经历了一年多的“圈地运动”,万达MALL 在全国多个城市抢占了最富人气的近二十多个商圈,并取得了多个城市商铺销售率百分百的傲人成绩。但与之相对应的商业物业管理却程度不同地出现了一些问题,问题的根源究竟在哪里呢?经过近一年多的工作探索,我认为是我们的商业物业管理的定位有待商榷。
首先,由于首层商铺产权的出售,我们与传统的商业物业管理公司根本区别在于不具有经营权,因此我们无权也无需去直接参与经营,但我们有责任和义务去为所有的商户(经营者)营造良好的经营环境,创造旺场条件,同时对其经营行为进行约束和规范,尽量延长旺场的时间,以保证我们物业的不断升值。在这种情况下,我们在经营中所处的地位主要是引导性的、辅助性的,我们工作的着重点就应主要在于经营管理方面,因此我们应该是一家专业的经营管理公司!我们不应该去和市场力争主导地位,而主动承担太多本应由市场、商户或业主承担的风险。
其次,业主买铺、商户租铺这本身都是正常的生意。所谓生意自然有风险,对这一点,业主、商户比我们清楚的多。他们的抗风险能力比我们想象中要强的多。我们必须明确商业物业的工作决不是保证所有业主、商户只赚不赔的“救世主”。就目前我们的商业物业的工作流程和经营模式来看,我们介入太深,承担了太多的风险。
因此,我们的MALL 业态的管理机制应该定位于商业经营管理,但从目前的状况来看,由于我们万达多年从事房地产业,形成了独具特色的万达服务模式。虽然在整体的决策上集团开始向商业地产倾斜,并以神奇的速度创建了初具规模的商业航母,但各地购物广场的管理模式仍没有走出物业管理的范畴,强调管理的重点仍在于商场的保安、保洁工作。
商铺背后的升值空间不是与生俱来的,而是需要经营性管理的,我们应该从根本上转换思想,确立购物广场在管理上的商业经营机制。一旦这种商业经营机制得到良好的运作,纵使所有权分散了,只要我们负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理,自然使得市场在自觉中运行,保证商场的专业化做旺。
目前我们万达集团正处于高速发展、向全国扩张的阶段,因此资金链要求较高,但我们必须清醒地认识到,一个项目的好坏,不仅仅在于工程质量,不仅仅看商铺出售情况,而更应该体现在一个项目能否长久持续的保持经营的旺势。从根本上来说,本人认为我们所从事的商业物业就是经营型物业,它除了具备“纯”物业管理外,还包括商业推广、策划和商业经营管理,并且这一点应该是商业物业管理的中心。
另外,从某种意义上来说,物业的延续是靠经营出来的。搞商业物业,尤其像我们在搞长期经营管理的商业物业时,经营管理就成了极重要和关键的企业职能。好的商场经营,可以成倍提高物业的价值,反之,可能造成物业贬值,而且可能带来后患无穷。
从根本上来说,商业物业经营管理搞好了,可以满足企业多方面的发展需求:反复提升万达品牌、增加我们的融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于全国范围内的跨地区发展。销售的成功、资金的回笼仅是一个项目成功的一半。只有明确了经营管理的定位,我们的工作才能有了明确的目标,旺场才有可能成为现实。
旺场不是我们所能经营出来的,我们只能尽可能的为旺场创造条件。而且我们承诺了为业主提供优质的售后服务,创造旺场条件当然是必不可少的。
根据青岛公司一年多的工作经验,结合目前的实际情况,我认为目前工作的当务之急在于:
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对于如何回避淡场风险,创造旺场条件融入市场,我们认为应做好以下几点:
1.成立业主委员会,让所有的业主与万达一起承担经营风险
