项目物业管理现状

项目物业管理现状提要：客服部考虑到目前青岛从事物业管理的人员较为匮乏，而且思维意识已经固化，为能够实现既定的物业管理标准

来源自 房 地产(www.dichanshequ.com)

　　项目物业管理现状

　　1、人员工资设定

　　根据青岛市物业公司人员的薪资以及zz国际的物业管理标准，从业人员素质的需求、公司经营成本等方面考虑，确定了zz国际物业人员工资待遇为中偏上。

　　2、人员配备方面

　　物业公司人员在2006年9月份开始进行人员招聘，前后共参加4批次招聘大会。因青岛众多物业公司管理理念等原因，具备一定从业经验的人员应聘较少。但为保证物业运行的正常工作需要，决定从应聘人员中选择一定数量有培养价值的人员到物业公司工作，计划通过培训等多种方式尽快提高其业务能力，为物业公司培养自己的后备人才。

　　A、保洁方面

　　为达到物业管理工作的标准，真正实现“专业的事情专业来做”的标准，以及保洁工作的重要性。物业公司自2006年9月份开始对青岛市内各大保洁公司进行专业考察，初步选定7家保洁公司。

　　2006年10月中旬开始对7家保洁公司进行公开招投标，根据各家公司的业绩、报价分为三个标段，分别选择了“永鑫达”保洁公司、“永洁美”保洁公司、“亮洁”保洁公司三家分别负责A、B、C三个标段。

　　B、综合部

　　除财务主管会计、出纳为地产公司内部调剂外，其他人员分别来自公开招聘，均具备相应管理及业务经验。

　　C、客服部

　　考虑到目前青岛从事物业管理的人员较为匮乏，而且思维意识已经固化，为能够实现既定的物业管理标准，在主要管理岗位招聘具备一定管理经验及业务能力的人员，其他的则选择一部分有培养潜力的工作人员加入到客服部。

　　D、工程部

　　目前全国各地工程技术工人断档均较为严重，青岛作为一个以轻工业为主的城市，其技术工人断档则更为严重，故在人员配备上只能选择老、中、青相结合的方式：以一名老工程师担任技术总监的工作，负责工程部的业务监督、培训、设备交接、后期隐蔽工程图纸绘制的工作；招聘一部分熟练工人为主要班底，配备4至5名刚毕业年轻学生组成工程部的基本架构。

　　E、保安部

　　自2006年9月下旬根据项目工地现场成品保护的需要，物业保安部正式组建。为保证保安从业人员的基本素质，物业公司对保安人员的招聘进行了严格控制。首批人员从应聘的近60名人员中选聘出12人，经过培训后正式上岗，但后期因工地工作条件较为艰苦，其中有6人提出辞职离开公司。

　　在随后的时间里，因保安人员招聘面临淡季（非部队复员期、外地人员回归期）保安部人员始终处于招聘的过程中，其中部分较为优秀的外地保安人员（含部队复员人员），因需要公司提供住宿，公司目前无法解决而失之交臂。但随着项目的交付使用，又需要保安人员迅速到位，物业公司不得不降低标准选择保安人员，即使如，目前保安部人员尚有6人的岗位空缺。

　　地下停车场车位引导员、收银员考虑到岗位性质及人工成本（不负责任何福利）选择年龄较大的人员。通过他们的责任心来保证停车场内车辆的安全。

　　3、人员培训方面

　　为保证交房工作的顺利以及物业理念的提升，戴德梁行顾问公司顾问组针对物业运作中的行政管理、财务管理、客服管理、投诉解决技巧、工程交接、日常管理等进行了40个小时的培训工作。物业公司内部分别进行了交房流程、二次装修、员工手册、物业管理概念等方面的培训。

　　4、工程设备方面

　　因工期的原因，整个zz国际项目在交付前一日，即10月30晚仍在进行施工整改，物业公司在项目交楼前没有进行任何交接，只能在交房的过程当中分派出一部分人员逐步进行设备交接，工程部的主要精力目前集中在交房的工作上。随着交房量的减少，工作重点从配合地产公司逐步转移到设备设施交接、运行的工作状态中。

　　5、当前工作重点

　　自9月31日保洁公司正式进驻，因工期较紧，项目公共区域卫生状况较差，保洁公司开荒时间较短，工程整改量较大、施工人员进出频繁、外广场未完工产生污染源，对项目整体保洁工作增加很大压力及难度。但经过各种努力在短短13天内整个项目保洁卫生状况，虽然与标准相比有一定差距，但已经有很大改观。随着时间的推移，保洁的工作重点将转移到提高保洁标准上。

　　物业公司各部门人员工作重点集中在项目交付、设备交接上。因工作精力牵扯比较大，整体工作还没有走上轨道，工作上有很大欠缺。

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