3、注册物业管理师执业机构的种类。根据组建方式和运行机构及承担的民事责任的不同,建议我国的注册物业管理师执业机构分为以下几种类型:
(1)联合制物业管理事务所:由多家物业管理事务所联合投资设立的有限责任机构。联合制物业管理事务所应有100万元以上的人民币的注册资产,10人以上的从业“注册物业管理师”,按现代企业制度建立法人治理结构。
(2)合作制物业管理事务所:指由3名以上“注册物业管理师”自愿出资组合,依照法定程序经审批注册成立。注册资产应在60万元以上,并以该所全部资产对债务承担责任的注册物业管理师执业机构。
(3)合伙制物业管理事务:指由合伙“注册物业管理师”自愿组合,依法申请并经批准成立的物业管理事务所。
(4)个人物业管理事务所:是以个人形式设立的一种物业管理事务所。在国外,例如美国、德国、日本、法国、英国等国家一般都允许设立个人执业机构。我国目前已有50多家个人律师事务所。
4、各种不同类型执业机构之间的关系。依据现有的相关的有关法律、法规的规定,不同类型执业机构之间的关系应基于如下三条原则:一是地位平等原则。二是公平竞争、反对以不正当手段争揽业务的原则。三是团结协作,互相促进。例如,在行政主管部门、行业协会的组织和指导下,经常开展业务交流,总结经验,以提高物业管理服务的质量水平。
通过建立物业管理职业经理人执业机构,形成物业管理市场新的“四化”:
(1)经营主体民营化。建立注册物业管理追求个人利益的经济人,并接受市场价格信号的引导,在追逐并力图实现社会利益和企业利益最大化的同时实现个人利益的最大化。
(2)投资主体多元化。目前,物业管理企业90%以上是国有全资或国有控股企业。通过建立物业管理职业经理人执业机构,实现物业管理经营企业投资主体多元化、社会化。
(3)资本主体人格化。通过建立物业管理职业经理人执业机构,使职业经理人成为从事经济活动具有一定理性、追求个人利益经济人,并接受市场价格信号的引导,在追逐并力图实现社会利益和企业利益最大化的同时实现个人利益的最大化。
(4)人力资本市场化。通过建立物业管理职业经理人执业机构,使职业经理人这种稀有资源通过市场优化配置,最大限度地发挥稀有资源的作用。购买一套住房对普通老百姓来说要倾其一生的心血和积蓄,而要使房屋保值增值(物业管理服务消费)又是一个漫长的再投资过程。只有聘请精通经营管理的物业职业经理人来代理业主管理物业,才能使业主花最少的钱获得最佳的投资效益。
E、项目经理职业能力
决定物业项目管理水平的关键性因素之一,是项目经理的职业能力与素质。
策划和决策能力
能否将企业整体发展的战略意图与项目实际情况及个人对项目管理经营服务的思路、策略、方法有机融合到一起,是项目经理整体策划能力的具体体现;在管理方案计划的策划———实施控制———再实施这个循环过程中的正确决策,亦是管理成功的重要因素之一。
采集和运用信息资讯的能力
不但建立起信息快速采集和及时监控网络,更要借助企业和行业信息资讯网络确立项目管理自身获取、运用市场信息资讯的相应体系与手段。
不但自身要具备学习研究创新的意识和能力,还要在项目管理组织中建立起相应的体系和机制。
应用先进管理手段方法的能力
物业管理的规范化建设除了法制环境建设外,还包括管理服务过程的标准化、制度化和程序化等方面。物业管理的项目管理服务,也必须通过“贯标”,推动物业管理项目管理服务规范化建设的进程。
交流沟通与协调能力
管理服务不但要与物打交道,更要与业主、业委会、管理部门等打交道。交流沟通与协调能力,反映在思维能力(思维清晰、敏捷、缜密)、语言能力(表达清晰、准确、逻辑性强)和情感能力(以情动人、以情感人)等方面。
依法进行项目管理服务的能力
在项目物业管理过程中,“法”无时不在。它涉及了与物业管理相关的诸多国家与地方的法律、法规、行政规章和政策文件。如依法制定管理服务规章制度、依法设立管理服务项目和经营内容、依法实施管理服务与经营等等。在处理事务能力中,特别要强调的是处理突发事件的能力。
项目财务管理能力
经济效益是考核项目管理业绩的重要内容。项目经理应能对所管项目组织进行以物业管理费为主要对象的费用收支计划编制、实施监控、奖金使用管理与分析;定期向所在企业财务主管部门及业委会报告和定期向全体业主公布项目的总体财务状况、财务变动状况、项目管理费用收支情况和财务管理状况。
专业技术管理能力
不仅在安全监控、互联网技术等高新技术领域中,就是在传统的供水、供电、燃气等方面,设施设备的自动化和智能化程度也在提高,项目经理虽然不需要成为专业技术人员,但应具备对各类设施设备正常运行和各专项维修养护工程进行管理的能力。
文化建设能力
文化包括社区文化和项目管理组织内部文化两方面。要根据项目硬件条件、环境和业主构成状况,以及管理者自身实力,对社区文化建设档次和内容作出准确定位。社区文化不仅仅是开展文化娱乐活动,项目整体环境的文化氛围建设亦是一个重要方面。
人才开发能力
科学搭建高效能的管理服务构架;建立良好的市场化用人机制和有效的员工培训制度,将项目管理服务过程构筑成员工展示其才能的舞台。
领导能力
一手抓制度化、规范化、标准化,致力于持续提升管理服务品质的同时,另一手要抓情感,让“情”贯穿于项目管理服务的全过程。
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