如果将管理公司放在市场的定位上,那么原则上来讲小业主与万达这个大业主前期是生意关系,后期是荣辱与共、共同发展的战略伙伴。所以小业主和万达的立场是一致的。业主委员会的成立,将会充分调动业主参与商场经营管理的主动性和积极性,最大限度地保护自己的合法利益不受损害,淡化了业主对万达的依赖心理,让其意识到:万达购物广场的经营是通过我们经营管理的努力,遵循市场的规律,在市场的竞争中取得优势。同时,业主委员会的成立也有利于其对物业管理公司的监督,督促物业管理公司将工作规范化、合理化,提高物业管理公司的管理水平,最终有益于物业管理公司自身的优化。
业主委员会的成立标志着业主们有了自己的自治组织,任何业主都可以通过委员会发表意见和言论,所有的困难都可以提交委员会研究解决,通过业主委员会这个沟通的平台,可以使业主逐渐了解物业管理公司是真正为购物广场、为广大业主着想,可以逐渐消除业主可能存有的戒心,使更多的业主配合我们的工作,比如在青岛万达购物广场商铺招商工作中,开始只有72个商铺的业主将租赁权委托给了物业管理公司,在通过召开两次业主委员会沟通以后,达到了102个,从而确保了购物广场的商品布局能够按照既定的规划方案实施。
2.成立商场经营者管理委员会,实行商户的自治、自救
从经营的角度来看,商户是整个商场的根本。 由于首层商铺的出售,产权分散在各个小业主手中,在经营过程中若不加强管理必然会鱼龙混杂,而散兵游勇式经营失败的教训也比比皆是。商场经营者管理委员会的成立则将分散的各种力量凝和在一起,由于涉及到自身利益,委员会自然会根据市场需求,不断提高自身的竞争力,增强自我管理、自我教育、自我服务的意识,使旺场成为每个商户关心的主体,这势必增强万达保持旺场经营的力量。另外成立经营者管理委员会最重要的意义是可以将所有的商户纳入规范化管理的轨道,实行商户自治、自救,使整个广场的商户有组织、有计划地开展日常经营活动,使购物广场的整体推广、广告宣传、促销策划有了统一的规范要求。另外,商户自治也加强了市场规律的调节,使商户充分认识到经营的好坏在于自身竞争能力的强弱。商场经营者管理委员会的成立提升了各商户参与市场公平竞争与维护自身合法权益的意识,最终为购物广场良好的经营秩序奠定了基础。
经营者管理委员会的成立对所有商户都起到了强心剂的作用,因为对商户来讲,最让他们担心的就是管理混乱或物业管理公司一意孤行,成立经营者管理委员会可以使整个广场的商户有组织、有计划的开展日常经营活动,而且根据章程规定经营者管理委员会主任由《青岛万达购物广场市场管理证》中核准的市场负责人自然担任,也就是物业管理公司总经理将永远是主任一职的自然人选,这样物业管理公司就可以顺理成章地参与到购物广场日常经营管理工作中,物业管理公司与商户有机融洽地结合起来,对于不断提高购物广场的整体形象和商业信誉、控制假冒伪劣商品进场是非常有利的,也便于各级政府部门的监督管理,另外对于统一经营管理费的使用情况也可以经营者管理委员会的名义定期对所有商户公布资金流向,增加物业管理公司工作的透明度,不断取得商户对我们的信任。
3.办理大市场证,为旺场经营提供组织保证
我觉得大市场证与万达MALL是一个完美的结合。
强化统一经营管理是旺场的根本保证,是购物广场能否兴隆的关键。而大市场证是购物广场统一经营管理的根本基石和组织保证,也是我们回避不必要的风险和掌握了解经营管理主动权的法宝。
统一经营管理不能仅仅是一句口号,要想把购物广场做旺必须掌握经营管理主动权,而购物广场的一层商铺分散地属于业主个人,若仅仅依靠招商时对购物广场内划片经营的规范和商户的筛选,或依靠物业管理公司制定的一些规章制度来制约各商户,无法从根本上解决分散经营所带来的问题。但通过市场管理证的办理,对业主我们提供了可以回避租赁税的优惠。对商户我们也提供了税、费和节约日常经营成本(如宣传、推广等)的方便。商人重利,掌握了他的利益也就
(1)市场管理证能够有效减轻业主、商户的税负。
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