黄冈市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见

    黄冈市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见
    (黄政发[2007]20号)
    各县、市、区人民政府,龙感湖管理区、黄冈经济开发区管委会,市政府各部门:
    近年来,随着城镇住房制度改革的不断推进,我市房地产开发投资稳步增长,住房建设步伐明显加快,居民住房条件有了较大改善。为了进一步规范我市房地产市场秩序,促进房地产业持续健康发展,根据国家有关政策和要求,结合我市实际,特提出如下意见:

    一、统一认识 明确指导思想和发展目标
    房地产业关联度高、带动力强,是国民经济的重要支柱产业。促进我市房地产业持续健康发展,是提高居民住房水平,改善人居环境,构建和谐社会的重要内容;是拉动投资增长,促进住房消费,带动关联产业发展的重要手段;是加强城市基础设施建设,完善城市功能,提高城市竞争力的重要途径。各地各部门要进一步提高认识,采取有力措施,进一步规范我市房地产市场秩序,促进房地产业持续健康发展。
    指导思想:按照城市经济发展战略目标要求,以助推经济发展、拉动关联产业为出发点,以改善人居环境为目的,坚持住房市场化的基本方向,调整住房供应结构,建立和完善廉租住房制度,实现房地产业持续健康发展。
    发展目标:到2007年底,初步建立适应房地产业健康发展的运行机制和廉租住房制度,完善住房保障体系,以适应不同层次的住房需求;到“十一五”末,城镇住房商品化率要达90%以上,住房成套率要达90%以上,“十一五”期间住宅竣工面积累计达到670万平方米,其中经济适用住房100万平方米,城镇人均住房建筑面积达到36平方米。要在国家统一宏观调控政策指导下,进一步整顿、规范房地产市场秩序,实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

    二、坚持科学

www.dichanshequ.com 规划 调整房地产业发展空间布局
    (一)制定和实施住房建设规划。市区及各县(市)要按照《黄冈市人民政府关于印发〈黄冈市住房发展“十一五”规划〉的通知》(黄政发〔2006〕33号)要求,尽快完成本地规划的编制,并做好组织实施工作。规划要明确“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。要严格按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)要求,明确新建住房结构比例,重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房。
    (二)进一步强化城市规划的龙头作用。要根据各地的住房发展规划要求,选择交通出行方便、相关基础设施和公共建设配套设施较完善的区域,落实项目的具体空间布局。城市规划区内的所有房地产开发项目,必须符合城市规划,坚持高起点规划、高标准建设。严禁在集体土地上进行房地产开发。规划、国土资源部门要将近期拟开发建设地块及其规划设计条件向社会公开,接受社会监督。已批准的房地产项目确需变更用地性质和规划指标的,必须按规定程序重新报请国土资源、规划部门审批。
    (三)严格控制零星分散建设。市、县(市)城市规划部门要根据旧城改造需要,科学编制旧城改造规划。城市旧区改建要实行街区整体改造,停止审批黄冈市区和县(市)城区所在地中心区的零星分散建设项目。从2007年起,新建住宅必须纳入住宅小区规划(符合控制性详细规划的,临街项目符合街景规划的除外)。通过几年努力,建设一批设施全、环境美,具有示范性、带动性的多功能住宅小区。
    (四)坚决停止行政事业单位自建住房。禁止任何单位以集资合作建房和定向开发名义变相搞实物分配或进行房地产开发经营。从发文之日起,凡此类项目,包括已办理立项审批和规划、用地、施工手续而尚未开工的项目,一律停止开工建设;(来自:www.dichanshequ.com)一律停批单位变相搞实物分配或进行房地产开发的集资合作建房项目;市、县(市)两级发展改革、规划、国土资源、建设等部门不得为此类项目办理核准以及立项报建审批手续。企业原则上不得自建住房,但住房困难户较多的工矿区和困难企业,由房地产行政主管部门按经济适用房管理要求进行审查,并报所在市、县(市)人民政府批准后,方可实施,且参加集资合作建房的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县(市)人民政府规定的住房困难家庭。凡已享受房改政策,购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员,不得再次参加集资、合作建房。
    (五)加强城区居(村)民私房建设控管。黄冈城区及各县(市)中心城区,今后一律停止新的私宅用地审批。城郊农业户口人员宅基地供应对象只限于本村祖居户。宅基地的取得方式、条件等按国家有关法律

