三、观念更新。物业管理工作中许多长期得不到解决的老问题,追根寻源往往在于观念的固守、陈旧。要从根子上解决问题,职业经理就必须换个脑筋,更新观念,这是职业经理最重要的制胜守则。
四、竞争策略。首先要制定团队的发展规划和发展目标,企业发展战略规划的制定与实施是竞争之法宝。职业经理人应抽出不少于30%的精力考虑企业、团队的竞争策略问题,40%的精力用于协调、处理与企业、团队有关方面的关系,余下30%用于处理日常事务;其次要扬长避短,发挥优势;再次是锁定目标客户。
五、有效沟通。职业经理人组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质。具备这项素质,物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无;反之,则误会重重,隔阂加深。比如深圳前些年物业管理投诉总量中,有效投诉只占15%左右,绝大部分投诉是由于业主、客户与物业管理公司沟通不畅,形成误会甚至成见所至。
六、管理到位。从深圳物业管理行业整体来看,管理水平仍存在较大差距。管理本质上不在于知而在于行,管理实践是职业经理的必修课。首先,要强调严格;其次,是注重管理的量化;再次,是强调规范。如果没有这些要素,管理几乎就是空谈。
七、人力资源。对人力资源的管理,有三个方面应引起重视:筑巢引凤容易,留凤难;建立人力资源管理的整体概念;职业经理本人应当是一名称职的培训官。
八、成本控制。无论在美国还是香港,评价一个物业管理项目成功与否,除了业主评价和内部审核外,第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。大多数物业管理企业或管理处长期处于微利甚至亏损状态的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。企业经理如有把人、财、物的浪费压缩50%,这个企业肯定能够赢利。
C、生存空间
1、物业管理职业经理的内涵阐释及概念定义
职业经理包括两层含义:一,经理的职业化,有其专业化的职业体系与行为规范,其职业标准与成就已逐渐被社会认同;其二,具有职业经理资格的人员,将其工作视为职业生命,有相应的社会角色标准与压力约束,在社会选择机制作用下不仅仅追求物质利益的满足,更重要的是体现一种职业文化与职业精神,并以此激发经营者的创造智慧与献身精神。
结合物业管理行业的特殊性,试对物业管理职业经理作如下定义:是指具有精深的企业经营管理知识,丰富的物业管理实践经验及理论水平,受聘于物业管理企业或业主委员会,对法人财产及物业拥有经营权、管理权、服务权并承担保值和增值责任,以经营管理企业及管理服务物业(业主)为职业的人员。其对应的职务有物业管理公司首席执行官、(正、副)总裁,(正、副)总经理等,物业管理处(正、副)经理(主任、项目经理),包括物管业理公司、物业管理处的高级管理人员等。
2、物业管理职业经理的推行原则及行业自律
注册物业管理职业经理的推行,应该采取面向社会的、开放式的、个人自愿的原则。即资格考试、备案、登记、注册完全实行企业和个人的自愿。国家可以根据行业发展情况逐步推行注册物业管理职业经理制度。注册物业管理职业经理可以组建物业管理职业经理协会组织,开展以行业自律为主旨的相关活动,同时要极力维护会员的合法权益。
物业管理职业经理协会主要职责大致如下:
(一)贯彻实施国家有关注册物业管理职业经理和物业管理职业经理的法规政策;
(二)制定注册物业管理职业经理和物业管理职业经理执业道德规范,监督会员遵守;
(三)对注册物业管理职业经理和物业管理职业经理教育、职业实务训练、考试、注册、备案、继续教育、执业提出意见和建议;
(四)支持会员依法履行注册物业管理职业经理和物业管理职业经理职责,维护会员的合法权益;
(五)承担建设行政主
(六)开展注册物业管理职业经理与物业管理职业经理社会团体间的国际交流与合作。
物业管理职业经理及其事务所的根本和核心
物业管理职业经理及其事务所的根本是“诚信”,核心是“专业化”,表征是“职业化”。即“诚信”+“专业”+“职业”。
其中“诚信”是必须遵守的企业道德和企业伦理准则,是物业管理经理事务经营建设的一项基础工作,是企业生存的基本含义及企业行为的基本方向。
物业管理经理事务业务作为一种民事活动,必须按照《民法通则》的规定,遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则;按照《合同法》的规定,即当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。充分认识到“诚信”原则对于物业管理经理事务发展的重要意义,致力加强“诚信”经营道德建设,并实现“诚信”执业的内部制度化。
作为物业管理经理事务业务核心的“专业化”,是指从业人员已经过多年的行业“专业化”磨砺并已取得显着成绩,既有丰富的物业管理实践经验,也有深厚的物业管理理论素养,并按照国家《物业管理条例》的规定持有国家认可的职业资格证书执行业务。由此,可以有效地解决目前物业管理市场存在的专业化、规范化程度低、企业公信力缺失、相关矛盾尖锐等问题,促使物业管理整个行业广大从业人员素质及物业管理服务水平和质量的全面提高。
3、物业管理职业经理及其事务所的执业范围
参考国外注册物业管理职业经理制度,本文认为注册物业管理职业经理的执业范围主要包括:
(一)受聘于房地产开发企业开展物业管理前期管理服务业务,包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务等。
(二)受房地产开发企业或业主委员会委托,协助房地产开发企业或业主委员会选择具备专业能力和职业道德的物业管理企业或物业管理人员。
(三)受聘于业主委员会开展与物业管理相关的业务,包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务及受业主委员会委托对物业管理企业进行监督。
(四)受聘于业主委员会对项目进行监理,协助业主委员会选择保安、机电、维修、绿化、卫生等相关行业的专业公司,并受业主委员会委托监理专业公司的服务质量或提供相关服务。
(五)受物业管理企业或业主委员会委托,对物业管理服务质量进行评估鉴定。
(六)作为第三方见证物业管理企业或房地产开发企业与业主委员会之间签订物业管理服务合同及相关物业管理活动等。
(七)受聘于物业管理企业开展与物业管理相关的业务,包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务、参与物业管理项目招投标等。
(八)成立物业管理企业,包括物业管理经理事务所;开展与物业管理相关的业务,包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务、物业管理教育培训服务、参与物业管理项目招投标、物业管理企业和物业管理项目策划。
(九)对本人所在单位的物业管理项目进行管理服务指导和监督。
(十)国家建设行政主管部门规定的其他业务。
作为注册物业管理职业经理,其执业范围应该不受物业规模和项目类别的限制。
D、执业资格制度
如何造就中国的物业管理职业经理人阶层?笔者认为应从两个方面探索。一是创造促成职业经理人形成的外部环境;二是建立和完善职业经理人阶层的机制。二者的核心和关键环节是“注册物业管理职业经理人执业机构”。
1、物业管理职业经理人执业资格认证。所谓执业资格,是指政府对某些责任重大、社会通用性较强、关系公共利益的专业或工种实行准入控制。国家已将执业资格制度列入
2、注册物业管理职业经理人执业机构。物业管理事务所,是注册物业管理职业经理人(注册物业管理师)的执业机构。物业管理事务所,是我国取得“注册物业管理师”执业认证资格的公民开展物业经营管理执业活动的惟一机构。任何取得了“注册物业管理师”执业认证资格的公民,要从事物业经营管理执业活动,都必须加入一个注册物业管理事务所,否则不能从事物业经营管理执业活动。
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