高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）提要：前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，验收阶段

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　　高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）

　　第二篇   前期介入的工作内容

　　1．前期介入的一般程序：由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。

　　2．前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，验收阶段，项目入伙交付业主使用。

　　第一节：规划设计阶段介入

　　规划设计阶段包括：

　　物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。

　　规划设计评估的程序：

　　1．地产提前1 个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

　　2．物业接到书面知会后，于3  日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

　　3．开发资料包括：企划文件（市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料）；设计文件（规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等）。

　　4．地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

　　5．物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

　　6．评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

　　7．物业相关部门在评估小组提交报告3  日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

　　8．评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3  日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

　　9．经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

　　10．物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

　　11．项目规划设计总体评估要点：

　　住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

　　住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

　　建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

　　生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

　　设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

　　注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

　　安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

　　智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

　　便于物业组织管理，节约管理成本。

　　各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

　　项目规划设计分类评估要点：

　　1．安保布局

　　a) 便于安保管理区域分割，消除管理死角。

　　b) 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

　　c) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

　　d) 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

　　e) 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。

　　2．消防布局

　　a)  消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

　　b) 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

　　c) 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

　　d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

　　3．交通布局

　　a) 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

　　b) 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

　　c) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的 5%，联排别墅等高标准住宅应按

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