模式，相对于住宅开发，商业地产的开发模式则显得十分复杂。它不但要求能部分销售，且要售后不乱，保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外，还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等专业人才。然而，由于商业意识不足及真正的商业人才奇缺的原因，商业地产开发商不得不“扬长避短”——继续发扬“卖完走人”的住宅开发模式，加快资金回笼速度，避开商业人才缺乏的短处，将商铺经营踢给大型商家或投资客自理。造成了后续经营无力使得多数投资客无法正常收回投资，形成了商业地产的投资[瓶颈]。

　　大多国内商场不重策划，只考虑到铺面的租/售率，一开始就大张旗鼓地售铺，把整个商场“散卖”出去，没有考虑过以后经营的方向，经营期间才发现整个商场乱的像菜市场，不但管理会出现问题，后期宣传推广更是跟不上，现在人们购物已不单纯是买东西了，

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