www.dichanshequ.com 法规政策执行,已供宅基地不得私下转让。严禁在城市规划区范围内以个人名义报建私宅的方式变相进行房地产开发交易。

    三、规范土地市场 建立房地产用地统一储备供应制度
    (六)黄冈城区、各县(市)城镇规划区范围内的土地由政府统一征用,土地一级市场由政府垄断。住宅与房地产用地一律实施土地储备,建立“统一规划、统一收储、统一供应”的机制。严禁先用后批,私下交易。市、县(市)所在老城区存量土地,由市、县(市)土地收购储备中心与现使用者协商形成收储意向后,纳入市、县(市)土地收购储备中心收购计划,经地价评估后,按照“参考周边地区土地收购价格,保障原土地使用者合理收益”的原则,由市、县(市)土地收购储备中心给付原土地使用者一定收购资金予以储备,各单位不得私下转让或建房。今后凡经营性房地产项目用地由市国土资源部门按招标、拍卖、挂牌方式组织出让;严禁城区各单位、各村、居民委员会私下向单位、个人和开发商供地,严禁向城镇居民及非本村村民供应宅基地。国土资源部门要根据用地需求预测,编制年度供地计划,建立用地计划公告制度,并根据市场供求现状和市国土资源部门年度用地计划供地,合理调控地价。

    四、严格市场准入制度 规范房地产开发项目管理
    (七)房地产开发主管部门要严格控制房地产开发企业进入市场的准入标准,引导和鼓励外地有实力的房地产开发企业来我市参与房地产开发项目竞争;扶持培育一批实力强、信誉好的开发企业,限制并淘汰一批条件不具备、行为不规范的开发企业。要强化房地产开发项目资本金管理,严禁抽逃注册资金、虚假投资等行为。现有房地产开发企业注册资金不到位的,限半年内到位,逾期不到位的,相关部门依法吊销其执照和资质证书。
    (八)严格房地产开发规费征收。房地产开发项目要按照有关规定,严格以招标、拍卖、挂牌的方式公开出让国有土地使用权,足额缴纳土地出让金、耕地占用税、契税等税费,以及土地办证规费和城建配套费等工程报建规费,不得以任何理由申请减免。
    (九)发展改革、规划、国土资源、建设、房地产管理等部门是房地产开发项目审批管理环节中的重要职能部门,对房地产建设项目,各部门之间应加强配合,整体联动,建立房地产建设项目审批工作联系制度。房地产开发项目报发展改革部门核准前,必须首先由规划部门就项目选址提出审查意见,国土资源部门提出用地计划意见,房管部门提出项目建设条件意见。没有取得《建设项目选址意见书》、《建设用地计划通知书》和《房地产开发项目建设条件意见书》,其它部门不得办理相关的手续。
    (十)房地产开发项目建设,要坚持项目法人负责制、招投标制、工程监理制、工程

www.dichanshequ.com 合同制,并认真执行质量、安全监督和竣工验收备案制度,确保工程项目设计优、功能全、环境美、质量高、服务好。在住宅小区建设中,房地产开发企业必须严格按照规划设计要求和土地出让合同约定进行开发。要完善住宅小区中各项共用配套设施的建设,老城区住宅小区绿化率不低于30%,新城区小区绿化率不低于35%,建筑容积率控制在国家标准之内。凡基础设施、公共配套设施不到位的房地产开发项目不得交付使用。房地产开发商和经济适用住房建设单位要对其开发建设的住宅质量负最终责任,并向买受人提供住宅质量保证书和使用说明书。

    五、整顿市场秩序 优化房地产业发展环境
    (十一)房地产行政主管部门要加大房地产管理的执法力度,加强房屋交易管理,规范市场秩序。重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、私下交易、合同欺诈、面积缩水、重复抵押、多头出售等不法行为要从严查处。要严格商品房预售审批,建立商品房预售款监管制度,加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。已经批准预售的房地产项目,在核发预售许可时,应同时在国土资源部门备案,并在土地使用权证上予以注记,防止用于其他项目办理抵押贷款。加强房地产中介机构及其从业人员的资格管理,未取得营业执照、房地产中介资格证书的中介机构,不得从事中介业务。大力推行“放心中介”活动,切实解决因房地产交易不规范造成的群体上访、重复上访等问题,切实维护社会稳定。

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